ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫ

Шу  деңгейі: норма шегінде      

Қоршаған  ортаның қалпы: норма шегіндегі  газдылық және шаңдылық      

Автокөлік жүрісінің интенсивтілігі: қоғамдық көліктің түрлері-автобустар, таксилер, маршрутты таксилер.     

Табиғат –климаттық жағдайлар.     

Климаты: кенет континенталды       

 Жауын-шашын: түсудің негізгі  периодтары-қар, жаңбыр.     

Желдің  бағыты: оңтүстік-батыс, солтүстік-батыс, желдің жылдамдығы p=3-5 м/сек.     

Желдің  жүктелуі-0,38 КПА (38 кгс/кв.м)     

Сейсмикалығы-9 балл     

Ең  салқын бескүндіктің температурасы  –(-28 градус),ал ең ыстық бескүндіктің температурасы -(-40 градус)     

Жер қатудың нормативті тереңдігі-1,2 метр     

Жер бетінен 10 метр тереңдікке дейін жер  сулары жоқ.     

Қоршаған  ортаның қалпы: ластаушы заттардың  шекті концентрациясы.      

Инженерлік коммуникациялар      

Сумен қамтамасыздандыру: қалалық жүйелерден      

Канализация: қалалық, көліктерге түсіріп тастау     

Жылумен қамтамасыздандыру: қаланың орталық  жылу жүйелерінен жылыту      

Электрмен қамтамасыздандыру: қалалық электр жүйелерден.     

Ауданның  экономикасы      

Даму  сатысы: тұрақты қалып      

Экономиканың  негізгі салалары; сауда, білім     

Денсаулық сақтау жолдары және коммуналды қызметтер  жоққа шығарылады.      

Көліктік  инфрақұрылым: дамыған     

Халықтың  еңбек ету деңгейі мен кірісі: орташа деңгейді     

Еңбек етуге мүмкіншілікті халықтың саны: мәліметтер (өте аз) жоққа тең.     

Аудандағы тұрғылықты минимум: орташа      

Жылжымайтын мүлік нарығы: кәсіпкерлік және мүлікке  және тұрғын үйлерге сұраныс пен  ұсыныс бар.     

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын шығын тәсілімен               

  анықтау     

Объектінің  техникалық сипаттамалары     

Көлемді-жоспарлы шешімдер     

Эксплуатацияға  енгізу жылы-1986г     

Сыртқы  және капиталды қабырғалар –темірбетонды  помельдер.     

Қабаттылығы-9 қабатты тұрғын үйдің 8-қабатында     

Жалпы ауданы-66,0 шаршы метр     

Тұрғылықты  ауданы-49,9 шаршы метр     

Ас  үй ауданы-7,7 шаршы метр     

Бөлмелердің биіктігі-2,85 метр     

Қолайлы жағдайлары-инженерлік –техникалық  құрылғылары бар.     

Пәтер-бұрыштық емес     

Санитарлық  дәнекерлер-бөлек      

Ғимараттың  орташа нормативті қызмет көрсету мерзімі-100жыл.      

Табиғи  тозуы (конструкциялық элементтері  бойынша)-20 пайыз /1 кесте/;  
  
  
  
  
 

1-кесте. 

Алмагүл шағын ауданында  орналасқан үш бөлмелі  пәтердің конструктивті элементтерінің өлшемдері бойынша табиғи тозуын                       анықтау. Эксплуатацияға енгізу жылы-1986.  

 

      

Жылжымалы мүлік нарықтық құнын бағалау  жұмыстарын жүргізген кезде, кірістік, шығын және салыстырмалы тәсілдерге топталған, бағалау әдістері қолданылады.      

Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз-жылжымайтын  мүлік объектісінің, толық қайта  құру немесе орынбасу құнынан тозудың  барлық түрін алып тастағандығына тең  болатын құнын анықтау әдістері.

1. Элемент бойынша есептеу әдісі дегеніміз-қайта құру немесе орынбасу құнын, бірыңғай еептері сметалық нормалар мен сметалық нормалар ережелерін және басқа да жинақтарды қолдану негізінде тозуды ескере тұра, анықтау .
2. Құнның іріктелген жалпыланған көрсеткіштер әдісі дегеніміз-қайта құру немесе орынбасу құнын, ұсыныс пен аналогты объектілерді сатуды біріктіру жолымен немесе іріктелген сметалық нормативтердің жинақтарын, қайта құру құнының іріктелген көрсеткіштерін, құрылыстың және басқа нормативтердің құнының іріктелген көрсеткіштерін және олардан тозуды алып тастағандағы қолдану негізінде анықтау.

 

       Берілген пәтердің құнын бағалау, 2002 жылдың 17 сәуірінен (№447) Қазақстан  Республикасының Үкіметінің №447 шешімімен бекітілген ,,жеке тұлғалардың  салық салынатын объектісінің  құнын анықтау ережелері,, негізінде  жасалынған.      

C=Cб*S*Кфиз-К функц*Кзон*Кизм  мрп ; (3)      

 Мұндағы С-мүліктің салық салу  мақсатындағы құны, теңгеде көрініс  табады      

Сб- тұрғын бөлмелердің бір шаршы  метрінің, теңгемен анықталатын, құны (Алматы қаласы үшін-45 000)     

S-мүліктің пайдалы  ауданы, шаршы метр      

 К физ-Табиғи тозу коэффициенті       

К функц-функционалды тозу коэффициенті     

К зон- зоналау коэффициенті      

К изм мрп-айлық есептік көрсеткіштің өзгеру коэффициенті.     

К функц=Кэт*Кучл*К мат.ст*Кблаг; (4),     

Мұнда К функц=1,0*1,0*1,0*1,0=1,0      

К изм.мрп=мрп тек г 971—мрп 2002г 919=1,05 (5)      

С=45 000*66*0,8*1,0*2,3*1,05=5738 040тг (бес миллион  жеті жүз отыз сегіз мың қырық  теңге) [11] 

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын кіріс тәсілімен  анықтау        

Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз-жылжымайтын  мүлікті болашақта қолданғанынан  күтілетін кірістерді анықтауда  негізделген, оның құнын анықтаудың әдістері.

1. тікелей капитализация әдісі-кірістің тұрақты өлшемінде жылжымайтын мүліктің объектісінің тұрақты қолдануында сақтау шарттарынан, бастапқы инвестицияның кірісінің болмауынан құнды анықтау.
2. Ақша ағымдарын дисконттау әдісі-өзгеріс шарттарынан және объектіні қолдануына байланысты тәуекелдің деңгейіне тәуелді ақша ағымдарының біртекті емес түсімдерінен шығын барып, құнды анықтау әдісі.

 

       Капитализациялау  – бұл кірісті ағымдағы құнына конверциялау. Бұл әдіс, объектінің болашақтағы жылма жыл кірістерін модельдеуге негізделеді. Содан  соң, ол кірістер ағымдағы құнға дисконтталады.        

Нарықты конъюктуралы зерттеуіне  сәйкес, қаланың  берілген ауданында, үш бөлмелі пәтердің (жиһасыз) айлық арендалық төлемнің құны орташа 350 у.е. (б.б) тең.

2 кесте.      

Алмагүл шағын ауданында   орналасқан үш бөлмелі пәтердің бағасын кіріс  тәсілімен     анықтағандағы  келтірмелі кесте 

 

                           

 Бағалау мерзіміне ҰБ-тың долларының  курсы 130,6-ға тең. 

Кумулятивті құрылым әдісімен капитализация  коэффициентін анықтау.

Тәуекелсіз  пайыздық ставка-6 %

Тәуекел үшін сыйлық-3 %

Төмен ликвидтылық үшін қосылым-1%

Инвестициялық менеджмент үшін қосылым-1%

Барлығы: 11%

V=3876/0,11=35236 б.б  =4 601 822(төрт миллион алты жүз бір мың сегіз жүз жиырма екі теңге)       

Осылайша, осы зерттеуді өткізу уақытына, Алмагул  шағын ауданының №Х үйдің, №У пәтердің, тікелей капитализация әдісімен анықталған құны;                құрады

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын нарықтағы  сатылымдарды салыстыру  тәсілімен анықтау       

 Салыстыру тәсілінің әдістері  дегеніміз-объект-аналогтарды сату  мәмілелерінің сарабына және  сәйкес түзетулерді өткізу үшін  бағалау объектісін салыстыруға  негізделген әдістер:

1. Сатылымдарды саыстырмалы сараптау әдісі-объектінің құнын, салыстырмалы объектілердің жақын арадағы сатылымдарын салыстыру жолымен анықтау. Салыстыру, объектілердің арасындағы айырмашылықтарды ескертетін, түзетулерді енгізгеннен кейін жасалынады.
2. Нарықтық ақпарат әдісі-жылжымайтын мүлік объектісінің құнын, жоғалтатын объектінің орналасу жерін ескере отыра, жылжымайтын мүліктің қалыптасқан нарығында сұраныс пен үсыныс туралы ақпаратты сараптау жолымен анықтау.

Сатылымдарды  салыстыру әдісін іске асыру этаптардың келесі реттілігін болжайды:

1. нарықты, жасалған мәмілелер, түзетулер, бағалау объектісіне аналогты жылжымайтын мүлік объектісін сату туралы ұсыныстар туралы ақпарат жинау мақсатында зерттеу.
2. Ақпаратты оның сенімділігін жоғарлату және жасалған мәмілелердің нарықтық еркін жағдайында болғандығын дәлелдеу мақсатында жинау.
3. Бағаланатын объекітемн салыстыру үшін таңдалған, нарықта бөлек элементтері бойыншасатылған немесе сатылатын объектілерді салыстыру, бағаланатын объектінің құнын түзету.
4. Бағаланатын объектінің құнын бекіту, салыстырмалы сипаттамаларды сараптау жолымен және олардың бір құндық көрсеткішке немесе көрсеткіштер тобына келтіру.
5. Нарықтық мәліметтері бойынша көрсеткіштердің (салыстыру элементтерін) түзетулерін есептеу.
6. Салыстыру объектілерін сатуының түзетілген бағасын есептеу үшін салыстыру объектілеріне модельдер қолдану.
7. Бағаланатын объектінің құнын анықтау үшін салыстыру объектілерінің сатуының түзетілген бағасын сараптау.
8. Жылжымайтын мүліктің құнын берілген әдіспен  анықтау үшін, жылжымайтын мүлік  нарығында бағаның қалыптасуы облысында, маркетингтік зерттеулер өткізілуі  қажет.
9. Көрсетілген облыстағы маркетингтік зерттеулер өзіне, бағаланатынға ұқсас, жылжымайтын  мүлік объектілері бойынша сату мен ұсыныс нарықтарының мәліметтерін жинау және танысуды қосады.     
10. Салыстырмалы  әдіс-периодтық басылымдарды, жарнамалық хабарландыруларды пайдаланып, Алматы қаласы бойынша коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығын танып білу ойынша конъюктурелық зерттеулер жүргізілді. (пайдаланылған газеттер: ,,Крыша,, номері 19, 2005жылдың 15 қаңтарынан, ,,Из рук в  руки,, ,,Мегополис,,  ,,Караван,, журналдар ,,Недвижимость,,) 
11. 3 кесте. 
12. Алмагүл  шағын ауданындағы пәтерлерді сату-сатып  алу
13. туралы  ақпарат