Финансирование объектов муниципальной собственности

Разберем  с помощью примеров, что такая политика будет означать на практике.

    Пример 1. Группа А (Основные объекты): СРЕДНЯЯ ШКОЛА.

    Финансовая  политика города состоит в том, чтобы  платить по возможности целиком  за содержание и ремонт здания. Эти  расходы должны включаться в бюджет соответствующих бюджетных организаций  или учреждений, что позволит отслеживать и планировать полную стоимость содержания этих организаций или учреждений и услуг, которые они оказывают.

    Договорная  политика состоит в заключение договора пользования с директором школы.

    Крайне  важно также количественно отслеживать  годовые недовложения в содержание и ремонт объектов этой группы, если таковые недовложения имеются. Достаточное финансирование содержания и ремонта объектов Группы А должно быть приоритетным по сравнению с объектами других групп.

    Пример 2. Группа Б: (Дополнительные объекты): ЗДАНИЕ МУЗЫКАЛЬНОЙ ШКОЛЫ, общей площадью 250 кв.м.

    В целом, финансовая и договорная политика города по отношению к объектам этой группы, должна быть более изощренной и включать больше финансовых оценок и гибких договорных подходов, чем в случае Группы А. В том числе, надо четко разделять средства, предоставляемые из городского бюджета и средства, которые могут собираться с получателей услуг в качестве платы и зачисляться в фонд специальных средств.

    В данном примере подход может состоять из нескольких шагов:

1. ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ с музыкальной школой на несколько лет (например, на пять, с 2001-го по 2005-й год), но с правом пересмотра финансовых условий в течение срока аренды, например, после 2-го и 4-го года аренды. Так, например, договор может содержать следующие условия:
• а). Город оплачивает расходы на содержание и ремонт здания в течение 2001 – 2002 года (за счет предоставления соответствующих средств в бюджет музыкальной школы);
• б). Коммунальные платежи оплачивает сама школа в течение всех 5-ти лет аренды (важно оговорить, что эта оплата производится не из средств, предоставленных городом из своего бюджета, а из взносов  родителей и спонсоров, собираемых на счет специальных средств);
• в). На 2001 – 2002 годы устанавливается нулевая арендная плата;
• г). С 2002 года может быть установлена не нулевая арендная плата, о чем арендатор должен быть уведомлен не менее чем за 6 месяцев. Если размер аренды арендатора не устроит, договор, может быть, расторгнут по истечении 2002 года. Если такая арендная плата будет введена, она также должна оплачиваться школой за счет средств, собираемых за платные услуги и от спонсоров на счет специальных средств.

    Договор такого типа позволяет городу:

• начать с очень льготных для музыкальной школы условий,
• использовать первый год бесплатной аренды, чтобы оценить размер непрямой субсидии, которую город предоставляет школе при тех условиях, которые даны ей на первые два года,
• использовать второй год бесплатной аренды, чтобы провести переговоры со школой о введении ненулевой арендной платы с третьего года, что позволит снизить размер предоставляемой субсидии. В частности, представить и школе, и кенешу информацию о размере непрямой субсидии, которую школа получает, и попытаться договориться о компромиссном решении.

    С другой стороны, для школы такой  договор создает долгосрочную определенность, а также, если новые финансовые условия  аренды ее не устроят, договор дает ей не менее полугода, чтобы или  договориться с городом о приемлемом решении, или подыскать другое помещение.

2. ОЦЕНИТЬ РАЗМЕР ГОДОВОЙ СУБСИДИИ, предоставляемый музыкальной школе в 2001 и 2002 году, и на основе результатов оценки подать городскому кенешу и самой музыкальной школе предложения по введению ненулевой арендной платы и ее размеру.

    В данном случае, основными получателями субсидии являются ученики музыкальной  школы (200 человек). Но субсидия является не прямой, а косвенной, так как  она не идет ученикам напрямую, а  создает условия для их учебы  за счет бесплатного предоставления им здания. Размер субсидии в данном случае измеряется той выгодой, которую город упускает, предоставляя здание под музыкальную школу вместо того, чтобы использовать его с большей финансовой выгодой.

    НЕПРЯМАЯ  СУБСИДИЯ =  УПУЩЕННАЯ ВЫГОДА от альтернативного использования здания = (РАСХОДЫ, КОТОРЫХ МОЖНО БЫЛО ИЗБЕЖАТЬ) + (НЕ ПОЛУЧЕННЫЕ ДОХОДЫ).

    Например, исследовав спрос на нежилые здания на местном рынке недвижимости, город  может обнаружить, что здание в  таком текущем состоянии можно  было бы сдать в аренду частному предприятию за 20 сом за 1 кв.м. в месяц, обязав его также оплачивать содержание и текущий ремонт здания, которые обходится городу  20000 сомов в год. Таким образом,

    УПУЩЕННАЯ ВЫГОДА =  20000 сомов + 20 сомов/кв.м./мес. х 250 кв.м. х 12 мес.  = 80000 сомов в год, то есть годовая субсидия составляет 80000 сомов или 400 сомов в год на ученика музыкальной школы.

3. ПРЕДЛОЖИТЬ МУЗЫКАЛЬНОЙ ШКОЛЕ С 2003 ГОДА ПЛАТИТЬ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ. Основываясь на проведенной оценке косвенной субсидии, город может попытаться предложить музыкальной школе компромиссное решение, которое уменьшит для города бремя субсидии, но все еще будет льготным для школы по сравнению с ситуацией, при которой она искала бы помещение на открытом конкурентном рынке недвижимости.

    Например, город может предложить, чтобы  с 2003 года музыкальная школа платила  арендную плату 15 сомов/кв.м./месяц (то есть по ставке ниже рыночной), и при  этом город будет продолжать предоставлять  средства  на содержание здания. В  таком случае, размер годовой субсидии оценивается как

    УПУЩЕННАЯ ВЫГОДА =  20000 сомов + (20-15) сомов/кв.м./мес. х 250 кв.м. х 12 мес.  = 35000 сомов в  год, что существенно ниже, чем субсидии 2001-2002 годов. Если такие условия музыкальную школу не устроят, она может попытаться договориться о более льготных условиях или искать другие решения.

    Если  же музыкальная школа согласится изыскивать за счет спонсоров и платных  услуг средства, необходимые для  оплаты городу аренды (45000 сомов в  год), то имеет смысл планировать  начало этих поступлений на счет специальных средств с начала бюджетного года, с тем, чтобы включить эти поступления в планируемые бюджеты города и самой школы. При этом исключительно важно, чтобы город объяснил районным властям (или распорядителям другого вышестоящего бюджета), что планируемое увеличение поступлений на счет специальных средств является платой за услуги и не должно привести к урезанию средств, распределяемых городу из районного (или другого) бюджета. Другими словами, планируемое увеличение поступлений на счет специальных средств должно оставаться городу без урезания его бюджета по другим статьям. Если добиться этого не удастся, введение арендной платы для музыкальной школы не будет иметь смысла.

    В целом, рассмотренная в этом примере  финансовая и договорная политика позволяет:

• отслеживать, сколько город тратит на непрямую субсидию, связанную с объектом, и  кто оказывается получателями этой непрямой субсидии,
• иметь возможность сознательно управлять размером субсидии,
• отслеживать общую финансово-бюджетную ситуацию, связанную с данной сферой услуг.

      Данный пример также помогает  понять, что по группе Б (дополнительные  объекты), когда доступные городу  ресурсы ограничены, когда приходится  выбирать между конкурирующими  возможностями поддержать непрямыми  субсидиями ту или другую активность в городе (за счет предоставления помещений на льготных условиях), не существует “правильных” или “неправильных” решений, а есть социальный и политический выбор городского руководства. Так, в случае с музыкальной школой, вполне правдоподобно, что у города также мог быть в собственности плавательный бассейн, и в связи с ограниченностью финансовых возможностей, город стоял перед выбором, субсидировать музыкальную школу или бассейн. Выбор любого из этих объектов может быть социально оправдан и “правилен”, но желательно перед принятием решения понимать его цену, а также цену отвергнутых альтернатив, хотя бы в таком прямом измерении, как размер субсидии к каждом из вариантов.

    Пример 3. Группа В (Избыточные объекты) - БЕЗДЕЙСТВУЮЩЕЕ ЗДАНИЕ БЫВШЕГО КИНОТЕАТРА с земельным участком в 2700 кв.м.; город продолжает оплачивать сторожа и отопление, то есть несет убытки.

    Финансовая  и договорная политика города для  объектов данной группы должна быть жестко основана на принципе, что ИЗБЫТОЧНЫЕ ОБЪЕКТЫ ДОЛЖНЫ ПРИНОСИТЬ МАКСИМАЛЬНО ВОЗМОЖНЫЙ ЧИСТЫЙ ДОХОД ОТ АРЕНДЫ ИЛИ ОДНОКРАТНЫЙ ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ, и НЕ ПРИНОСИТЬ СИСТЕМАТИЧЕСКИХ УБЫТКОВ. Правда, при этом максимизация чистого дохода не должна наносить урона стоимости объекта; например, в погоне за прибылью в данном году нельзя недовкладывать в эксплуатацию здания, так как оно будет приходить в упадок и в будущем не сможет приносить высокого дохода. Конкретные ситуации могут различаться, но все они укладываются в схему анализа и принятия решений, представленную на Рисунке 1. В целом эта схема предлагает несколько шагов:

    Шаг 1. Оценить, под какое наиболее выгодное использование и за какую наивысшую цену можно продать данный объект или сдать его в долгосрочную аренду. При этом важно понимать, что чем меньше ограничений наложено на перепрофилирование использования участка, тем больше можно за него выручить.

    Так, в примере с кинотеатром оказалось, что если город настаивает на сохранении социального или зрелищного профиля, рыночная стоимость объекта будет не просто нулевой, а даже отрицательной. Это означает, что никакой частный инвестор не только ничего не заплатит, но и потребует, чтобы город заплатил ему (около 150 тысяч сомов), чтобы он согласился приводить бывший кинотеатр в порядок и использовать его под социальные или зрелищные нужды. Если же город снимет такие ограничения, то оказывается, что наиболее выгодное использование объекта – это продать здание на разборку на стройматериалы, а потом разбить участок на четыре участка по 600 кв.м. каждый и продать их на аукционе под индивидуальные жилые дома. В целом, чистая выручка города при таком сценарии может составить около 240 тысяч сомов.

    Шаг 2. Выставить объект на аукционную или конкурсную сдачу в аренду (как правило, в долгосрочную, как наиболее выгодную городу) или продажу под наиболее выгодное использование. Если удается это сделать – проблема решена.

    Шаг 3. Если на Шаге 2 спроса на платное приобретение объекта нет даже при снятии всех ограничений на перепрофилирование использования участка, надо пытаться передать его в бесплатное временное пользование (оформленное как бесплатная аренда), лишь бы пользователь его содержал.

    Шаг 4. Если нет желающих, использовать объект даже бесплатно, городу не остается ничего, кроме как «бросить» объект, то есть перестать нести расходы по его содержанию и дать ему разрушаться. Однако предварительно надо снять или продать с него все, что может представлять ценность; если удастся, продать здание целиком на разборку на стройматериалы. Принципиально важно при этом предварительно закрепить за городом права на земельный участок, так как рана или поздно экономическая ситуация улучшится, и появится платежеспособный спрос на земельные участки, и город сможет продать этот участок с выгодой.