Введение

     Особенностью  земли, как экономического ресурса, является ее ограниченность. В основе появления рынка земли лежит  проблема частной собственности.

     С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой –  люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить  в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в  аренду, тем самым формируют предложение  на землю.

     Будущие сельскохозяйственные землепользователи  вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос  на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни  и деятельности людей. 

       Россия обладает уникальными  богатствами, созданными самой  природой, и эти богатства - её  земли.

     Проблема  совершенствования правового регулирования  земельных отношений в России в последнее время стала одной  из наиболее актуальных и широко обсуждаемых.

     Действующее земельное законодательство не соответствует  современным потребностям регулирования  земельных отношений, так как  Россия перешла на качественно новые  отношения, а, следовательно, изменилось и  отношение к земле. Появились  различные нововведения.

     Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

     На  сегодняшний день в РФ сложились  адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся  в государственной и муниципальной  собственности, а также государственной  политики в области оценки земель для целей налогообложения. В  этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством РФ, являются:

1. Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.
2. Создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной оценке земли.

     После кардинальных преобразований и зарождения рынка в целом, появляется дальнейшая необходимость реформирования механизмов земельных отношений. В России идут земельные преобразования, и важно, чтобы уникальные природные ресурсы, богатейшая земля России использовались на благо каждого жителя нашей  страны. Несовершенство законодательства усугубляется необходимыми переменами с изменениями экономической  политики.  
 
 
 
 
 
 

     1. Сущность и особенности рынка земли.

     1.1. Определение и  понятия рынка  земли.

     Рынок земли является неотъемлемой частью  экономики  любого  развитого  государства. Земля - важнейший ресурс,  занимающий  исключительное  место  в жизни и деятельности любого общества.

     Рынок земли обладает целым рядом специфических  особенностей¹. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения².

     Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно - климатических условий, а  также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит  продуктивность земли. Но она может  быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала³.

     Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно  на  любых  участках. Однако  оно  имеет  определенные  границы,  связанные  с  известным  законом  убывающего плодородия почвы, когда  при  сложившейся  технологии   обработки земли каждая последующая  единица затрат обеспечивает все  меньшую  и  меньшую отдачу.

     В-третьих,  в следствие фиксированности  площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется  в общественном масштабе совершенной  неэластичностью, хотя для конкретного  пользователя землей  дело обстоит  иначе: предложение  земли обладает определенной эластичностью, поскольку  пользователь имеет  возможность  увеличить  имеющуюся у него земельную  площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения  земельных ресурсов  усиливается  закрепленностью  земли  в  частную  собственность. 

     В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих  земельных участков, отдавая предпочтение сдаче  земли в виде  аренды они получают право получения  стабильного дохода, именно поэтому  каждый определенный момент продается  лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

     Земельный рынок формирует условия стимулирующие  эффективное использование земли  и вынуждает  отдельных  субъектов  отказаться  от  части земли  или от всего участка если он не функционирует эффективно⁴.

     Однако  рынок земли  далек  от совершенства  и  не  является  гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача  государства.

     Государство обязано в первую очередь создать  условия защиты прав собственности  на землю, соблюдения субъектами своих  договорных обязательств, целенаправленного  и разумного использования  земельного фонда страны, при этом политика  государства  должна  базироваться  на сочетании интересов всех хозяйствующих  субъектов аграрного сектора. Любая  государственная  система  управления  должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный  свод  сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне  наличия у  государства банка  данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора⁵.

     Под рынком земли следует понимать не только  куплю-продажу  земли,  но  и предоставление ее  в  аренду,  а  так  же  весь  рынок  сельскохозяйственной продукции,  на  котором  реализуются  в  той  или   иной   форме   отношения собственности на землю.

1.2.Цена  земли

     В развитом рыночном хозяйстве земля  является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет  стоимости, но цену имеет. Что же лежит  в основе «цены земли»? Земля продается  как носительница дохода. Продается  ее способность приносить ренту  своему владельцу. Поэтому цена земли  есть капитализированная рента, а ограниченность, неэластичность предложения земли  является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве⁶.

     При продаже участка его собственник  заботиться о том, чтобы не потерять рентный доход. Он соглашается продать  землю за такую сумму, которая, будучи положена в банк или превращенная в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту  с процентом, который он может  получить, если деньги положит в  банк. У каждой стороны свой расчет. Сравнение с банковским доходом  происходит потому, что это наиболее гарантированное и спокойное  помещение своего капитала, своей  собственности⁷.

     При прочих равных условиях именно величина ренты определяет цену земли. Она  прямо пропорциональна размеру  ренты и обратно пропорциональна  норме ссудного процента. Формула  цены земли имеет следующий вид:

                                    Земельная рента

      Цена земли =  ·100%                              

                                      Норма ссудного процента 

     Таким образом, цена земли есть капитализированная земельная рента.

     Помимо  того, что цена земли зависит от ренты и банковского процента, ее уровень зависит от таких факторов, как спрос и предложение на рынке земельных ресурсов.

     В условия капитализма цена земли  имеет тенденцию к росту, нередко  прерываемую в периоды экономических  кризисов⁸. Это связано не только с динамикой нормы ссудного процента, сколько с увеличением ренты. Особенно быстро растет доход с городских земельных участков. Монопольная рента с участков земли, где производятся уникальные продукты или где добываются редкие полезные ископаемые, также способствует быстрому росту цен на эти участки.

     Одновременно  для рынка сельскохозяйственной земли следует учитывать наличие  неэластичности спроса на сельскохозяйственную продукцию, что обусловлено возникновением проблемы низких доходов в самом  аграрном секторе, так как увеличение производства сельскохозяйственной продукции, ее дополнительный рост влекут за собой  быстрое снижение ее предельной полезности. Это отражается и на снижении цен  на сельскохозяйственные продукции⁹.

     Условия же образования городской ренты  гораздо сложнее. Городская земля  выступает в более разнообразных  формах использования: и как средство производства, и как среда жизнедеятельности, как условие размещения жилой, общественной и промышленной застройки, а также  как базис для формирования рекреационной  среды, среды для отдыха¹⁰.

     При этом каждый из видов функционального  использования городской территории проявляется в большом разнообразии типов.

     Перепад ценностных показателей как разность между ценой лучшего и худшего  участков в большей мере соотносится  с величиной города. Ценностные разности по признакам проявления дифференциальной ренты даже в сравнительно небольших  городах могут превышать минимальный  ценностный уровень в 10-20 раз и  более. В крупных и крупнейших городах показатель превышения цены земли достигает сотенных и тысячных соотношений.

     Таким образом, формирование полноценного рынка  земли в России только начинается после многих лет отсутствия частной  собственности на землю и на фоне острых политических, теоретических  дебатов о степени доступности  земель различного назначения частным  лицам, об угрозе концентрации национального  богатства в собственности узкой  группы общества и возможности паразитизма  на этой собственности. 

     2.Современное  состояние земельного  рынка РФ

     2.1.Анализ  земельного рынка  в современных  условиях

     Важную  роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса РФ играет решение вопроса о земельной  собственности в рыночном земельном  обороте. В самом общем виде под  земельным оборотом понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых  происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Земельный оборот в рыночной экономике  служит своего рода индикатором состояния  соответствующей экономической  системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. Изменяющиеся из года в год объемы спроса и предложения на земельном  рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в  конкретных отраслях производства в  частности. В странах с исторически  сложившейся устойчивой рыночной экономической  системой в период стабильности рыночный земельный оборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без  активного вмешательства государства  в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций  землевладельцев и землепользователей. В странах же, которые после  многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная. Болезненная ломка старых и  медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований. Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного земельного оборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры земельного оборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.