Автор: Пользователь скрыл имя, 07 Апреля 2011 в 16:01, реферат
Цель моего реферата – рассмотреть основы определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Передо мной поставлена задача, выяснить какими методами осуществляется выбор наилучшего использования объекта, какие анализы производят для этой цели.
Введение
Определение наиболее эффективного использования недвижимости
Критерии анализа наиболее эффективного использования недвижимости
Юридическая допустимость
Физическая осуществимость
Финансовая обеспеченность
Максимальная продуктивность
Основные приемы в анализе наилучшего использования недвижимости
Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости
Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости
Обособленные виды пользования
Промежуточные виды использования
Юридически противоречивые виды использования
Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным
Многопрофильные виды пользования
Виды использования специального назначения
Спекулятивные виды использования
Избыточная и лишняя площадь участка
Заключение
Список использованной литературы
Содержание
Список использованной
литературы
Рассматривая мной тема, безусловно, является очень актуальной в условиях современных рыночных отношений. Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости объясняется вполне понятным желанием девелопера получить от проекта максимальный возврат инвестиций. Однако, если в условиях развитых рынков недвижимости это желание реализуется в комплексном и всестороннем исследовании, для осуществления которого, как правило, привлекается сторонняя консалтинговая компания, то здесь решение об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка, который в большинстве случаев давал один и тот же результат — жилье.
Стоит отметить, что повышение востребованности услуг по анализу наилучшего использования на отечественном рынке в том числе обусловлено проникновением зарубежного капитала как в форме инвестиций, так и кредитных средств, носители которых одним из обязательных условий предоставления финансирования выдвигают наличие отчета независимой компании, определяющего наилучшее использование объекта и, соответственно, подтверждающего максимально эффективное вложение инвестиционных ресурсов. [1, 76 c]
Принцип
наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта
- во-первых, соответствуют юридическим
нормам;
- во-вторых, реализация которых возможна физически;
- в-третьих, осуществимы финансово;
- в-четвертых,
обеспечивают наивысшую
Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.
«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами. [5, 110 c]
Цель моего реферата – рассмотреть основы определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Передо мной поставлена задача, выяснить какими методами осуществляется выбор наилучшего использования объекта, какие анализы производят для этой цели.
Реферат
изложен на 27 листах машинописного
текста, включая список используемой литературы
из 6 источников.
Поскольку
оценочная деятельность предполагает
определение рыночной стоимости, анализ
наиболее эффективного использования
выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный
вид использования объекта
Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. [2]
Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками. [4, 33 c]
Анализ
наиболее эффективного использования
объекта недвижимости предполагает
проведение подробного исследования рыночной
ситуации, характеристик оцениваемого
объекта, идентификации востребованных
рынком вариантов, совместных с параметрами
оцениваемого объекта, расчет доходности
каждого варианта и оценку стоимости
недвижимости при каждом варианте использования.
Таким образом, окончательный вывод
о наиболее эффективном использовании
объекта недвижимости представляет
вариант использования
Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ выбора наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.
Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.
Если
оцениваемая недвижимость предполагает
последующее личное использование
или сдачу в аренду, то их основная
мотивация при расчете
Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится несколькими альтернативными вариантами и включает следующие направления:
- рыночный анализ
- анализ реализуемости варианта
- анализ
наиболее эффективного
Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов:
Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы т.д. по каждому варианту.
Анализ
осуществимости предполагает расчет базовых
составляющих стоимости: потока доходов
и ставок капитализации для определения
стоимости с учетом переменных параметров
каждого юридически обоснованного
и физически осуществимого
Анализ наиболее эффективного использования объекта предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрения конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта. [3, 141 c]
2.1 Критерии анализа наиболее эффективного использования
Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:
Последовательность
рассмотрения данных критериев в
ходе анализа различных вариантов
использования недвижимости для
выбора наиболее эффективного обычно
соответствует приведенной
Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.
Оценщик
рассматривает частные
Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.
Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.
Строительные
нормы и правила могут
Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.
Законодательно
запрещенный на дату оценки вариант
использования может
Информация о работе Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОН