Рынок земли

Введение 

Земельный рынок - это часть  системы земельных  отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.

Начало формирования рынка земли в сельском хозяйстве было положено в 1993 году Указом президента. В Указе, во-первых, земля была отнесена к недвижимости, и с ней разрешались сделки как с другими объектами недвижимости, во-вторых, с разрешения местных властей можно было продать земельные участки с изменением их целевого назначения. Этот радикализм был уменьшен в другом Указе за № 337 от 07.03.1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю". В нем в п. 4 было сказано, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе: передать земельную долю по наследству (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного хозяйства; продать земельную долю; подарить, обменять ее на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; свою землю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования этой долей в уставной капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации. Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могли быть использованы только для производства сельскохозяйственной продукции, Целевое назначение этих участков могло быть изменено лишь в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Становлению рынка  земли сельскохозяйственного назначения способствовал Указ президента "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", который был призван с помощью ипотеки активизировать и облегчить операции по купле-продаже земли, привлечь финансовые средства в производственную сферу. Главное в этом правовом акте - снятие ограничений на размеры земельных участков для всех видов землепользования и на бесплатной основе расширение частного землевладения.

Большой общественный резонанс вызвал принятый в сентябре 2001 года Земельный кодекс, продвинутый через Госдуму правительством РФ. Еще больший всплеск эмоций вызвало прохождение и принятие Думой Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", действие которого вступило в силу с января 2003 года. Земельный рынок один из самых главных и актуальных вопросов сельского хозяйства . Цель данной работы изучить формирование рынка земли в России. В соответствии с целью были поставлены следующие задачи: рассмотреть виды собственности на землю , оценить состояние земельного рынка , проанализировать

 экономические  и юридические аспекты данного рынка , дать определения понятиям: цена земли , дифрента. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2

Проблема  вида собственности  на рынке земли

Поскольку большинство  сельскохозяйственных земель оказалось в частной собственности, то возникла необходимость образования рынка земли. Как раз по вопросу рынка земли в российском обществе развернулась острая дискуссия.

В настоящее  время из предмета спроса, по существу, исчез вопрос о целесообразности введения частной собственности на землю, так как в Законе "О земельной реформе, Конституции РФ (ст. 360) и других последующих правовых актах провозглашено право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю. И фактически этот процесс в стране идет. Сегодня лишь небольшая группа экономистов по-прежнему утверждает, что рациональные земельные отношения могут быть выстроены на базе государственной формы собственности на все земли в обществе. От их аргументированной критики частной земельной собственности нельзя отмахнуться, потому что частноземельные отношения заключают не только позитивные, но и негативные моменты, что подтверждается практикой.

Так, противники частной собственности на землю  еще на заре реформ заявляли, что раскрыть экономический потенциал крестьянина, коллектива сельхозпредприятия вполне можно, предоставляя землю в пожизненную аренду с правом наследования. Главное не в том, утверждали они, каким образом земля закреплена, а как она используется, предоставлена ли возможность всем хозяйствующим на земле субъектам самостоятельно определять структуру производства, объемы и ассортимент продукции, устанавливать цены, приобретать на рынке средства производства и др. К тому же у российского крестьянства сильны традиции общественной (коллективной) собственности, равенства, взаимопомощи, которые уходят корнями в дореволюционные времена.

Другими аргументами  противников частной поземельной  собственности были такие: частная  собственность приведет к дроблению  земли, социально-экономической дифференциации деревни, сдерживанию НТП в сельском хозяйстве, так как часть средств, которая могла бы пойти на инвестиции, должна отвлекаться на приобретение земли. Если же земля покупается, а не берется в аренду, то монополия частной поземельной собственности через высокие цены на сельскохозяйственную продукцию накладывает дань на все общество. Частная собственность на землю к тому же затрудняет переход земли из рук в руки, в определенной мере тормозит приспособление землепользования к условиям рынка, закрепляет землю в руках в том числе тех, кто ее неэффективно использует.

Нельзя не учитывать  и того, что при частной собственности и купле-продаже земли возникнут спекуляция землей, отмывание "грязных денег", а при высокой инфляции в России - и инфляционный спрос на земельные участки.

В дискуссии  по вопросу форм собственности на землю победили, как известно, сторонники введения частной собственности и купли-продажи земли. В программе земельно-аграрной реформы в России было определено, что главная причина низкой эффективности сельскохозяйственного производства как раз и состоит в отсутствии частной собственности на средства производства и прежде всего на землю. Исходя из этого постулата основными задачами реформы в сельском хозяйстве были названы приватизация земли и реорганизация колхозов и совхозов. 
 
 
 
 
 
 

3

Оценка  состояния земельного рынка по результатам  земельной реформы. 

Земельная реформа  в РФ исходила из принципа социальной справедливости, а не экономической эффективности: земля была разделена между работниками сельхозпредприятий на условные земельные паи, значительную часть земельных долей получили пенсионеры и работники сельской социальной сферы, хотя было вполне очевидно, что работать на земле они вряд ли смогут, что и произошло на деле. Резуль-тат таков: лишь 20% собственников земли реально на ней работают, а 80% - всякое "социальное окружение". Противники частной земельной собственности оказались правы: "паявизация" обезземелила крупные сельскохозяйственные структуры, производящие основную массу сельскохозяйственной продукции, лишь 2% крестьян вышли из колхозов и совхозов и образовали фермерские хозяйства. Владельцы земельных долей передали в аренду 56,1 млн гектаров (48,3%). Остальные земли используются сельскохозяйственными предприятиями без должного юридического оформления .

Большинство фермерских хозяйств по размерам земельных участков - это мелкие хозяйства, ведущие полунатуральную сельскохозяйственную деятельность. Основная причина этого заключается не в недостатке земли, а в отсутствии капитала.

Не получив  должного положительного эффекта от введения института частной собственности на землю в сельском хозяйстве, правительство, поддержанное частью ученых-аграриев, стало уповать на то, что эффективного землепользователя не возникнет до тех пор, пока земля не будет вовлечена в рыночный оборот. И после этого центр научной дискуссии переместился к определению степени свободы коммерческого оборота сельскохозяйственных угодий. Сторонники частной собственности без границ, естественно, выступили за то, чтобы эта свобода была полной. Они мотивировали это тем, что при такой свободе можно отдать землю банкам под залог, продать излишки и, таким образом, получить финансовые средства для инвестирования. В качестве примера приводились американские фермеры, которые под залог недвижимости получают ежегодно свыше 15 млрд долларов.

При свободной  купле-продаже земли, утверждали они, быстрее сформируется эффективный  землепользователь. Право купли-продажи  дает возможность расширять хозяйственные площади, мобилизовать земельные ресурсы для создания высокотоварных хозяйств с оптимальными размерами производства. Рыночное сельское хозяйство - это хозяйство с динамичным землепользованием. Земля - производственный ресурс и единственный нормальный способ ее движения -купля-продажа. Наличие последней позволяет осуществиться так же аренде земли. Фермер с частным владением, приарендующий землю - типичная фигура на Западе.

Еще один довод  у сторонников в пользу рынка  земли -ускорение с его помощью миграционных процессов в стране из села в город и обратно.

Купля-продажа  земли еще более необходима для  несельскохозяйственных целей и, наконец-то, эта необходимость узаконена в Земельном кодексе. В развитых странах несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту.

Сторонники сделок с землей не отрицают, что купля-продажа  земли заключает не только позитивные, но и негативные моменты: возможность спекуляции землей с целью перепродажи, инфляционный спрос на землю и др. Безусловно, заявляют они, безоблачного будущего у рынка земли нет, от коррумпированности общество не застраховано, однако отсутствие земельного рынка создает большие возможности для махинаций с земельной собственностью, что уже де-факто происходит во многих регионах страны. Узаконение свободной купли-продажи земли легитимирует уже совершившееся. 
 
 

4

Экономические и юридические  аспекты земельной  собственности 

Большая группа экономистов считает, что земельный  рынок России нужен, но шаги к рынку  земли должны быть последовательные и поэтапные . В подтверждение длительности перехода приводятся слова В.И. Ленина, что при проведении аграрной реформы нельзя действовать натиском или нахрапом, "а нужен НЭП" , рассчитанный на "целую эпоху".

В постсоветской  России, с юридической точки зрения, трансформация форм собственности на землю и другие средства производства в сельском хозяйстве уже состоялась но теперь стоит более сложная задача - добиться экономической реализации права частной собственности, а для этого требуется достаточно длительный срок. Как свидетельствуют факты, только одного из десяти сельских товаропроизводителей можно отнести к эффективным землепользователям.

Представители последовательного и поэтапного направления считают, что на формирование рынка земли может уйти не менее 10 лет, ведь работа предстоит многоплановая.

Процесс вовлечения сельхозугодий в рыночный оборот должен происходить поэтапно и под  жестким контролем государства. Главными инструментами, позволяющими передать землю в собственность эффективно работающих хозяйств всех типов, является аренда земли с расширением ее рыночного оборота и ипотека с постепенным включением в оборот всех сельскохозяйственных земель .

Что касается процесса совершенствования законодательной базы, то она должна опережать экономические процессы и пройти ряд этапов: первый - надо законодательно уточнить понятие земель сельскохозяйственного назначения, провести их повсеместную инвентаризацию и бонитировку; второй - требуется ужесточить процедуру перевода сельскохозяйственных земель в другие категории и повысить действенность механизмов контроля целевого использования таких земель; третий - необходимо принять особый федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения .

Законодательная власть, как известно, предлагаемую поэтапность не восприняла, и Федеральный закон уже принят. В дальнейшем практика покажет, насколько эффективен принятый Государственной Думой закон.

При исследование проблемы земельных отношений необходимо прежде всего провести разделение земли, во-первых, как природного объекта (пространства) и как природного ресурса (средства производства в сельском и лесном хозяйстве), во-вторых, объекта экономических отношений и объекта права собственности и иных прав на землю.

Наиболее сложным в этом разделении является выявление различия экономического и юридического содержания земельной собственности. Как правоотношение частная собственность на землю означает, что данная земельная площадь принадлежит определенному лицу, который волен распоряжаться ею по своему усмотрению, и никто иной не имеет доступа к земле. И это фактическое отношение собственности существует независимо от того, закреплено оно официально в законах или нет. Даже если на данном земельном участке не ведется никакого производства, фактическое правоотношение существует. Реального же экономического отношения в этом случае не возникает. Определенное экономическое отношение по поводу земли возникает лишь в фактически осуществляющемся процессе производства и воспроизводства продуктов .