Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОН

Содержание

1. Введение
2. Определение наиболее эффективного использования недвижимости
1. Критерии анализа наиболее эффективного использования недвижимости
1. Юридическая допустимость
2. Физическая осуществимость
3. Финансовая обеспеченность
4. Максимальная продуктивность
2. Основные приемы в анализе наилучшего использования недвижимости
3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости
4. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости
1. Обособленные виды пользования
2. Промежуточные виды использования
3. Юридически противоречивые виды использования
4. Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным
5. Многопрофильные виды пользования
6. Виды использования специального назначения
7. Спекулятивные виды использования
8. Избыточная и лишняя площадь участка
5. Заключение

Список использованной литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Введение

     Рассматривая  мной тема, безусловно, является очень  актуальной в условиях современных  рыночных отношений. Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости объясняется вполне понятным желанием девелопера получить от проекта максимальный возврат инвестиций. Однако, если в условиях развитых рынков недвижимости это желание реализуется в комплексном и всестороннем исследовании, для осуществления которого, как правило, привлекается сторонняя консалтинговая компания, то здесь решение об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка, который в большинстве случаев давал один и тот же результат — жилье.

       Стоит отметить, что повышение востребованности услуг по анализу наилучшего использования на отечественном рынке в том числе обусловлено проникновением зарубежного капитала как в форме инвестиций, так и кредитных средств, носители которых одним из обязательных условий предоставления финансирования выдвигают наличие отчета независимой компании, определяющего наилучшее использование объекта и, соответственно, подтверждающего максимально эффективное вложение инвестиционных ресурсов. [1, 76 c]

     Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены  выше. Он позволяет оценщику выявить  из возможных вариантов использования  объекта недвижимости наилучший  и наиболее доходный вариант и  именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта  речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем  уже о доходности всего объекта  недвижимости). При этом учитываются  только те варианты использования объектов недвижимости, которые: 
- во-первых, соответствуют юридическим нормам; 

- во-вторых, реализация которых возможна  физически; 

- в-третьих, осуществимы финансово;

- в-четвертых,  обеспечивают наивысшую стоимость  объекта недвижимости (экономическая  эффективность). 

     Выбирается  вариант использования, при котором  за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка  оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка  на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при  выбранном варианте использования  земельного участка. 

     «Принцип  наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных  факторов, влияющих на стоимость объекта  недвижимости. Эта модель рассматривает  важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами. [5, 110 c]

     Цель  моего реферата – рассмотреть основы определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Передо мной поставлена задача, выяснить какими методами осуществляется выбор наилучшего использования объекта, какие анализы производят для этой цели.

     Реферат изложен на 27 листах машинописного текста, включая список используемой литературы из 6 источников. 
 
 

2. Определение наиболее эффективного использования  объектов недвижимости

     Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования  выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный  вид использования объекта собственности.

      Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа  экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние  рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует  концепцию наиболее эффективного использования  недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения  наиболее эффективного вида использования. [2]

      Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и  сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками. [4, 33 c]

      Анализ  наиболее эффективного использования  объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами  оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости  недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод  о наиболее эффективном использовании  объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим  образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

      Оптимальное использование участка земли  определяется конкурирующими факторами  конкретного рынка, к которому принадлежит  оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или  оценщика. Поэтому анализ выбора наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием  рыночных факторов, существенных для  оцениваемого объекта.

      Рыночные  факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании  недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

      Если  оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование  или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости  будет сведена к получаемым потребительским  качествам объекта (доход, престиж  и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого  дохода и накопления капитала учитывает  такие аргументы, как налоговые  льготы, осуществимость проекта. [2]

      Обычно  анализ наиболее эффективного использования  проводится несколькими альтернативными  вариантами и включает следующие  направления:

- рыночный  анализ

- анализ  реализуемости варианта

- анализ  наиболее эффективного использования

      Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов:

Рыночный  анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы т.д. по каждому варианту.

      Анализ  осуществимости предполагает расчет базовых  составляющих стоимости: потока доходов  и ставок капитализации для определения  стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного  и физически осуществимого варианта.

      Анализ  наиболее эффективного использования  объекта предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрения конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта. [3, 141 c]

2.1 Критерии  анализа наиболее эффективного  использования

     Вариант наиболее эффективного использования  оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

• юридическая допустимость;
• физическая осуществимость;
• финансовая обеспеченность;
• максимальная продуктивность.

     Последовательность  рассмотрения данных критериев в  ходе анализа различных вариантов  использования недвижимости для  выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются  юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются  финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена  тем, что наиболее эффективный вариант  использования, даже при наличии  необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация. [2]

1. Юридическая допустимость

     Проверка  юридической допустимости каждого  рассматриваемого варианта использования  осуществляется во всех случаях в  первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

     Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы  и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое  законодательство, которые могут  конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования  недвижимости может оказать влияние  наличие долгосрочных договоров  аренды. В течение остаточного  срока аренды использование объекта  зависит от условий договора аренды. [1, 103 c]

     Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

     Кроме того, необходимо учитывать возможные  ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения  могут касаться некоторых направлений  использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры  зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу  о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными  нормами и правилами, то обычно в  расчет принимается максимальное ограничение.

     Строительные  нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают  строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства  и ограничения роста. Действующие  правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Необходимо учитывать нормативы по чистоте  воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий. [1, 106 c]

     Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

     Законодательно  запрещенный на дату оценки вариант  использования может рассматриваться  на дальнейших этапах анализа только в том случае, если предполагается внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.