Отчет по риэлторской практике ООО «ФИРМЕ»

 

Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

 

Факт государственной  регистрации возникновения и  перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Устанавливается дата проведения оценки - календарная  дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия - заявления  в отчете, описывающие препятствия  или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества 

 

2 этап. Составление плана и договора  на проведение оценки недвижимости

Определяются  источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.

Суммируются затраты  на проведение оценки недвижимости и  оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.

Составляется  договор на оценку недвижимости.

 

3 этап. Сбор и анализ информации об  объекте недвижимости

Сбор и обработка  следующей информации и документации:

правоустанавливающих  документов, сведений об обременении  объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации  о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой  для установления количественных и  качественных характеристик объекта  оценки с целью определения его  стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.

Осмотр объекта  и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

Анализ и  обработка информации

 

4 этап. Анализ лучшего и наиболее  эффективного использования недвижимости

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования  как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.

Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.

Определение наивысшей  стоимости недвижимости.

 

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

Оценка стоимости  на основе доходного подхода Доходный подход основан на том, что стоимость  недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей  оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей  стоимости объекта.

Базовая формула  доходного подхода:

 

С= ЧД/К     , где

С (V) - стоимость  недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый  доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма  дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости  имущества к приносимому им чистому  доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая  применяется при пересчете в  определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

 

Модель капитализации  дохода

Этапы доходного  подхода:

Расчет валового дохода от использования объекта  на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно  к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) - издержки по  эксплуатации объекта; 

- фиксированных  - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

- резервы - издержки  на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

 

Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

Расчет коэффициента капитализации.

 

 

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

качество и  количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски, характерные  как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

инвестиционной  стоимости, поскольку потенциальный  инвестор не оплатит за объект большую  сумму, чем текущая стоимость  будущих доходов от этого объекта;

рыночной стоимости.

 

Оценка стоимости  недвижимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении  которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным.

Информация  должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

замещения;

сбалансированности;

спроса и  предложения.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:

 

1 этап 

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

 

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

 

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в  соответствии с отличиями от объекта  оценки.

 

4 этап

Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

 

Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;

независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются  не по рыночной цене, если продавец и  покупатель:

находятся в  родственных отношениях;

являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

имеют иную взаимозависимость  и взаимозаинтересованность;

сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом  или иными обязательствами;

занимаются  продажей объектов недвижимости умерших  лиц и т.д.;

инвестиционной  мотивации, которая определяется:

аналогичными  мотивами инвесторов;

аналогичным наилучшим  и наиболее эффективным использованием объектов;

степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так  как полное право собственности  определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем  финансированием.

Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходим  тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

Условия продажи  и время продажи.

Местоположение.

Физические  характеристики.

 

 

Для определения  итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.

Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.)

 

 

 

 

 

Процентные  поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

 

Стоимостные поправки:

 

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные  процентные поправки определяются путем  перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

 

Поправка в  форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.

Совокупная  корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

 

Последовательность  внесения поправок:

Поправка на условия финансирования.

Поправка на особые условия продаж.

Поправка на время продажи.

Поправка на местоположение.

Поправка на физические характеристики

Преимущества  сравнительного подхода при оценке недвижимости:

В итоговой стоимости  отражается мнение типичных продавцов  и покупателей.

 

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий  и инфляция.

 

Статически  обоснован.

Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

Достаточно  прост в применении и дает надежные результаты.

 

Недостатки  сравнительного подхода при оценке недвижимости:

Различия продаж.

 

Сложность сбора  информации о практических ценах  продаж.

 

Проблематичность  сбора информации о специфических условиях сделки.

Зависимость от активности рынка.

Зависимость от стабильности рынка.

Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Оценка стоимости  на основе затратного подхода Затратный  подход - это совокупность методов  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

 

Информация, необходимая  для применения затратного подхода:

Уровень заработной платы;

Величина накладных  расходов;

Затраты на оборудование;

Нормы прибыли строителей в данном регионе;

Рыночные цены на строительные материалы.

 

Этапы затратного подхода:

Расчет стоимости  земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

Расчет стоимости  замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

- физический  износ - износ, связанный со  снижением работоспособности объекта  в результате естественного физического  старения и влияния внешних  неблагоприятных факторов;

- функциональный  износ - износ из-за несоответствия  современным требованиям, предъявляемым  к подобным объектам;

- внешний износ  - износ в результате изменения  внешних экономических факторов.

 

Расчет стоимости  объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

 

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых  объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

технико-экономический  анализ стоимости нового строительства;

обоснование необходимости  обновления действующего объекта;

оценка зданий специального назначения;

при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

анализ эффективности использования земли;

решение задач страхования объекта;

решение задач  налогообложения;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки  затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости..

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.