ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫ

 

 

14. 4 кесте 
15. Салыстырмалы 2-объектіге енгізілген түзетулер  кестесі 

 

      

 Жасалған сараптаманың негізінде,  тұрғын үйдің екінші деңгейдегі  нарығында, 1 шаршы метрдің құны  70 337 теңгеге тең екендігі табылады. Түзетілетін коэффициенттің есебімен  салыстырмалы әдіспен бағаланған  пәтердің құны 70337*66*1,05-4874354 (төрт  миллион сегіз жүз жетпіс төрт  мың үш жүз елу төрт теңге)  теңгеге тең.  

Жылжымайтын мүлік объектісінің ақырғы нарықтық құнын  анықтау      

Бұл бөлімде бағалау процесі барысында  анықталған құндар өте нақты және түсінікті етіп көрсетілген. Оны  нақты ету үшін біз №5 кестені  құрдық. Онда бағалаудың нәтижелері келтіріліп, ақырғы құн анықталған.

16. 5 кесте

 

 Бағалау  нәтижелерін келтіру 

 

      Бұндағы пайыздарды берілген  жүйемен алудың себептеріне, біріншіден, Қазақстан Республикасының экономикалықортасы, оның даму жағдайлары жатады. Екіншіден, бағалаушының талғамдары  мен интуициясына байланысты.     

Біздің  әлеуметтік ортада халқымыз өздерінің  табыстарын ашық көрсете, айта білуді әлі де әдеттенбеген. Оның басты  себебі:Совет Үкіметі кезеңінен  қалған жасқаншақтылық,үрей,яғни менталитет.      

Шығын әдісіне келетін болсақ,бұл тәсіл  әрқашан нақты мәлімет бере бермейді. Мысалы, ғимараттың тозу деңгейі жоғары болуы мүмкін, алайда оның орналасу орны престижді аудан болса, жағдай өзгере бастайды.     

Сондықтан бүгінгі күнде Қазақстанда сатылымдарды салыстыру тәсілі сенімді болып  табылады. Алайда, бұл жерде айтылғандар  тек нарықты құнды бағалауға  қатысты айтылып отыр.     

Пәтердің  құнын бағалауда барлық үш тәсіл  де қолданылған және де салыстырмалы тәсілдің бағалауы қолданылған.     

Алмагул шағын ауданының номері Х үйдің  номері У пәтері мекен жайында  орналасқан пәтердің нарықтық құны: бес  миллион елу бір мың алты жүз  тоқсан тоғыз тенге.     

Берілген  есепте қарастырылып отырған бағалау  объектісіне, бағалаушылардың өзіндік, жеке қызығушылықтары байқалмайды, немесе тіптен жоқ.     

Бағалау процесі, барлық шектеуші шарттар мен  алғышарттар есебімен жүргізілген.     

Бағалаушы мына жағдайларда жауапты емес:     

-Бағаланатын  объектінің құқытарына қатысты  заңды сұрақтар      

-Визуалды  қарастыру жолынан басқа жолмен  табуға мүмкін болмайтын, объектінің  жағдайын бағалау нәтижесі.      

-Объектінің  басқару сұрақтарына жататын  қаржылық және салықтық есептер.     

-Жергілікті  жерде өлшеуші жұмыстарды жүргізу  және объектінің ең жақсы және  тиімді қолдануын шектейтін, зиянды  жердің болуы.     

Бағалау, бар конструкцияларда және жер асты қоймаларда улы, зиянды заттардың болуын ескермеген.     

Берілген  есеп, толық көлемде және көрсетілген  мақсаттарда ғана сенімді,шын болып  табылады.    

Бағалаушының  міндетіне, бағаланатын объект бойынша  көрнекті материалдарды көрсету  кірмейді (суреттер, сызбалар және т.б.) Берілген есеп, бағалау келісімшартымен  қарастырылмаған мақсаттарда қолданыла  алмайды. Бағалау туралы есеп, бағаланатын  мүліктің құнына қатысты, бағалаушының кәсіби көзқарасын мазмұндайды. [13] 
 

3 Бағалау кезінде  туындайтын мәселелер  және оларды шешу  жолдары    

Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың  Мемлекеттік лицензияның негізінде, жеке және заңды тұлғалармен іске асырылады.

Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде жасалынады. ҚР Азаматтық  кодексінің нормаларына сәйкес бағалаушы  қайтарымды негізде қызмет көрсетеді.

Құнды анықтау  белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл  уақыт бойынша есепті нарықтық құнның нақты мезгілге байланыстылығын  білдіреді. Нарық пен нарықтық жағдайлардың  өзгеріп тұруына байланысты, есептеліп  шығарылған көрсеткіштер басқа мезгілде дұрыс болмауы мүмкін. Бағалау  нәтижесі берілген мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын көрсетеді, яғни ол өткен немесе болашақтағы мерзімге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын келісімшарттың мүліктің қолдан қолға өтуімен бірге аяқталады  деп болжанады, сондықтан ешқандай құнның өзгерістері мүмкін емес.

Көп жағдайда жас  мамандар бағалаумерзімін анықтауда  қате жібереді. Олар  тапсырушыға  құжаттарды беруді (есептеуді аяқталу  мерзіміне) жатқызады. Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудің  арасында көп уақыт өтуі мүмкін. Сол берілген уақыт аралығында бағалау  объектісімен төтенше жағдайлар  болып қалуы мүмкін (өрт, табиғат  апаттары құнның төмендетуіне әкеледі, жетілдіру, модернизация және т.б. құнның жоғарылауына әкеледі). Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзіміне бағалау объектісін қарау мерзімін жатқызу керек.

Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау  объектісін сатып алуы, ал екіншісі сатып алуға міндетті емес. Келісімшарт, ерікті сатушы мен сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. Келісімшарт жақтардың қысымынсыз өткізілуі қажет.

Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы басқалары үшін төленетін сомма.

      Құн дегеніміз-құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың, қызметтердің және тағы басқалардың   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ҚОРЫТЫНДЫ 

Жылжымайтын мүлік-ұлттық байлықтықтың маңызды құраушы бөлігі, оның бөлігіне әлемдік байлықтың 50 пайызы келеді. Жылжымайтын мүлік  нарығы, кез келген ұлттық экономикасының, көлемді құраушысы болып табылады.

Жылжымайтын мүлік  нарығының басқа нарықтың болуы  тіптен мүмкін емес, себебі еңбек нарығы, капитал арығы, тауарлар нарығы, қызмет нарығы және т.б. өздерінің әрекеттері үшін бөлмелерді сатып немесе жалға  алулары қажет.

Жылжымайтын мүлікті  сату бойынша отандық тәжірбиесі ескеретін болсақ, онда жылжымайтын  мүлік нарығы дегеніміз-жылжымайтын  мүлікпен жасалған мәмілелер жиынтығы, олардың ақпаратпен қамтамасыздығы, жылжымайтын мүлік облысындағы  жұмыстарды басқару және қаржыландыру операциялары.

Жылжымайтын мүлікке  салынған қорлар инфляциядан қорғалған, сондықтан онымен жасалынатын мәмілелер  спекулятивті болуы мүмкін. Осыған байланысты мемлекет әртүрлі шектеулер  қояды. Осылайша, иеленушіге жылжымайтын  мүлік тек қана пайда әкелмей, оның құқықтарын шектейді.

Мемлекет басқа  тауарларға сияқты жылжымайтын мүліктің сатылуына бөгет жасалмайды, алайда қоғамның атынан пайдалану режимін  және сату ретін тексеріп, бақылайды.

Меншіктенушінің қолында, жылжымайтын мүлік, жеке қажеттіліктерін  қанағаттандыру үшін, сонымен қатар  табыс пен пайда әкелу үшін қолданылуы мүмкін.

Тұрғылықты үйлер, көп жағдайда, жеке қажеттіліктерді  қанағаттандыру үшін қолданылады, тек  кейбір жағдайда, аренда тапсыру арқылы, пайда әкелу пайдаланылады. Тұрғылықты емес жылжымайтын мүліктің басты  мақсатында, тауар мен қызметті өндіру үшін эксплуатациялау, соның нәтиежіснде  табыс немесе пайда табу жатады.

Нарық сатушы мен  сатып алушының бас қосуының экономикалық  функциясын орындайды. Жылжымайтын  мүліктің өзіндік ерекшеліктеріне  байланысты. Жылжымайтын мүлік нарығы, нарықтық экономиканың басқа секторының,  нарығынан ерекшеленеді.

Жылжымайтын мүлік  нарығы-индивидуалды сипаттамалары  бар тауарлар нарығы. Жылжымайтын  мүлікке әртүрлі табиғи, қажеттілікті қасиеттер тән болуы мүмкін: дайындалу  материалы, жаңашылдық деңгейі, сәулет стилі, ішкі жоспарлануы, қызмет ету  мерзімі және т.б. Сыртқы және эксплуатациялық  қасиетері сәйкес келсе де, жолдарға қатысты орналасуынла өзгешеліктер болуы мүмкін. Жылжымайтын мүлік  үшін, терезеден көрініс үлкен  рол атқарады (аулаға, көрші үйге, көшеге)

Кіріс тәсіліне келетін болсақ, бүгінгі күнде  бүл тәсіл күрделі болып саналады. Себебі, дисконтирование ставкасы, капитализация ставкасы,  тәуекел  бойынша есептеулер жүргізудің күрделілігі  және т.б. бойынша ақпарат жетіспей.

Жылжымайтын мүлік  нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа көптеген факторлар әсер етеді: экономикалық, әлеуметтік, әкімшілікті, қоршаған орта.

Жетілдіру процесіне  қосуға болатын жайдың бірі-жылжымайтын  мүлікті пайда әкелетін және өз қажеттіліктеріне пайдаға асырылатын деп екіге  бөлуді  жөн көремін.

Ескере  кететін  жайларға, бағалау тәсілдерін қолдануды  жатқызуға болады. Қазіргі кезде  жылжымайтын мүлік нарығында  кіріс, пайда туарлы ақпарат жинау, өңдеу қиынға түседі, сондықтан кіріс  тәсілі, меніңше, әлі де дұрыс жетілмеген. Ал қалған екі тәсілге сенім көбірек  артылады.