Анализ рынка объектов недвижимости офисного назначения в Москве

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ рынка офисной недвижимости

2.1.Спрос на офисные объекты

Спрос на офисные помещения сейчас  стабилен. Средняя площадь по запросам арендаторов приближается к 500 кв.м.

Рис. 1. Структура спроса на офисные площади

  Объем сделок аренды и покупки  офисных площадей в 1  квартал  2012 года составил более 150 000 кв.м. 
В  сравнении с IV кварталом 2011 года активность арендаторов снизилась более чем в 2 раза. Тем не менее, снижение сделок характерно для начала года.

В структуре спроса по итогам I квартала 2012 г. преобладают площади класса А (59%), эта доля сопоставима с показателем 2011 года. Стоит учитывать, что сегменты В+ и В являются менее прозрачными  по сравнению с сегментом офисов класса А, не все сделки, проходящие в этих сегментах, становятся известны рынку, поэтому фактическая доля сделок аренды и покупки офисов классов  В+ и В может быть значительно  выше указанной.

С 2011 года наиболее активные  в коммерческой недвижимости, компании-арендаторы  в области IТ и связи.

Арендатор	Площадь сделки, кв.м	Объект
Merlion	17000	БЦ "Мякинино"
"Новартис"	16000	БЦ "Алкон"
Филип Моррис Сайлз энд Маркетинг	9000	БЦ "Легенда"
ГК Pegas Touristik	4500	БЦ "Смольный"
Jaguar Land Rover	3450	Skypoint
Банк "Тинькоф Кредитные Системы"	3130	"Олимпия парк"
"Кордиант"	3015	Lighthouse
"ВТБ 24"	3200	"Прео 8"
"Рош Диагностика Рус"	3450	"Вивальди плаза"

 

В 1 квартале  2012 году их доля в структуре спроса составила  22%. Значительный вклад в долю IТ-компании внесли   маштабные  лизинговые сделки в 2011 году: компания Mail.ru - 30 тысяч квадратных метров в строящемся Light Sky и  арендная сделка с компанией  «Лаборатории Касперского» 30 тысяч  квадратных метров в проекте «Олимпии Парк ".

Спрос в втором  квартале на офисные помещения остается как и в первом  2012 года, без тенденции к росту. Тем не менее, в втором квартале был подписаны крупнейшие договоры аренды за последние шесть месяцев: дистрибьюторская компания компьютерной техники "Мерлион" арендовала 17 тысяч квадратных метров. м в БЦ "Кубик", и фармацевтическая компания «Новартис» - 16 тысяч квадратных метров. м в БЦ "Alcon". 
В начале июня происходит активация арендаторов, связанная с решением  вопросов по офисным помещениям  к сентябрю. 
Структура спроса оставалась стабильной в течение 2011 - начале 2012 года. Средняя площадь по спросу арендаторов приближается к 500 кв.м.

Крупные инвестиционные сделки 2 квартала 2012  

• UFG Real Estate продал БЦ «Бахрушинский дом» (5 000 кв.м) финской инвесткомпании Sponda Plc. за $47 миллионов. 
• «Интеко» Микаила Шишханова приобрела офисно-жилой комплекс «Бородино» на Николоямской ул., площадью 15 000 кв.м.

Крупнейшие  сделки по покупке офисных площадей были заключены банками для консолидации бэк-офисов в одном месте. Продолжается с тратегия привлечения банковских структур в бизнес-парк Nagatino i-Land.

Тем не менее, по первым трем  кварталам 2012 года поглощение составило 438000 квадратных метров, а это на 45% больше, чем за аналогичный период 2011 Это означает, что, в общем, спрос продолжает расти. Большинство из арендованных и купленных  офисов  в этом  периоде - это  офисы класса B +, что составляет 80% от общего объема поглощения 351600 квадратных метров.

Рис .2. Поглощение офисных площадей

В структуре спроса в период с первого по третий квартал  2012 года преобладает доля заявок на аренду и покупку офисов  компаниями в сфере услуг и потребительских товаров. Также повышается активность со стороны энергетических и промвшленных компаний: количество запросов увеличилось на 2,9% и 5,6%. Тем не менее все также активны промышленные ,транспортные компаний, а банки и инвестиционные организации..

Рис. 3. Распределение спроса по сферам деятельности арендаторов, 1-3 кварталов 2012 года.

 2.2. Предложение офисных помещений

В связи с уменьшением  объемов нового строительства после  кризиса 2008-2009 гг. и в связи с  изменением градостроительной политики, в 2012 году уровень роста предложения  качественных офисных помещений  остается низок. За первые девять месяцев 2012 года было построено  примерно  342 000 квадратных метров. м под офисы, а это  на 15% меньше по сравнению  с аналогичным периодом 2011 года. 
Тенденция к децентрализации офисного рынка остаются сохранными. 57% площадей под офисы нового предложения в течение трех кварталов 2012 года находится за пределами Центрального административного округа Москвы. 
На конец третьего  квартала 2012 г. совокупное предложение качественных офисных площадей составило 13,050 миллиона квадратных метров. 
В первом квартале 2012 года, в Москве, был введено в эксплуатацию только одно здание класса А БЦ Lighthouse площадью 22,1 квадратных метров. В классе B увеличение  предложения составило примерно  70 тысяч квадратных метров,  также завершена реконструкция некоторых небольших объектов. 
Во втором  квартале 2012 года введены два офисных здания площадью 29 500 квадратных метров. м: БК "Olympic Hall" (12,5 кв.м GLA.) и БК "Куб" ("Мякинино") (17 кв.м GLA.) Этот показатель предложения  ниже, чем в втором  квартале 2011 года примерно в  5 раз.

Таким образом, прирост общего объема предложения  качественных офисных площадей по итогам 1-3 кв. 2012г. составил: 4,5% по классу "А" и 3,5% по классу "Б+". 

Рис. 4.Прирост новых качественных офисных площадей

Объем рынка качественной офисной недвижимости в первом  полугодии 2012 составил 11,8 миллиона квадратных метров . По итогам второго полугодия 2012 объем составил 98 400 кв.м.

 

Рис.5.Динамика общего объема офисных площадей

Обеспечение  качественным офисом  жителей Москвы на 1000 человек  составила 1020 кв.м. 
По итогам  первого полугодия было введено 154 200 квадратных метров офисов, из которых 20% - класс А, 80% - Класс B + / B-. 
Максимальное увеличение предложения зафиксировано в западных районах. Крупнейший БЦ – «Гранд Сетунь».

Рис.6.Объём качественного предложения, класс А, В+,В- (тысяч кв.м)  

2.3.Финансовые условия и ставки аренды офисных площадей

В течение трех кварталов 2012 года арендные ставки на офисные  помещения в Москве остается стабилен. Рост наблюдался только на некоторые  качественные объекты класса «А», расположенных  в основном в Центральном округе Москвы. 
В конце третьего квартала арендные ставки в классе А в центральном деловом районе

Составляют примерно $ 750 - $ 1250 за кв.м в год. Арендные ставки для класса B + $ 650 - $ 750 за кв.м в  год, $ 370 - 550 за кв.м в год - из центра города, класс B, соответственно, $ 250 - 400 за кв.м. в год. 
Операционные расходы составляют  для офисов класса А в среднем $ 110-140 за кв.м в год, в классе В + - $ 80-115 за кв.м в год, класса В составляют $ 60-85 за кв.м в год. 
Диапазоны цен продаж офисов  остался стабилен. (А - $ 7500 - 15000 за квадратный метр, не включая НДС, $ 4500-6500 за квадратный метр - это деловой центр города, класса В + - $ 3500 - 7500 за кв.м, класс B, - $ 2500-4000 за кв.м).

 
Рис.7.Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС ($ за кв.м в год)  

В течении четвертого квартала 2012 года, арендные ставки будут стабильными,  а по прогнозам в  первом  полугодии 2013г. можно ожидать небольшой  рост ставок в сегменте офисной недвижимости на 5-7%.  
Рост арендных ставок внутри Садового кольца будет идти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. Повышение ставок в следующем, 2013 году, году может составить 10-15%.

2.4.География предложения офисов в Москве

Офисы в пределах МКАД

По данным JLL, объем нового предложения находится за пределами центрального делового района. Доля ЦДР составляет только 23% нового предложения. В прошлом году зона пределами района ЦДР занимает первое место по объему введенных  объектов: доля офисных помещений за пределами ЦДР составляет около 77% . 
Эксперты S.A.Ricci отметили, что на данный момент 60% сделок  заключается в районе ТТК и центра города.

Рис.8. Количество сделок с офисной  недвижимостью в Москве, по районам  в %. 
(БК – Бульварное кольцо, СК – Садовое кольцо, ТТК – Третье Транспортное кольцо, ММДЦ – Московский Международный Деловой Центр, МКАД – Московская Кольцевая автомобильная дорога)  
 
Эксперты утверждают, что большинство арендаторов ищет в аренду офисы в Москве расположенные в нескольких минутах ходьбы от станций метро, или на основных магистралях города. В то же время, популярны офисы с наилучшим балансом между ставкой аренд (или ценой продажи), качеством офисных площадей и наличие  развитой инфраструктуры. 
Если вы посмотрите на предложения, сделанные в офисном сегменте с 2012 года, то вы увидите следующие тенденции: 
 
- в категории свыше 10.000 квадратных метров было подписано шесть сделок; 
- в категории от 3000 до 10 000 кв.м - 16 сделок заключено; 
- от 1000 до 3000 кв.м - 67 сделок; 
- офисные помещения менее 1000 квадратных метров - 134 сделки. 
 
Таким образом, мы можем заключить, что самыми популярными сегодня являются офисные площади до 1000 квадратных метров

Офисы за пределами МКАД  
Важная  особенность развития рынка офисной недвижимости на данный момент - это рост интереса к офисным комплексам за пределами МКАД, со стороны арендаторов и девелоперов. Особенно для них привлекательна конкурентоспособная цена, просторная парковка, с большим количеством парковочных мест, возможность ездить на личном транспорте против основных транспортных потоков утром и вечером. Один из самых успешных проектов за пределами МКАД - БЦ RigaLand, предлагает своим арендаторам высокий коэффициент парковочных мест на наземной, многоярусной и подземной парковке. Развитая инфраструктура комплекса включает объекты, такие как рестораны, фитнес-центр с бассейном, а в 2013 году будут введены в эксплуатацию ледовый комплекс, гостиница, детский клуб, супермаркет.  
По данным Jones Lang LaSalle, средняя стоимость аренды офисных помещений зависит от местоположения здания, а также изменяется в зависимости от класса объекта. На сегодняшний день ставки аренды в премиальном сегменте составляет 1 000 - 1 200 долларов за квадратный метр в год. В классе «А» - 625 - 850 долларов. В классе «В +» - 400-600 долларов, в классе «B-» - 300-400 долларов. Эти показатели приведены без учета НДС и операционных расходов, которые в премиум-сегменте  состовляют$ 200 за квадратный метр в год, $ 110 - $ 150 в зданиях класса А, $ 100 - $ 120 в классе B + и $ 70 - $ 90 процентов класса B-.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Сегодня коммерческая недвижимость в Москве особенно востребована: как у арендаторов, так и у покупателей и инвесторов. Спрос на нежилые помещения всегда был, есть и будет - об этом свидетельствует история коммерческой недвижимости в Москве и ситуация на рынке на данный момент. Быстрое экономическое развитие столицы, ее рост приводит к тому, что спрос превышает предложение, и возникающие на рынке коммерческой недвижимости самые лучшие варианты, расходятся очень быстро. Следует отметить, что за последние четыре года, офисная недвижимость сократилась почти на 11,8%, тем не менее ее доля в 2012 году была более 61% от общей площади на рынке коммерческой недвижимости. Сокращение за последние годы объясняется динамикой увеличения предложений по торговым и складским площадям.

Проведенный анализ тенденций поведения рынка офисной недвижимости позволяет выделить наметившуюся децентрализацию, за счет ввода новых офисных объектов в пригороде, за пределами Москвы, в спальных и северных районах Москвы. Существуют  все основания полагать, что в ближайшие два года, будет наблюдаться устойчивый рост предложений по офисной недвижимости. Динамика роста рынка офисной недвижимости все же будет не столь резкая, как у торговой и складской части рынка.

В последний месяц перед  новогодними праздниками, наблюдается уменьшение количества предложений, как в аренде, так и в продаже офисной недвижимости. Но также,  активность потенциальных арендаторов остается достаточно высока. При этом наблюдается рост цен на аренду по сравнению со ставками на аренду шестью месяцами назад в среднем на 10%, большой рост цен наблюдается в Центральном Административном Округе. Существует так же нехватка готовых к въезду предложения офисных помещений.

К сожалению, всемирный финансовый кризис оставил свой отпечаток и  на офисная недвижимость. Время покажет, но тенденции на рынке офисной недвижимости вселяют оптимизм.

Так например в 2013 году эксперты рынка ожидают ввода в эксплуатацию в Москве около 1,2 млн кв.м офисных площадей . При этом в стадии активного строительства либо реконструкции в это время будут находиться более 150 зданий, которые планируются к вводу в эксплуатацию в 2014–2015 гг.

Так же планируют  к вводу около 200 000 кв.м офисных площадей, расположены в пределах Садового кольца (ЦДР). Около500 000 кв.м находятся между Садовым кольцом столицы и Третьим транспортным кольцом (ТТК), 3 здания из которых относятся к ММДЦ «Москва-Сити». Остальные офисные площади расположены за пределами ТТК Москвы.  
Поскольку арендаторы предъявляют более высокие требования к арендуемым офисам, девелоперы будут стремиться обеспечить наиболее развитую инфраструктуру и транспортную доступность объектов.

Размер снижения процентных ставок будет зависеть от конкуренции в данной области, качество здания, привлекательность потенциальных арендаторов и других факторов. В целом в компании не ожидают увеличения ставок аренды на офисные площади.

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Академия, 2010. - 320 с.- (Высшее профессиональное образование)
2. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие . -Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
3. Маркетинговые исследования консалтинг Гортис 
   http://www.gortis.info/article/archive/188/
4. РЕНА агенство экономических новостей 
   http://www.spbinvest.ru/news.asp?num=801&istart=30&mn=1&txt=&subm=&newrev=&ds=&ms=&ys=&de=&mne=&ye=
5. Московская недвижимостьhttp://nedvigimos.ru/news/1562/
6. Комерческая недвижимость http://zdanie.info/2393/2467/news/2756
7. Индикаторы рынка недвижимости http://www.irn.ru/articles/19167.html
8. Поиск недвижимости http://www.mesto.ru
9. Управление недвижимостью http://www.alm-development.ru
10. Интернет журнал http://recher.ru
11. Компания S.A. Ricci консультант на рынке коммерческой и жилой элитной недвижимости  России http://www.ricci.ru/ru/about/
12. Бюллетень недвижимости http://www.bn.ru
13. Консалтинговая компания в области коммерческой недвижимости http://www.colliers.ru
14.   Сеть агентсв недвижимости http://www.expert-russia.ru/
15. Строийимпульс http://www.stroyimpulse.ru/