Анализ рынка объектов недвижимости офисного назначения в Москве

Образец оформления титульного листа курсовой работы

 

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

 

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Санкт-Петербургский государственный 

инженерно-экономический  университет»

 

Кафедра экономики и менеджмента  недвижимости

Курсовая работа по дисциплине

ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ  ИМУЩЕСТВА

«Анализ рынка объектов недвижимости офисного назначения в Москве»

         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2010

 

 

Оглавление

Введение3

1. Понятие, иды и классификация  офисной недвижимости5

1.1.Сущность  понятия и виды офисной недвижимости5

1.2.Классификация офисной недвижимости6

2. Анализ рынка офисной недвижроимости  Москвы13

2.1. Спрос  на офисные обьъекты 13

2.2.Предложение офисных помещений16

2.3. Финансовые условия и ставки аренды офисных площадей 19

2.4. География  предложения офисов в Москве20

Заключение23

Список литературы25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Сегодня вся наша жизнь  очень сильно зависит от рынка  коммерческой

недвижимости. Современная  коммерческая недвижимость предполагает наличие нескольких сегментов, среди  которых наиболее активен на рынке -  офисный сегмент. Развитие бизнеса постоянно требует  приобретение  или взятие  в аренду офисов, так что стоимость коммерческой недвижимости будет только расти, а под строительство будет уделяться все больше и больше территории.  

Рынок офисных помещений в данный момент находится на стадии развития.   Сейчас на рынке в основном доминирует аренда офисных помещений.

Оценка  офисного помещения – специфическая  задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены  в городе. Это в первую очередь  обусловлено тем, что большая  доля рабочих мест расположена в  городах. Кроме того, доступность  для клиентов.

В настоящее время офис компании является, можно сказать, ее лицом. Поэтому  крупные фирмы стараются иметь  офис в престижных районах Москвы, которые расположены ближе к  центру города. Вторым важным критерием  является состояние офиса.

Особенно остро стоит  проблема анализа рынка офисной  недвижимости в крупных городах - мегаполисах,  в которые спрос  на   офисные помещение высок, и предложение разнообразное. Поэтому  необходимо ориентироваться в ценах  на недвижимость, ее изменений для  организаций и компаний, которые  или нуждаются в дополнительном пространстве, или желают купить или  арендовать офис, или  имеющие дополнительное пространство нежилой недвижимости и хотите сдать его в аренду или продать. Таким образом, в этой курсовой работе, было решено исследовать этот сегмент рынка нежилой недвижимости, а именно – рынок офисной недвижимости города Москвы.

Целью исследования является анализ рынка офисов Москвы.

Объектом исследования является офисный рынок мегаполиса - Москвы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.Понятие, виды и классификация офисной недвижимости.

1.1 Сущность понятия  и виды офисной недвижимости.

Анализ и моделирование  рынка офисной недвижимости целесообразно, на мой взгляд, начать с определения  понятия самого объекта моделирования, в качестве которого выбран рынок  офисной недвижимости.

Рынок офисной недвижимости мегаполиса – это сегмент рынка  недвижимости, спрос на котором формируется  на основании потребностей субъектов  хозяйственной деятельности, нуждающихся  в офисных помещениях для размещения своих структурных подразделений, а предложение представлено офисными объектами различного формата: крупноформатными бизнес-центрами,  крупными и мелкими встроенными офисными помещениями.

Офисная недвижимость делится на следующие виды:

• торговые помещения под рестораны, магазины, кафе;
• офисные;
• складские площади.

Офисная коммерческая недвижимость включает огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся в аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, помещения свободного назначения и т.д.

С активным развитием предпринимательства, аренда офисной недвижимости становится довольно актуальной, хотя и происходит рост стоимости, для представителей малого бизнеса, крупных компаний. Функционирование, существование даже небольшой фирмы, которая представляет свои услуги, продает товары, просто невозможно без офиса. Именно поэтому, проблема поиска офисной недвижимости - забота многих компаний.

Офисную недвижимость характеризуют следующими параметрами: целевое назначение, возраст и расположение, архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система управления зданием, сервис и паркинг.

1.2.Классификация офисной недвижимости

Первая классификация  офисных помещений была принята  в Москве  исследовательским форумом  в 2003 г., когда  рынок коммерческой недвижимости еще находился на стадии становления, однако уже возникла необходимость  его структуризации. С развитием рынка офисных помещений качество резко возросло, арендаторы стали более требовательными и старая классификация и стандарты не отвечают современным условиям. В конце 2006 года компании-участники Московского исследовательского форума принята новая классификация офисных зданий в Москве, в которой здания делятся на три класса "A", "B +", "B-". Она была разработана с участием специалистов научно-исследовательских подразделений компаний так называемой "Большой четверки" - CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle .

 

Разработчики классификации  составил 10 обязательных и 10 дополнительных требований, спомощью которых  сейчас можно четко разделить офисные  помещения на классы А, В + и В-.

Обязательные  критерии содержат требования как:

1. расположение в пределах центрального  делового района;

2. отдельный вход, наличие холла;

3. высота потолка не меньше 2,7 м;

4. парковка с охраной, из расчета  1 машино-место на 100 кв. м полезной  площади;

5. минимальное энергообеспечение  50 Вт на 1 кв. м;

6. современная система теплообеспечения  и контроля климата, с возможностью  ее контроля в офисе арендаторами;

7. возможность перепланирования;

8. оптоволоконные цифровые линии;

9. компенсирующий коэффициент потерь  не более 12 %;

10. профессиональный менеджмент центра  с прозрачной системой бухгалтерского  учета.

К 10 необязательным требованиям относятся:

1. фасад здания должен выходить  на улицу;

2. 95 % полезных площадей находятся  в 10 м от источника природного  освещения;

3. минимальная площадь этажа 500 кв. м;

4. среднее расстояние между внешней  стеной и внутренней границей  арендованных площадей не должно  превышать 10 м;

5. возможность подсоединения коммуникационных  систем в любом месте;

6. среднее время ожидания лифта  в час-пик - не более 30 секунд;

7. близость станции метро, остановок  транспорта;

8. наличие неподалеку от здания  заведения питания;

9. допустимая нагрузка на пол  - 450 кг/кв. м;

10. современное освещение офисов.

Рассмотрим  классификацию офисных зданий.

Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством ремонта и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи ,телекоммуникации, средства бытового обслуживания и отдыха, конференц-залы,  находятся в отличном состоянии, имеют свою собственную безопасность, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по заказу арендатора.

В Москве первые бизнес-центры, появились  в начале 90-х годов,отнесенные к  классу А, но они не  всегда соответствовали  приведенному выше  описанию. В последние  время  стандарты офисов класса А  повысились. Появились интеллектуальные здания, которые обеспечивают полную оптимизацию и автоматизацию  всех систем жизнеобеспечения.  Началась первая волна переселения зарубежных  арендаторов в более современные  здания, которые намного  превосходят  своих предшественников.

Основными арендаторы в бизнес-центрах это  западные компании, также крупные  российские фирмы и компании, которые  ведут  бизнес с зарубежными партнерами. 
При необходимости более детального анализа офисы класса А могут быть разделены на классы Al, 2 и A3.

 

Класс A1: здание должно соответствовать требованиям  международных инвесторов, новое  строительство, контролируемый микроклимат, то есть   необходимость поддерживать постоянную температуру и влажность, отопления и кондиционирования  воздуха,  высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м  от фальшпола до потолка в готовом  состоянии); должна быть эффективная  планировка, рациональное соотношение  между колоннами и окнами, достаточно много мест для парковки  в  подземном гараже, системы безопасности отвечающие современным требованиям, инженерная поддержка или , ИБП (источник бесперебойного питания), управление здание, которое соответствует международным  стандартам, профессиональный арендодатель,  наличие надлежащим образом оформленной  юридической документации собственности  и эксплуатации здания.

Класс A2: недавно построенное или полностью  отремонтированное здание, полностью  контролируемый микроклимат,  который  поддерживает постоянную температуру, отопления, парковка с достаточным  количеством  мест,  наличие современных  систем безопасности, техническая поддержка; ИБП (источник бесперебойного питания), управление зданием , которое  отвечает международным и современным  стандартам, профессиональный опытный  хозяин, надлежащим образом оформленные  юридические документы на право  собственности и эксплуатации здания. Очень близко к классу А1, но уступает ему в пару незначительных параметров.

Класс A3 - вновь построенное или полностью  отремонтированое в начале или середине 90-х годов, обычно имеют двухтрубную  систему вентиляции, отопления, кондиционирования воздуха;   так же там  могут возникнуть некоторые проблемы с эффективностью поэтажный ; может быть менее квалифицированный арендодатель  или обслуживание. А3 близко к классу А2, но уступает в   нескольких параметрах.

 

Класс B – в помещениях этого класса есть многие характеристики которыми облодают помещения класса А, однако,  они не столь престижны, и спектр предлагаемых ими услуг не так  широк и разнообразен. Почти всегда это  офисы класса А после 5-7 лет  эксплуатации. 
Так же это  отремонтированные  старинные  особняки, расположенные  уголках старой Москвы, приобретенные  или арендованные крупными банками  России, издательствами, и официальными представительствами  западных стран. 
Существует в настоящее время тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А,  для того, чтобы разместить высшее руководство (исполнительный) ,класс B с более низкой арендной платы - для размещения большинства сотрудников (работников).

Класс C – это офисы , по характеристикам  схожи с офисами класса В, но с  недостатками расположение (расстояние от транспортных путей, дорог, узлов, неудобное  расположение) и оборудовании (отсутствие инфраструктуры сферы услуг и  досуга, недостаточное количество парковочных  мест на  стоянке) - все офисные  здания, которые не отвечают  хоть одному критерию в классе В.

 
Класс C1 –  хорошо реконструированное помещение, система предварительного охлаждения или сплит-система кондиционирования,  также возможность установки  подвесных потолков, поэтажные планы  являются достаточно эффективными, косметический ремонт, который соответствует  западным стандартам, круглосуточная охрана, опытный и квалифицированный арендодатель.

Класс С2 -  хорошо реконструированное помещение или сделан качественный ремонт класса D; вентиляция; управление зданием обеспечивается  на минимальном уровне.

Класс D -  это офисные помещения в административных зданиях с устаревшим инженерным оборудыванием, с устаревшими камуникациями, также отсутствие специализированных основных услуг.

В Москве это большинство офисов российского  стандарта  - такие как,  нежилые  площади в административных зданиях, научно-исследовательских институтов, построенных более 10 лет назад,  и сейчас выполняют роль офисов обычно  после качественного ремонта). Такие  здания являются весьма впечатляющими, есть некоторые бизнес-услуги (телефонные линии),  также имеют общую парковку. В последнее время многие научно-исследовательские  институты, используя доходы от сдачи  в аренду помещений, включает в себя реконструкцию своих зданий и  модернизации, повышения уровня престижности и качества офисов и их доходность до офисов класса С.

Класс E -  это нежилые  помещения в жилых и нежилых  зданиях, приспособленные для офисов. 
В Москве это  отремонтированные полуподвальные помещения, квартиры в жилых домах, которые переданы в нежилой фонд, бывшие детские сады и т.д.. Но они должны быть хорошо расположены  , должен быть ремонт европейского класса,  также необходимо наличие мебели хорошего качества, современное оборудование . При соблюдении таких условий эти офисы могут быть  конкурентоспособны с офисами в более высокого класса. 
Класса Е может  быть разделен на два класса,с  введением нового критерия - отдельный вход. 
Класс Е1 - помещения (здания) с отдельным входом (с улицы или двора.) 
Класс E2 - помещение без отдельного входа (вход с общим входом). 
Класс F - пространство, свободное назначение и офис в нижних этажах вновь построенных зданий, (без ремонта, без оборудования) или в подвале, также  подвалы жилых и нежилых зданий, которые будут отремонтированы и реконструированы. 
Класс F можно разделить на два класса (F 1 и F 2) на основе отдельного входа.