Деятельность риэлторской фирмы

        Риэлторская фирма – это юридическое лицо, в учредительных документах которой в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность, обладающее лицензией на право осуществления конкретных операций с недвижимостью и возглавляемая лицензированным брокером по недвижимости. 

        Риэлторская деятельность – это осуществляемая юридическими и физическими лицами профессиональная деятельность по оказанию для других лиц на основе возмездного соглашения с ними предусмотренных обязательств при совершении операций с объектами недвижимости. 

        Риэлторские услуги сегодня нужны практически каждому, кто хочет решить жилищный вопрос без ущерба для себя и своей  семьи. Но не все в наше время могут  себе позволить оторваться от постоянного  места работы и бросить все силы на поиск жилья, а также его правильное, методичное оформление. Кто же спасёт занятого человека ? На сегодняшний день - это риэлтор.

        Если обратиться к справочникам и Интернету, то можно найти следующее определение интересующей нас профессии: риэлтор - это индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных.

        Профессия "риэлтор" появилась на нашем горизонте в 90-е годы. Эта профессия рождалась и утверждалась в период эпохи приватизации, когда активно шел процесс передачи государственной (муниципальной) собственности в частные руки. Во времена СССР такой профессии, как риэлтор официально нигде зарегистрировано не было. Но это не значит, что рынок недвижимости находился без присмотра. Функцию посредника выполняло государственное "Бюро по обмену жилой площади"¹.

        Таким образом, профессия риэлтор - сравнительно новая специальность для нашей страны, ей не более 12-14 лет. Специального высшего образования в области недвижимости у нас не дает пока ни один институт или колледж.

    Существует  лишь несколько вузов, где можно  получить соответствующую подготовку:

• Московский государственный строительный университет (МГСУ)
• Институт экономики и финансов Московского государственного университета путей сообщения (МИИТ)
• Государственный университет управления (ГУУ)
• Московский институт коммунального хозяйства и строительства (МИКХиС)
• Московский государственный университет природообустройства (МГУП)

        Специальность, которая  подойдет будущему риэлтору, называется «Экспертиза и управление недвижимостью». Учиться придется пять лет, по окончанию вуза вы получите квалификацию «инженер». По сути дела этот специалист «на голову» выше рядовых риэлтеров, с таким образованием можно смело делать административную карьеру в сфере недвижимости.

        Специальность «Экспертиза и управление недвижимостью», здесь по традиции студентов готовят на специальности «менеджмент», но на старших курсах студенты изучают дисциплины специализации «управление недвижимостью».

        Но, как правило, в профессию приходят люди с базовым высшим образованием в разных областях, а потом получают второе образование дополнительно. Если у вас уже есть первое высшее, но не профильное образование, вас довольно быстро переучат на краткосрочных курсах.

        Учебный процесс  обычно длится всего 3 месяца и состоит  на 70% из практических занятий –  в виде деловых игр, круглых столов, брифингов.

        Испытывая недостаток в квалифицированных специалистах, некоторые агентства недвижимости набирают людей вообще без опыта. Здесь достаточно пройти собеседование с менеджером, который смотрит – насколько человек соответствует требованиям компании. Главное для соискателя – грамотно излагать свои мысли, не тушеваться, выглядеть уверено. Новичка обычно прикрепляют к опытному менеджеру, который знакомит с правилами оформления документов, водит по инстанциям, учит, где надо получать разрешение на сделку, затем постепенно доверяет ему выполнить ту или иную часть работы.

        За последние годы в России появилось все больше очень образованных и грамотных специалистов в области недвижимости. Но их по-прежнему недостаточно, особенно в области оценки недвижимости, управления недвижимостью и коммерческой недвижимостью. Зачастую, у обывателя складывается неправильное понимание, что такое "риэлтор" - как некого квартирного черного маклера времен начала реформ. У профессии риэлтор есть более широкое понятие - это не только специалист в области жилой недвижимости, торгующий квартирами, но и специалист в области коммерческой недвижимости (офисной, торговой, промышленной), управляющий недвижимостью, специалист по оценке и маркетингу в области недвижимости. 

        Что касается понятия "риэлторская услуга", то здесь, в первую очередь, необходимо уточнить значение самого слова "услуга". Итак, любая услуга - это "товар", но не совсем обычный. Потому как, во-первых, качество услуги невозможно определить заранее. Во-вторых, этот "товар" невозможно вернуть, даже если потребитель обнаружил, что он "с браком". Услуга предоставлена, работа проведена, она должна быть оплачена. В-третьих, довольно сложно определиться с таким явлением, как "качество обслуживания", потому что данное понятие остается достаточно субъективной вещью, на которую у клиента и риэлтора могут быть совершенно разные взгляды.

        Риэлторская услуга в общем виде включает в себя два основных элемента. Первый из них - операционный, это фактические действия, совершаемые риэлтором для достижения результата, предусмотренного договором об оказании услуг. Если результат не достигнут, то никакой оплаты комиссионного вознаграждения просто нет. А вот вторым элементом является сервис, оказываемый клиенту в рамках обслуживания. Для современного потребителя уровень сервиса важен, ведь времена, когда единственно возможным принципом обслуживания было печально известное выражение "вас много, а я одна", давно миновали. И если уровень сервиса на практике не соответствует изначально заявленному, клиент вправе потребовать адекватной компенсации.

        Какие именно услуги оказывает риэлторская фирма ?

        1. Поиск покупателя/продавца. На деле, услуги сводятся к банальному размещению объявления на сайте агентства и в газете «Из рук в руки» - это называется поиск покупателя. Чтобы найти продавца - просмотр объявлений в тех же источниках.

        2. Сбор документов. В большинстве случаев, клиент сам предоставляет копии всех необходимых документов.

        3. Проверка юридической  чистоты приобретаемой недвижимости. 

        4. Гарантия безопасности  сделки. Риэлтор не несёт никакой ответственности (кроме моральной), потому как сам риэлтор стороной сделки не является. Если вдруг какая-то из сторон сделки начнет судебные разбирательства о признании сделки недействительной, то риэлтора рядом и близко не будет.

        5. Организация проведения сделки. Здесь, в основном, нужны услуги юриста, а не риэлтора. 

        Задача профессионального  риэлтора гораздо шире. Он должен выполнять  несколько функций - юриста, ипотечного кредитора, оценщика, специалиста по социальной среде, психолога и т.д. Кроме того, риэлтор - это еще и инженер-строитель, потому что должен разбираться в строительных технологиях и материалах.

        Грамотный риэлтор  сопровождает клиента от начала и  до конца сделки с недвижимостью: уравновешивает интересы сторон, сопровождает сбор и подачу документов на регистрацию, даёт рекомендации по организации взаиморасчетов и организует передачу собственности. При необходимости, риэлтор проводит анализ ипотечных продуктов различных банков и предоставляет клиенту полную информацию об условиях кредитования.

        Светлана Торопова: «Успешного риэлтора отличают оптимизм и энтузиазм. Ведь рынок недвижимости непредсказуем. И поэтому без целеустремленности и стойкости, без веры в себя, в свои силы трудно заниматься риэлторской деятельностью.

        Таким образом, успешный риэлтор — это трудоголик, умный, волевой, знающий, не унывающий, всегда готовый прийти на помощь, понять и простить слабости ближнего, умеющий добиваться своего, уважительный к людям, знающий себе цену и одновременно скромный, вежливый, интеллигентный, культурный и симпатичный человек»². 

        Жизнь такова, что  в какой-то момент возникает необходимость  обратиться в агентство недвижимости. На что следует обратить внимание:

        - Необходимо максимально  подробно изучить данные агентства  недвижимости, прочитать отзывы и рекомендации, полностью убедиться в качестве предлагаемых услуг. Агентство недвижимости обязательно должно имеет собственный сайт в Интернете.

        - В тоже время,  доверять следует не компании, а конкретному рекомендованному  специалисту.

        - Сразу выяснить вопрос о комиссии. Комиссия агентства должна быть известна и закреплена в договоре.

        - Важно досконально  изучить договор с агентством, особенно ВСЕ протоколы, соглашения  и акты, на которые есть ссылки  в договоре. Многие агентства  недвижимости грубо искажают агентские договоры. До подписания договора - консультация  с юристом. В договоре, прежде всего, должен быть чётко сформулирован его предмет, цена договора, порядок оплаты, иные условия (в зависимости от предмета договора).

        - В договоре должны  быть прописаны максимально чётко и ясно обязанности агентства. Если договор составлен грамотно, то не придётся часами сидеть со своим риэлтором, дожидаясь юриста или директора фирмы для внесения аванса, получения какой-то пустяковой справки и т.д.

        - В договоре должны  быть чётко определены все  необходимые сроки - это не  позволит сделке затянуться.

        - Следует обратить  внимание на штрафные санкции  в случае расторжения договора.

        - Никаких доверенностей  на получение от имени клиента  денежных средств, т.к. в договоре может и не быть пункта о последующей передаче этих денег клиенту. Вполне достаточно будет доверенности, заверенной у нотариуса, на подготовку документов к сделке без права получать деньги от имени клиента.

        - Следует помнить,  что правом заключать договоры на основании устава без доверенности обладают руководители организаций. Другие лица должны действовать на основании заверенной доверенности. Иначе, возникает риск признания договора недействительным. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

        Общепринятая этика работы риэлтора

        - Риэлтор должен  стремиться осуществлять свою  деятельность на высоком профессиональном  уровне, быть компетентным в вопросах, связанных с рынком и законодательной  базой в области недвижимости, строго соблюдать элементарные  нормы

        - Риэлтор обязан  исключать среди риэлторов любую деятельность, дискредитирующую профессиональную деятельность

        - Риэлтор должен  осуществлять свою деятельность  таким образом, чтобы избегать  конфликтов с другими риэлторами. Не получать преимущества перед  коллегами способами противоречащих моральной этике

        - Риэлтору запрещается  искажать или утаивать информацию, имеющую отношение к договору  с клиентом. В обязанности риэлтора  не входит передача дополнительной  информации и консультации по  делам, выходящим за рамки договора

        - Риэлтор обязан оказывать профессиональные услуги клиентам независимо от их национальности, религиозных убеждений или пола. Риэлтеру запрещается принимать участие в планах или соглашениях по дискриминации личности по этим признакам

        - Риэлтор обязан, в соответствии с заключенным договором, защищать интересы клиента, что не освобождает его от обязательства справедливо обслуживать все стороны, участвующие в договоре

        - Риэлтор обеспечивает  компетентные услуги с соблюдением  норм практики в области операций  с недвижимостью

        - Риэлтор, осуществляя  профессиональные услуги, связанные  с имуществом или его стоимостью, обязан раскрыть перед всеми  сторонами – участниками договора  свою существенную или предполагаемую  заинтересованность

        - Риэлтор не должен  использовать некомпетентность или состояние здоровья клиента с целью извлечения дохода при операциях с недвижимостью