Инвестирование в недвижимость

     На  сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка  недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости - необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости. 

     4. Источники финансирования инвестиций в недвижимость

     Участники процесса финансирования недвижимости: федеральные и местные органы власти и управления, кредитно-финансовые учреждения и пр. Государство и общественные организации обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство является собственником множества объектов недвижимости; устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость. Через районирование, обязательность получения разрешения на строительство, развитие транспортной инфраструктуры и законодательства государство оказывает влияние на управление проектом, на процессы финансирования, строительства и аренды недвижимости.

     Кредитно-финансовые компании предоставляют капитал  инвесторам, не располагающим достаточными средствами. Как правило, в общем  объеме инвестиций в недвижимость собственные  средства инвестора занимают лишь часть, другая часть - заемные средства

     В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты  и нерезиденты), которые приобретают  недвижимость и поддерживают ее в  функционально-пригодном состоянии. Именно они решают, в какой проект, когда и сколько инвестировать.

     Инвесторов  можно разделить на два типа:

     - активные, которые финансируют и  занимаются строительством, развитием  или управлением объекта;

     - пассивные, которые только финансируют  проект, не принимая в нем дальнейшее  участие.

     В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент - особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости.

     Источники финансирования капитальных вложений в настоящее время: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.

     К основным проблемам участников инвестиционного  процесса относятся: низкая покупательная способность, трудности у строительных организаций с выплатой налогов и погашением высоких ставок по кредиту, к тому же кредитные организации предпочитают краткосрочное кредитование. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости - необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости. 

     5. Формы поступления доходов от владения объектами недвижимости

     Недвижимость  имеет потенциальную способность  приносить доход и является, как уже отмечалось раньше, достаточно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

     - будущие периодические потоки  средств от сдачи в аренду,

     - увеличение стоимости недвижимости  за счет изменения рыночных  цен, приобретения новых и развития старых объектов;

     - доход от перепродажи объекта  в конце периода владения.

     Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется  следующими факторами:

     - в момент приобретения недвижимости  инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

     - сохранность вложенных денежных  средств вообще (в обычных условиях  недвижимость невозможно потерять  или похитить) и от инфляции  в частности (инфляционные процессы  сопровождаются ростом цен на  недвижимость и доходов от нее);

     - возможность получать от недвижимости  доход в денежном выражении  и иной полезный эффект.

     Однако  ликвидность недвижимости низкая, а  интересующий потенциального инвестора  долгосрочный прогноз соотношения  между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта может быть неточным, что стимулирует к вложению денежных средств в другие сферы. 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

     Строительство жилья, особенно в центральной части  города, является наиболее прибыльным видом инвестирования, который позволяет возвратить инвестиции и получить прибыль в наиболее короткие сроки.

     Однако  стремление инвесторов получить "самые  быстрые деньги", когда проекты "окупаются на уровне строительства  второго этажа" привело к тому, что под жилье выхватываются  правдами и неправдами лучшие площадки в городах. Следующим по доходности сегментом недвижимости являются бизнес - центры, однако класс бизнес - центра может снизиться из-за практики продажи его площадей различным владельцам. Бизнес - центры, площади в которых распродаются как квартиры, теряют после этого класс "А". Это порочная практика, которая приводит к тому, что, в конце концов, те, кто выкупал площади, продают их обратно одному оператору.

     Несмотря  на более длительные сроки окупаемости  офисных проектов, они интересны тем, что эти офисы можно потом продавать инвестиционным операторам или институциональным инвесторам. После офисных центров следующим по привлекательности для потенциальных инвесторов могут стать логистические центры и склады. Также экспертами отмечается высокая инвестиционная привлекательность сегмента гостиничной недвижимости.

     Проблемы  оценки готового бизнеса при совершении инвестиционных сделок покупки готового объекта недвижимости со сданными в  аренду площадями, в частности, завышения  его стоимости в условиях дефицита предложения, нет. В то же время для активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости необходимо разрешить проблему двойного стандарта по земле, когда землю стараются не выкупить, а взять в аренду, а потом перепродать готовую фирму с правом аренды на 25 лет. Для иностранного инвестора нормальный срок аренды считается хотя бы 49 лет и до 99 лет, а у нас великолепная аренда считается сроком на 25 лет. В результате мы считаем, что должны окупить недвижимость за 3-4 года, а в мировой практике совершенно нормально, когда недвижимость окупается 10-12 лет.

Список  литературы

     1. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов на Дону: Феникс, 2002.с. 12-27.

     2. Крутик А. Б., Горенбургов М.  А., Горенбургов Ю. М. Экономика  недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2001. - (Учебники для вузов. Специальная литература). 125 с.

     3. Марченко А. В. Экономика и  управление недвижимостью: Учебное  пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2006. 288 с.

     4. Гранова И. В. Оценка недвижимости. Практикум. 2-е издание. СПб.: Питер, 2002. С.