Инвестирование в недвижимость

     2. Взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости

     Недвижимость  является финансовым активом, т.к. создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и, соответственно, часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

     Финансовый  рынок - это сложная экономическая  система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление  взаимодействия продавцов и покупателей  всех типов финансовых документов.

     Прежде всего, под этим рынком подразумевается сфера проявления экономических отношений по поводу распределения созданной стоимости и ее реализации путем обмена денег на финансовые активы.

     Финансовые  активы - это денежные средства и  инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, недвижимость, ссудный капитал и др.

     Основные  функции финансового рынка:

     - признание потребительской стоимости  финансового актива путем его  реализации;

     - организация процесса реализации финансового актива через создание соответствующих финансовых институтов;

     - финансовое обеспечение процесса  инвестирования и потребления  созданием условий накопления  капитала и взятия его в  долг;

     - воздействие на денежное обращение  в результате создания условий для непрерывного движения денег.

     В целом финансовый рынок - это система  отдельных самостоятельных рынков. В его состав входят: рынок недвижимости, денежный и валютный рынки, рынок  ценных бумаг, рынок драгоценных  металлов и камней, страховой рынок и рынок ссудных капиталов.

     Все рынки взаимосвязаны: один и тот  же финансовый актив может быть товаром  на нескольких рынках. Рынок недвижимости - одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка. Часть  финансового рынка, на которой перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В Западной Европе около 70% всех кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья - более 90%. В России система ипотечного кредитования менее развита.

     В сегодняшних условиях экономической  нестабильности в России заемные  средства очень дорогие, внутренние ресурсы финансового рынка ориентированы  прежде всего на кредитование экспортно-импортных  операций, валютных сделок и операций с высокодоходными ценными бумагами. Риск вложений в недвижимость очень высок из-за ее низкой ликвидности, длительности срока окупаемости вложенных средств. Вызванная этими причинами ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.

     В этих условиях государство может  управлять процессом активизации  инвестиций на рынке недвижимости, способствуя привлечению средств  в реконструкцию и создание основных фондов. С целью стимулирования потребления и инвестиционных процессов правительство может снизить налоги и ставку процента, вмешавшись в финансовые рынки. Но в настоящее время рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы, вследствие чего они становятся очень дорогими. К тому же затраты инвестора существенно увеличиваются из-за высоких налогов.

     Существует  тесная взаимосвязь финансового  рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок  недвижимости, падение - сворачивает. Экономическая  нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка. 

3. Особенности инвестиций  в недвижимость

     Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности на объекты).

     Инвестиции - это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

     Инвестиционная  деятельность - выполнение инвестором практических действий по вложению накопленных  сбережений в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность  приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

     На  инвестиционную деятельность оказывают  влияние существующие особенности  российского рынка недвижимости. Вследствие существенных различий региональных рынков недвижимости наблюдаются различия и в инвестиционной привлекательности. Потенциальному инвестору при принятии решений об инвестировании необходимо анализировать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. Наблюдаемое в большинстве случаев несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей, недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в сферу недвижимости - вот основные факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости.

     Основные  цели инвестиций в недвижимость:

     - получение периодических потоков  денежных средств, например, от  сдачи недвижимости в аренду;

     - прирост капитала за счет увеличения  стоимости недвижимости вследствие  изменения рыночных цен, реконструкции  и развития объектов;

     - будущая длительная эксплуатация объекта;

     - получение дохода от перепродажи  объекта в конце периода владения.

     Выделяют  три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные  участки и недвижимость, приносящая доход.

     При вложениях в земельные участки  высока зависимость от внешних факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменений в земельном законодательстве.

     Инвестиции  в жилье, наряду с возможностью использования  помещений для проживания, обеспечивают прирост средств за счет рост цен  на жилье. Наличие высоко потенциального спроса на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, обеспечивает перспективность и привлекательность этого направления инвестирования.

     Инвестирование  в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

     Методы  инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными: прямые - приобретение недвижимости на торгах, в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные - покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.

     Вложения  в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, - долгосрочные. В США инвестиции в  недвижимость занимают второе место  после корпоративных ценных бумаг. В России популярность этого рынка не настолько высока, хотя соответствующие тенденции к этому есть. Существует ряд преимуществ инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг.

     1. В отличие от корпоративных  ценных бумаг, по которым дивиденды  выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью за счет ежемесячной оплаты аренды.

     2. Денежный поток доходов от  владения недвижимостью менее  динамичен, чем денежный поток  доходов корпораций с высокой  долей заемного капитала:

     - денежный поток доходов корпораций  зависит от объемов реализации  продукта, которые находятся в  зависимости от ежедневных решений  потребителей, а потоки доходов  от недвижимости более стабильны,  т.к. они базируются на договорах  аренды;

     - источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, т.к. здания неподвижны, а активы зафиксированы как физически, так и юридически.

     3. Ставка доходности корпораций  в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, т.к. ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.

     4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем акции.

     Мотивацией  инвестора является возможность  получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать из нескольких вариантов  проект с наибольшей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвестора зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта.

     В целом на источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:

     - ожидаемый доход на инвестиции,

     - ставка банковского процента,

     - налоговая политика в целом ив инвестиционной сфере в частности,

     - темпы инфляции,

     - степень риска.

     Проблемы  активизации инвестиций в недвижимость, развития системы долгосрочного  ипотечного кредитования, требуют одновременного принятия системы мер. В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

     Рассмотрим, как влияют на инвестиции в недвижимость инфляционные процессы. С одной стороны, инфляция способствует активизации вложений в недвижимость. Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:

     - быстрое обесценение денег при  недостаточной надежности их  сохранности в кредитных учреждениях;

     - частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции;

     - ограниченность более доходных  направлений инвестирования;

     - достаточная доступность и простота  инвестирования в жилье;

     - инвестирующий в недвижимость, приносящую  доход, может в этих условиях  повышать арендную плату, сохраняя  тем самым вложенные средства.

     С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства, стимулирующие  к вложению денег в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору  сложно прогнозировать соотношение  между затратами и ожидаемой  выгодой, сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей.

     На  современном этапе развития российской экономики с высокими темпами  инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.

     И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

     - инвестиции в недвижимость характеризуются  значительной степенью сохранности,  безопасности и возможностью  контролирования инвестором;

     - в момент приобретения недвижимости  инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

     - вложения в недвижимость позволяют  сохранить средства от инфляции;

     - рынок недвижимости, имеющий большие  размеры, мало освоен;

     - высокий риск инвестирования  в недвижимость сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке.