Отчет по риэлторской практике ООО «ФИРМЕ»

Несоответствие  затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое  строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости  строительства вычитается накопленный износ.

 

Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Сложность определения  величины накопленного износа старых строений и сооружений.

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Проблематичность  оценки земельных участков в России.

 

6 этап. Согласование  полученных результатов и выведение  итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Как правило, один из подходов считается базовым, два  других необходимы для корректировки  получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

 

Итоговая величина стоимости имущества выводится  на основании сравнения результатов  применения различных подходов к  оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

 

1. Первым шагом  МАИ является структурирование  проблемы, согласование результатов  в виде иерархии. В наиболее  простом виде иерархия строится  с вершины, представляющей цель  проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического  воспроизведения проблемы строится  матрица сравнения критериев  и рассчитывается значение приоритетов  критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

 

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале  интенсивности в балльных оценках  от 1 до 9:

1 - равная важность;

3 - умеренное  превосходство одного над другим;

5 - существенное  превосходство;

7 - значительное  превосходство;

9 - очень сильное  превосходство; 

2,4,6,8 - промежуточные  значения.

 

Если при  сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.

 

Сравниваются  результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

 

Определяется  итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов  на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

 

 

 

 

Согласование  результатов оценки недвижимости:

 

Структурирование  по иерархии:

А - возможность  отразить действительные намерения  покупателя и продавца.

Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых  проводился анализ.

В - способность  параметров, используемых методов учитывать  конъюнктурные колебания.

Г - способность  методов учитывать специфические  методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).

 

Последним шагом  согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:

 

С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс), где

 

ДС - стоимость  объекта недвижимости, полученная методом  доходного подхода;

ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

СС - стоимость  объекта недвижимости, полученная методом  сравнительного подхода;

Хд, Хз, Хс - вес  каждого подхода.

 

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

 

7 этап. Составление отчёта об оценке

Подготовка  документа, содержащего обоснование  мнения оценщика о стоимости имущества.

 

 

 

Учетная политика организации

Основные нормативные  документы, регламентирующие формирование и раскрытие учетной политики

 

Термин «учетная политика»  применяется и в бухгалтерском, и в налоговом законодательствах. Но содержание, вкладываемое в определение  «учетная политика», в двух видах  законодательства различно. Различны и сферы применения и сроки, на которые устанавливается учетная политика.

Основной  нормативный  документ,  регламентирующий  основы

формирования и раскрытия  учетной политики организации для  целей бухгалтерского учета, - это  Положение по бухгалтерскому учету « Учетная политика организации» ПБУ 1/98, утвержденное Приказом Минфина России от 9 декабря 1998 г. № 26 (с изм. от 30 декабря 1999 г.).

Настоящее Положение  устанавливает основы формирования (выбора и обоснования) и раскрытия (придания гласности) учетной политики организаций, являющихся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации.

Пункт 1 ПБУ 1/98 «Учетная политика организации» говорит о том, что  учетная политика должна составляться организациями - юридическими лицами. Поэтому очевидно, что учетная политика юридического лица, а значит, и всех его филиалов должна быть однородна. Не может быть учетная политика для головной организации одна, а для филиалов и иных структурных подразделений другая. Примечательно, что такое же правило - единство учетной политики для всех обособленных подразделений организации - закреплено и в налоговом законодательстве.

В соответствии с ПБУ 1/98 под учетной политикой организации  понимается принятая «совокупность  способов ведения бухгалтерского 

учета - первичного наблюдения, стоимостного измерения, текущей группировки и итогового обобщения фактов хозяйственной деятельности».

Приведенное определение  учетной политики позволяет говорить об учетной политике в широком  смысле слова как о системе  ведения бухгалтерского учета в конкретной организации.

Согласно ПБУ 1/98 учетная  политика организации - это принятая совокупность способов ведения бухгалтерского учета.

В федеральном законе «О бухгалтерском учете» - бухгалтерский  учет представляет собой упорядоченную  систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

С другой стороны, учетная  политика может рассматриваться и в узком смысле - как документ системы ведения бухгалтерского учета, отражающий специфические и вариантные способы. бухгалтерского учета, применяемые конкретной организацией.

На выбор конкретных правил и условий, отражаемых в учетной  политике организации, влияют 'следующие факторы: отраслевая принадлежность и вид деятельности; объем производства и реализации продукции, численность работающих,. стоимость имущества организации; управленческая структура организации (наличие филиалов, структурных подразделений); степень развития информационной системы в организации; материальная база (наличие технических средств регистрации информации, компьютерной техники и т.д.); уровень квалификации бухгалтерских кадров.

При этом существует ряд  положений, наличие которых обязательно  при утверждении учетной политики по бухгалтерскому учету, их перечень установлен в п. 5 ПБУ 1/98.  

 

Анализ документов нормативной  системы регулирования бухгалтерского учета позволяет выделить перечень вопросов, которые должны решаться при формировании учетной политики организации.

Первая группа - это  обязательные элементы учетной политики. Во всех ПБУ, регламентирующих методологию  бухгалтерского учета, выделена минимальная  информация, которая должна быть раскрыта в учетной политике.

Вторая группа - это  вариантные элементы учетной политики.