Рента и рентные отношения

а)  устанавливаются  новые виды прав на участок земли; изменяет нормы о переходе прав на земельный участок под строениями;  нормы о наследовании, ущемляющие права наследников; нормы о сохранении прав на земельную долю и земельный участок за лицом, которое передало их в уставный капитал; (б) нормы прекращения и ограничения прав на участок: "принудительное прекращение прав на земельный участок независимо от условий договора" постановлениями органов исполнительной власти; возможность лишения владельца прав на участок по произвольным основаниям (участок признается бесхозным при отъезде  владельца, неиспользовании участка и в "других" случаях). К примеру, новый кодекс делает невозможным введение рыночного налогообложения недвижимости, закрепляя отдельный налог на землю; (в) дезорганизуется законодательство о регистрации прав на недвижимость: устанавливаются основания для произвольного отказа в регистрации, например, при несоответствии ранее изданных документов новым требованиям. Вводится обязательная перерегистрация участков, что открывает широкие возможности для передела собственности "Приватизацией" называется передача участков в собственность только их владельцев, что делает невозможным приватизацию посредством торгов. Вводится обязательность при приватизации административной корректировки границ, невозможность приватизации вместе с участком его принадлежности, запрет продажи при наличии спора. Новый кодекс вместо кадастрового учета недвижимости как физических объектов вводится безразмерно широкое понятие "государственный земельный кадастр", что делает невозможным в обозримом будущем обеспечить учет недвижимости как физических объектов. При землеустройстве ущемляются права собственника, который, согласно кодексу, таковым по своей сути  не является.  После введения принципов "целевого назначения" и "правового режима" всех земель становится невозможным принятие цивилизованного законодательства о правах использования и развития недвижимости в условиях  земельного рынка. Нормы оценочной деятельности подрывают основы независимой оценки, так как в оценочные комиссии должны привлекаться  государственные и независимые эксперты. Но в большинстве случаев эти комиссии состоят из представителей властных местных структур.

Так как же сейчас определяется цена земли? Эта цена практически  повсеместно определяется 10-кратной ставкой земельного налога за единицу площади земельного участка (за исключением Мурманской области и Приморского края) в соответствии с п.7 указа Президента РФ от 11.05.95 за № 478¹³. Администрация некоторых регионов использует также возможность установления единого повышающего коэффициента к нормативной цене. Чаще всего такой коэффициент равен двум. Но собственником земли в России стать крайне сложно.

В некоторых регионах покупатель земли обязан представить массу документов. Так, например, в Тульской  и Свердловской областях будущий собственник земли обязан, помимо прочих многочисленных документов, представить еще и точные размеченные планы земель, заверенные председателями областных земельных комитетов, а также заявление на приобретение в собственность земельных объектов, согласованное с местными органами власти.

   Негативно влияет  на темпы развития земельного  рынка и бюрократический аппарат, та как документы на покупку передаются от администрации одного уровня власти к другому. А это отнимает массу времени.

  Но вернемся к  проекту земельного кодекса. Вторгаясь  в вопросы природоохранного законодательства, он запрещает выкуп загрязненных участков, что блокирует привлечение частных инвестиций для очистки загрязнений. Устанавливается приоритет данного закона над всеми прочими законами, которые приняты или будут приняты в будущем. Кодекс вводит право субъектов Российской Федерации самостоятельно определять формы прав на землю на своих территориях, устанавливать порядок налогообложения недвижимости, возможность субъектам Федерации и органам местного самоуправления устанавливать произвольные запреты на передачу участков в частную собственность. Российская Федерация лишается права устанавливать правовые основы единого земельного рынка. Кодекс также устанавливает запрет частной собственности на землю для иностранцев.  Существующие законы постепенно приводят к необратимому ухудшению инвестиционного климата в России, и вызывает отток из страны капитала и квалифицированных работников.

   В целом ряде  развитых стран, таких как,  например Англия, Германия, Голландия  и других, земельных кодексов  вообще не существует. Их заменяет  свод различных законов. И хотя  в России уже принята первая часть гражданского кодекса, где имеется специальная глава, повещенная вопросам земли, в стадии подготовки находятся Законы¹⁴ «О землях городов и других поселений», «Об ипотеке», «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности», и др., работа над Земельным кодексом продолжается. И от того, каким он будет,  зависит наше общее благосостояние.

   Из всего вышеперечисленного  видно, что в России еще не  сложился цивилизованный рынок земли. 

Глава 3. Проблемы земельного рынка в России

Некоторые политики и  экономисты суть аграрной реформы сводят исключительно к частной  собственности на землю. Но неограниченный оборот земли не означает автоматического появления эффективного собственника. Быть собственником земли важно. Но не менее важно  распоряжаться результатами своего труда и знать, что они будут обществом востребованы. Очевидно, что в отношении оборота  сельскохозяйственных земель необходимо предусмотреть определенные ограничения: изменение их целевого использования, концентрацию земельных долей в руках одного собственника и наличие профессионального опыта у земледельцев.  В отсутствие Земельного кодекса регионы вынуждены искать свои подходы. Например, в Белгородской области использование земель проводится на праве собственности или на основании договоров   аренды земельных паев с выплатой пользователем арендной платы  в виде фиксированной доли от произведенной  продукции¹⁵. Если собственника результаты хозяйствования на его земле не удовлетворили, он может сдать ее в аренду  другому хозяйству, что  обеспечит переход земли не от бедного к богатому, а  от плохого работающего к  эффективному  пользователю. При рассмотрении  вопроса купли-продажи земли  необходима чисто  практическая оценка - что даст тот или иной подход для улучшения финансирования  аграрного сектора и формирования эффективного собственника.

Базовыми  условиями  привлечения капитала в любую  сферу экономики, в том числе  и сельское хозяйство,  являются доход на вложенный капитал и гарантии возвратности средств. Однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем, который сегодня крайне низок. Поэтому простое декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает предпосылки для привлечения капитала  в аграрную сферу, но не решает указанные проблемы. Для того чтобы в сельское хозяйство пришел инвестор и сформировался эффективный собственник, государство должно продемонстрировать реальную заинтересованность в развитии  аграрно-промышленного комплекса, в частности, через государственную поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю.

Принципами использования  закладных в российских условиях, по моему мнению, являются гарантии государства, обязательность их приема при расчетах  всеми организациями и предприятиями по номинальной стоимости, для приобретения современной (отечественной и импортной) техники и реализации прогрессивных высокоэффективных технологий. Каждый инвестор, готовый и способный работать на земле, должен получить от государства закладные на соответствующие площади сельскохозяйственных земель, на которых он планирует работать. А  рассчитавшись по ним поставками продукции в течение, например, 5 лет, он может стать собственником земли, уже доказав свою дееспособность. Такой подход позволит обеспечить государственное регулирование земельных ресурсов и формирование инфраструктуры земельного рынка, создание условий для привлечения реальных инвестиций в сельское хозяйство, и, в конечном итоге, появление собственника, способного эффективно работать на земле.

Существует очень много способов и предложений по созданию цивилизованного  рынка земли в России. Ниже мы попытаемся рассмотреть некоторые из них, на мой взгляд, наиболее перспективные.

Деятельность Государственной Думы по вопросам земельной и аграрной политики может быть условно разделена на три направления - регулирование земельных отношений (Земельный кодекс, Закон "О плате за землю", частично - Гражданский кодекс и другие проекты); развитие нормативной базы для различных организационно-правовых форм в аграрном секторе (Закон "О сельскохозяйственной кооперации", поправки к Закону "О фермерском хозяйстве", Закон "О коллективном предприятии и личном подсобном хозяйстве", "О государственном сельскохозяйственном предприятии" и некоторые другие) и формирование системы государственного регулирования АПК (прежде всего, Закон "О федеральном бюджете", Законы "О государственных закупках сельскохозяйственной продукции" и "О государственном регулировании АПК").¹⁶

Характеризуя принятые Думой законы "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР  "О плате за землю", можно заметить, что они не изменяют сути действующего законодательства по земельному налогу в стране. Помимо редакционных поправок законы решают лишь одну проблему - индексирует налоговые ставки вслед за инфляцией. Принятый еще в 1991 г. Закон исходил из отсутствия реального земельного рынка, а значит, и реальной цены земельных участков. Поэтому в основу налогообложения был положен рентный принцип, а на основе налога исчислялась нормативная цена земли. Такой подход может рассматриваться только как необходимая мера  в условиях отсутствия земельного оборота. Во-первых, ренту может изымать лишь собственник земли, каковым государство уже в большинстве случаев не является. Во-вторых, нормальным было бы исчисление налога на основе стоимости участка, а не наоборот. И, наконец, в-третьих, земельный налог как типичный имущественный почти повсеместно в мире служит для аккумулирования средств в местном бюджете и не может иметь рентной природы. Иными словами, размер ставок должен определяться не относительной ценностью земель в том или ином регионе, а местными потребностями, в силу чего налоговые ставки в регионе с более ценными землями могут оказаться ниже, чем в регионе с менее ценными землями.

Вообще говоря, в стране уже начал складываться земельный  рынок, и в некоторых регионах существует даже мониторинг земельных цен. Это позволяет говорить об ином подходе к формированию ставок земельного налога. К сожалению, такой мониторинг остается вне рамок деятельности правительственных структур. Возможны и другие "нерентные" подходы к определению цены земли, например, путем оценки своих участков самими землепользователями, а затем использование этих оценок для компенсационных выплат в случае изъятия или при ипотечном кредитовании.

Однако, несмотря на вышесказанное, откладывать принятие данного закона было недопустимо. Так как к ставке земельного налога привязана нормативная цена земли, то ее отсутствие тормозит многие процессы в стране, в частности, приватизацию земельных участков, оборот земельных паев внутри реорганизованных сельхозпредприятий, выход крестьян из сельхозпредприятий для ведения фермерского хозяйства, компенсацию за изъятие земель и др.

Вопросы упорядочения земельных отношений имеют важное значение не только для формирования рынка земли, но и для изменения организационной структуры производства сельскохозяйственной продукции.

Тем не менее многие проблемы призван решить Земельный кодекс Российской Федерации, введенный в действие Федеральным Законом РФ от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Но даже если когда-нибудь в России и начнут действовать  цивилизованные законы земельного рынка, то без достаточной финансовой поддержки  со стороны государства и частных  инвесторов аграрному комплексу просто не обойтись.

                                           Заключение

    Земля, на  наш взгляд, должна принадлежать  тому, кто на ней работает. Как  ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится  и  развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, "освобождением" крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Партия власти зовет к полной свободе для капитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к бесконтрольному распоряжению чиновника, к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле. Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования,  владения  и  распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она может служить и крупным земельным владельцам и трудовому крестьянству.

Надо решить и следующую  задачу: создать и запустить механизм землепользования.

  После того, как  в стране будут установлены целесообразные и справедливые земельные отношения, автоматически возникнет задача разумной организации землепользования. Решение этой главной задачи даст возможность преодолеть кризис в аграрном секторе. Наше сельское хозяйство отстало не сегодня. Задавленное коммунистическим режимом, оно деградировало на протяжении многих десятилетий. Колхозно-совхозный строй ясно доказал свою несостоятельность. Против этого невозможно возражать. Подъем гибнущего сельского хозяйства - это сложная, трудная задача, но ее надо решать. Задача государства не в том, чтобы силой, принудительно ломать и менять систему землепользования, а в том, чтобы создать условия для естественного становления эффективного, выгодного земельного рынка. Пусть российский крестьянин сам выберет путь, надо лишь помочь ему, проложить дорогу. Для того чтобы   уже сейчас создать  цивилизованный рынок земли, у государства, у общества сегодня нет ни сил, ни средств. В то же время постепенное эволюционное развитие - дело бесперспективное. С финансовыми ресурсами, которые  мы можем  сегодня на это выделить, нечего и думать о том, чтобы "догнать и перегнать" Запад...