Европейские стандарты оценки

     Анализ  текущего состояния и перспектив отечественной практики оценки показывает, что ближайшие годы должны характеризоваться  углублением качественной стороны  оценочной деятельности. В частности, первоочередной задачей является стандартизация всех аспектов оценочной деятельности с учетом обеспечения ее соответствия международным требованиям и  потребностям отечественного рынка, идущего  по пути интеграции в мировую экономику.

     Зарубежный  опыт свидетельствует о сложности  и трудоемкости процедуры разработки и согласования стандартов оценки, так как они затрагивают множество  смежных областей деятельности - бухгалтерский  учет, аудит, ипотечное кредитование, страхование, налогообложение и  т.д.  Издание Европейских Стандартов Оценки недвижимости является наглядным  примером того, каким образом страны Европейского Союза решают проблему преодоления различий в оценочной  деятельности и создания единых унифицированных  подходов к оценке недвижимости в  рамках наднационального законодательства Европейского Союза. В таком контексте  содержание настоящих стандартов может  представлять интерес и для практики молдавского законодательства и  нормотворчества.

     Авторы  стандартов признают, что их содержание является не учебником по технике  оценки, а только введением в большой  и сложный предмет прикладной экономики. Нерешенные практические вопросы, которые есть и будут появляться по мере развития

     рыночной  экономики, остаются предметом постоянного  внимания и согласования европейскими оценщиками. Такая ситуация предполагает регулярную актуализацию текста стандартов, что рассматривается как одна из основных задач TEGOVA.

     Одной из главных особенностей настоящих  стандартов является их ориентация на оценки, выполняемые для целей  составления финансовой и бухгалтерской  отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. При  этом, однако, указывается на возможность  распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в  общественно значимых целях.

     С точки зрения рядового оценщика и  клиента-потребителя оценочных услуг, стандарты являются ориентиром, устанавливающим  минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием  договоров на выполнение оценки и  отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

     В 1977 году произошло объединение оценщиков Европы и создание Европейской группы оценщиков основных фондов TEGOVOFA. TEGOVOFA была создана как некоммерческая организация , объединившая в своих рядах 15 членов из европейского сообщества и 15 ассоциированных членов из других стран центральной и восточной Европы.

     Первоначально в ассоциацию входили объединения  оценщиков  Бельгии, Франции, германии, Ирландии и Великобритании. Деятельность ассоциации была связана с определением таких понятий как оценщик. Рыночная стоимость и иные не рыночные виды стоимости. Оценка объектов в различных условиях и сертификация оценщиков .

     После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время  называется TEGOVA^. Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского Союза. При этом основными задачами, которые ставит перед собой  Европейская ассоциация оценщиков являются:

1. Помощь оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств
2. Согласование оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке
3. Обеспечение стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации
4. Обеспечение точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов
5. Повышения понимания роли оценщика
6. Установление процедур обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

     Члены TEGOVA представляют профессиональные организации оценщиков стран европейского  союза с активно возрастающим членством профессиональных объединений центральной и восточной Европы. Участники TEGOVA делятся на 3 категории:

1. Полные члены, представляющие профессиональные объединения стран членов европейского союза.
2. Ассоциированные члены – представители ассоциации оценщиков стран восточной Европы.
3. Наблюдатели – к ним относят Китайскую народную республику, Турцию, США, Канаду, Ирландию и Швейцарию.

     Помимо  названных 3 категорий существует и  четвёртая, почётные члены TEGOVA , которые не имеют право участия в голосование.

     TEGOVA сотрудничает с Международным комитетом стандартов оценки. С ассоциациями оценщиков Новой Зеландии, Австралии а также работает в тесном сотрудничестве с европейской экономической комиссией ООН.

     Следует отметить, что европейские стандарты  не имеют обязательного характера, но рекомендуются для применения  в ЕС. ЕСО согласованы с МСО, однако если требования ЕСО сильно отличаются от МСО, то в тексте стандартов приводятся соответствующие комментарии. Следует отметить, что ЕСО отличается  большой детальностью изложения.

     ЕСО были приняты в последней редакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов  и 13 методических рекомендаций.

     Целью ЕСО является:

     (a) помочь оценщикам в подготовке  согласованных отчетов для их  клиентов путем предоставления  ясных руководств;

     (b) обеспечить согласованность оценок  путем использования стандартного  определения рыночной стоимости  и подходов к оценке;

     (c) обеспечить стандарт качества  с помощью утверждения общепринятого  уровня квалификации и лучшей  практики в качестве образца  для пользователей оценок;

     (d) обеспечить точную основу для  экономического анализа эффективного  использования дефицитных земель  и строительных ресурсов;

     (e) внедрить среди оценщиков ориентированный  на клиента и полученное задание  подход к оценке;

     (f) повысить понимание роли оценщика;

     (g) установить процедуры, обеспечивающие  ясную, точную, однозначную сертификацию  стоимости в соответствии с  национальным и наднациональным  законодательством, стандартами  оценки и бухгалтерского учета,  а также в инвестиционном секторе  - соответствие оценок, используемых  для получения показателей финансовой  деятельности, и обеспечение последовательности  в национальном регулировании  или в рекомендациях по лучшей  практике оценки.

     При этом в стандартах 1-3 рассматриваются  вопросы, связанные с соответствием данных стандартов МСО, а так же вопросы, связанные с квалификацией оценщика  и его профессиональной этикой.

     В стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы  к составлению отчета  об оценке. Данный стандарт так же включает определение  целей оценки и баз оценки, определение  различных видов стоимости, таких  как рыночная стоимость, рыночная стоимость  прав аренды, рыночная стоимость в  соответствии с законодательством  ЕС, справедливая стоимость, стоимость  при существующем использовании, стоимость  при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

     В стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой  для целей  финансовой отчетности. В нем дается классификация активов  и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарт так же включает раздел, в котором  даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки , особенности оценки земли, зданий, специальных объектов.

     Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а так же иных предметов залога  при ипотечном  кредитовании. В данном стандарте  даются определения таким понятиям как, залоговая стоимость, специальная  стоимость обязательств, а так  же определяются особые требования к  оценщику.

     Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предлагаемой стоимостью на будущую дату, и предлагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия как инвестиционная стоимость, оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.

     Стандарт 8 посвящен вопросам инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых  компаний и пенсионных фондов. В  стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в  соответствии с директивами  ЕС, а так же вопросы методологии  оценки, квалификации оценщика.

     Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные  с предоставлением результатов  оценки и форм сертификата оценки.

     В числе методологических рекомендаций по оценке присутствуют следующие руководства:

1. Факторы, флияющие на стоимость;
2. Оценка специальных объектов;
3. Оценка машин и оборудования;
4. Оценка активов, предназначенных для инвестиций;
5. Оценка сельскохозяйственных объектов;
6. Оценка исторических объектов;
7. Оценка бизнеса;
8. Оценка нематериальных активов;
9. Оценка индексов недвижимости;
10. Международные оценки;
11. Оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;
12. Распределение стоимости  между землей и зданиями;
13. Особенности оценки в различных странах.

     ЕСО предназначены для применения в  ситуациях, связанных с учетом общественных интересов, особенно, когда это связано  с публикациями. Поскольку в них отражен положительный опыт, рекомендуется применять их и при оценках для разнообразных целей, выходящих за рамки общественных интересов, когда существенное значение имеют высокое качество и адекватность оценки. Однако, они не предназначены для ситуаций, подробно регулируемых национальным законодательством или юриспруденцией.

     В соответствии с вышесказанным, оценки, производимые для целей налогообложения  и принудительного отчуждения собственности, не являются предметом Европейских  Стандартов Оценки. Однако, общие принципы, изложенные в них, могут применяться  в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства  не существует.  

     Любое отклонение от рекомендаций ЕСО может  повлечь коммерческие или правовые санкции [1, c.101].

     В европейской практике оценки существуют следующие методы оценки:

• метод прямого сравнения;
• метод капитализации дохода;
• метод прибыли;
• остаточный метод;
• метод подрядчика.

     Метод прямого сравнения основан на привязке к определенной базе для сравнения, и если рассматриваемая оцениваемая собственность является “лучшей”, чем сопоставимая, тогда за нее будет заплачена более высокая цена, если она менее привлекательна — результатом будет меньшая цена.

     Метод капитализации дохода — ни что иное, как оценка текущей стоимости ежегодной чистой арендной платы при фиксированной инвестиционной ставке. Другими словами, это метод полного дисконтированного потока.

     Метод прибыли основывается на том, что рыночная стоимость объекта оценки будет зависеть от потенциального потока наличности, который будет от него получен, т.е. собственность просто рассматривается как единица производства. В этом случае рассчитывается потенциальный ожидаемый доход за вычетом всех затрат.

     В остаточном методе оценщик оценивает рыночную стоимость в воспроизводимой форме (либо сравнением, либо по инвестиционному методу) и вычитывает из нее “общую стоимость развития” — все затраты, которые будут понесены для приведения собственности в соответствующую форму. Эти затраты будут включать разрушение существующего здания (если это еще не очищенный участок для строительства), внутренние работы, стоимость монтажных работ, выплату заработной платы, финансирование затрат и вознаграждение за совершаемый риск. Вычитая эти расходы из итоговой рыночной стоимости, получают остаток.