Рынок земли в России: становление, особенности

       Недостатком закрепления земельных долей  за сельскими жителями было то, что  земельными долями были наделены многие из тех, кто не собирался и не мог их эффективно использовать, а посредством наследования земля может переходить и к тем, кто не проживает на селе. Поэтому возникает проблема оборота земли, который позволит сосредоточить землю в руках тех, кто желает и может ее рационально использовать, не меняя ее сельскохозяйственного назначения, что требует ограничений правомочий собственников земельных долей и строгого контроля над их куплей-продажей и арендой.

       По  данным Правительства РФ в начале 1990-х годов при реорганизации сельскохозяйственных организаций более 12 миллионов граждан были наделены земельными паями (земельными долями), полученными в процессе приватизации сельскохозяйственных угодий этих организаций.

       Огромный  пласт населения страны впервые  со времён принятия Декрета о земле, объявившего всю землю и её недра достоянием народа, получил в частную собственность продуктивные сельскохозяйственные земли. Однако непродуманность аграрной реформы и отразившаяся на этом неуместная спешка при принятии важнейших актов земельного законодательства послужили, пожалуй, первопричиной земельно-правового хаоса на селе, отголоски которого до сих пор будоражат общество. Последствия таких «чрезвычайных законодательных мер» вылились в многочисленные земельные споры, которые не могут утихнуть и по сей день

       Массовое  выделение земельных участков под  садово-огородные участки проводилось в России в начале 90-х годов ХХ века. Под огороды выделялись участки около городов. Было разрешено строить домики и гаражи любого размера и этажности.

       Сегодня государственная регистрация прав владения участком проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариальной доверенности. Заявление о государственной регистрации подписывается и подается в регистрационные органы лично самим правообладателем (уполномоченным лицом).

       Согласно  ст. 16 Закона о регистрации к заявлению  о государственной регистрации  должны быть приложены документы, необходимые  для ее проведения. Прежде всего  на государственную регистрацию представляется правоустанавливающий документ - документ, подтверждающий наличие у владельца земельного участка прав на него. В качестве указанного документа может быть представлено постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность, договор купли-продажи, дарения, мены или иной сделки, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, вступившее в законную силу судебное решение либо иной документ.

       Помимо  правоустанавливающего документа, на регистрацию представляется кадастровый план земельного участка.

       На  сегодняшний день у большинства  населения нет практически никаких  документов, удостоверяющих права на садовые участки. В лучшем случае это членская книжка садоводческого товарищества.

       Это связано с тем, что в 70 - 90-х годах сложилась такая практика, при которой покупка-продажа многими гражданами осуществлялась способом, который законным назвать нельзя. Покупатель отдавал деньги продавцу, а тот сообщал председателю садоводческого товарищества о передаче своего участка в товариществе новому владельцу, которого на основании протокола общего собрания членов садоводческого товарищества принимали в члены такого товарищества и выдавали членскую книжку.

       Указанные члены некоммерческих объединений  не могут теперь воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию садовых участков.

       Долгожданный  Закон о так называемой "дачной амнистии", безусловно, во многом упрощает оформление прав, но только не для граждан, которые не оформили в свое время  находящиеся у них в пользовании садовые участки.

       Единственно возможный выход для таких  граждан - обращение в суд либо с иском о признании права  на приватизацию садового участка, либо с заявлением об установлении факта  владения и пользования садовым  участком со дня вступления в члены некоммерческого объединения. 
 
 

       Глава 2. АГРАРНАЯ РЕФОРМА И ЕЕ ЭТАПЫ

       2.1 Современная аграрная реформа  и ее особенности

       С переходом к рыночной экономике правительством стали предприниматься попытки создания рынка земли. Первым шагом в правовом обеспечении этого замысла стал Указ Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы" от 27 декабря 1991 г. При подготовке проекта указа, а также принятого 29 декабря того же года в развитие его положений постановления Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" группа руководствовалась важнейшим принципом, следование которому позволило передовым странам поддерживать устойчивое, высокоэффективное развитие сельского хозяйства: земля принадлежит тем, кто живет и трудится на ней. В соответствии с ним в стране отменялась государственная монополия на землю, а занятые в сельском хозяйстве, включая работников социальной сферы, наделялись земельными участками, то есть должны были стать их собственниками.

       Для обеспечения эволюционного хода земельной реформы в качестве начальной меры указанным постановлением предусматривался раздел обобществленной в советское время земли между бывшими работниками колхозов и совхозов в форме условных долей с последующим выделением земельных участков в натуре и правом новых собственников организовать фермерское хозяйство, вступать в кооперативы, акционерные общества, товарищества и т. д., совершать сделки купли-продажи, аренды, залога, то есть осуществлять рыночный оборот сельскохозяйственных земель.

       Соответствующие процедуры были закреплены и конкретизированы в других многочисленных актах земельного и общего аграрного законодательства, включая Земельный кодекс РФ, закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и др. При этом неизменно подтверждался закрепленный в Конституции РФ приоритет частной собственности на землю, предполагающий действительное наделение тружеников села реальными земельными участками.

       В ожидании этого новые земельные  собственники с пониманием отнеслись  к формальному введению промежуточного этапа, на котором им предоставлялись земельные доли, надеясь в скором времени получить заветные земельные участки в. В этом направлении наметились и реальные подвижки: около 260 тыс., то есть немногим более 2% из почти 12 млн. земельных "дольщиков" стали собственниками 5% посевных площадей и производителями 6, 4% зерновых, 11, 6% технических культур, а также других видов сельскохозяйственной продукции. Но дальше процессы рыночного реформирования земельных отношений стали тормозиться, его первоначальные концептуальные положения оказались искажены или перечеркнуты.

       Хотя  и было решено возвратить землю тем, кто ее непосредственно возделывает, это главное средство производства в сельском хозяйстве странным образом  стало ускользать из крестьянских рук; на пути развития малого аграрного бизнеса возникла глухая стена. Декларированное право частной собственности на землю работников бывших колхозов и совхозов экономически реализовано лишь в незначительной степени: доли почти на 9/10 земель сельскохозяйственного назначения, как было обещано, не выделялись и юридически не закреплялись за ними в натуре. Вместо этого в массовом порядке осуществляются спекулятивные сделки с земельными участками, отмечаются также и другие злоупотребления в отношениях между их номинальными собственниками и партнерами по земельному обороту на региональном и местном уровнях. В процессе такого "оборота" формальные владельцы земли - физические лица лишаются реального права собственности на нее. В отсутствие беспристрастного закона о земле, содержащего единые, четкие и однозначные нормы ее рыночного оборота, земельными делами в основном стало заправлять разросшееся бюрократическое, нередко коррумпированное "землеустроительное" и прочее чиновничество.

       В современной российской действительности, несмотря на признание этого права, возобладала тенденция к лишению все большего числа бывших работников колхозов и совхозов обещанных им в 1991 г. земельных участков. Под видом якобы продажи или сдачи в аренду, а на деле - путем своеобразной "бархатной реприватизации" или фактической экспроприации под патронажем чиновничества они переходят во владение гигантских холдингов и агрофирм. Подобный произвол характерен и для других аспектов земельных отношений, включая залог земли, который в результате занимает мизерную долю в ее рыночном обороте (около 0, 03% общей площади сделок с оборотом земель сельскохозяйственного назначения).

       Мало  изменил положение и принятый в 2002 г. Федеральный закон "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения". Таким образом, применению эффективного механизма реализации частной собственности на землю препятствует отсутствие последовательно прорыночного правового и адекватного ему экономического регулирования земельных отношений вообще и в области оборота сельскохозяйственных земель в частности.

       В отдельных субъектах Федерации  сельскохозяйственные земли остались в государственной собственности. Формально указанный федеральный  закон в силу его приоритетности признается, но, например, в Республике Дагестан в соответствии с законом от 29.12.2003 г. право купли-продажи земли, как и возможность ее приватизации, отложены на 49 лет с момента его публикации, то есть до 2052 г.

       В ранее принятом, декларативном в  своей основе Земельном кодексе  РФ, других актах аграрного законодательства содержались многообещающие отсылки к упомянутому закону об обороте сельскохозяйственных земель. Безусловно, он содержит некоторые нормы, направленные на разрешение отдельных острых вопросов земельного рынка. Но оценить его в целом позитивно не представляется возможным, поскольку его принципиальные положения отдают приоритет не экономическому, а административно-чиновничьему регулированию, волевым решениям, ущемляющим права земельных собственников, прежде всего физических лиц, владельцев земли на бумаге в форме ее аморфных долей.

       Как свидетельствует анализ рассмотренных  и других законодательных актов  о земле, создается противоречащая концепции земельной реформы, а  в существенных моментах - и антиконституционная  юридическая база для разного  рода чиновничьих и монополистических манипуляций на рынке земли, обеспечивающая свободу действий гигантских земельных конгломератов. Они включают в свою структуру предприятия различных несельскохозяйственных направлений, а также сельскохозяйственные организации, фактически покупаемые земельными монополистами вместе с владельцами земельных долей за символическое вознаграждение или заманчивые обещания.

       В последние годы такие конгломераты получили развитие в разных регионах страны, особенно в Белгородской области, о чем часто с восторгом сообщают средства массовой информации и некоторые экономисты-аграрники, путающие гигантоманию с крупным производством, полагая, что именно такие объединения выведут отечественное сельское хозяйство из кризиса и будут способствовать возрождению деревни. В социально-экономическом плане эти восторги представляются больше эмоциональными, а прогнозы - по меньшей мере сомнительными.

       Парадоксы и изъяны земельного законодательства в России, противоречия в реальной практике земельных отношений вынуждают периодически его корректировать. В частности, в закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" с 2002 г. уже трижды вносились изменения и дополнения. Очередные поправки внесены в него Федеральным законом от 18 июля 2005 г., которым введен принцип преимущественного права собственника земельной доли в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственной организации (СХО) при продаже этой доли. Однако на деле "преимущественное" право ее приобретения для действующих и будущих фермеров трудно или невозможно реализовать.

       Необходимы  не "латание дыр" в законодательстве, а радикальное обновление правовой базы земельных отношений, принятие нового единого Земельного кодекса  или специального закона прямого  действия о земле в сельском хозяйстве. В основу концепции соответствующего законодательства должны быть положены приоритет и реальное право собственности тружеников села на конкретный земельный участок, выделяемый по их желанию в натуре, что подтверждается соответствующим государственным свидетельством с осуществлением межевания участков и постановкой их на кадастровый учет. 

       2.2 Последствия аграрной реформы  в России

       Российская  деревня отставала от многих регионов в социально-экономическом и культурном уровне жизни, в обеспечении населения  товарами. Добывая основную часть газа в стране, российские села по газификации существенно отставали от многих союзных республик.

       Словом, страна нуждалась в переменах  в реформировании управления народным хозяйством страны, в формировании новых экономических отношений между предприятиями, республиками и центром.

       Но  вместо того, чтобы освобождаться  от чрезмерной централизации управления, постепенно передавать часть хозяйственных  функций на места, оставив за центром  лишь вопросы формирования основополагающих пропорций, реформирование было направлено по другому пути, возобладал иной ход мысли, питаемый иными идеями.