Содержание договора аренды

Контрольная работа №1 

Содержание  договора аренды и  лизинга, их отличия. 

    Аренда - это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества (движимого и недвижимого) во временное  пользование и владение (или только пользование) за плату. Не все можно  сдать в аренду, ведь она подразумевает  передачу в пользование неупотребляемых  вещей – после использования  они остаются в неизменном виде (за исключением естественного износа). Следует помнить, что аренда является обременением на имущество.

    В договоре аренды обязательным элементом  является объект аренды. Четко должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

    По  договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование.

    Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    В аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные  объекты, предприятия и иные имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законодательством  или собственником сдавать имущество  в аренду.

    Договор аренды на срок более одного года, а  если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в  письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. При заключении договора аренды главное, чтобы все условия, о которых стороны договорились, были занесены в договор, а не просто «была устная договоренность». Стороны должно четко и ясно сформулировать – какое имущество, за какую цену и на какой срок передается в аренду, какие права и обязанности у каждой стороны. Желательно, чтобы при передаче объекта аренды было наиболее подробно зафиксировано его состояние, все детали.

    Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

    При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое  в аренду имущество (сервитуте, праве  залога и т.п.). Неисполнение арендодателем  этой обязанности дает арендатору право  требовать уменьшения арендной платы  либо расторжения договора и возмещения убытков.

    Арендатор обязан своевременно вносить плату  за пользование имуществом (арендную плату).

    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они  не определены, считается, что установлены  порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

    Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

    1) определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически  или единовременно;

    2) установленной доли полученных  в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов;

    3) предоставления арендатором определенных  услуг;

    4) передачи арендатором арендодателю  обусловленной договором вещи  в собственность или в аренду;

    5) возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение  арендованного имущества.

    Если  иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные  сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов  аренды, а также для аренды отдельных  видов имущества.

    Бывает, что сознательно занижается сумма  арендных платежей: в договоре прописана  одна, на деле она другая (чтобы платить  меньше налогов). Это чревато тем, что, в случае возникновения споров, арендодатель может рассчитывать лишь на те суммы, которые фиксирует договор. При отсутствии согласованного сторонами  в письменной форме условия о  размере арендной платы договор  аренды здания или сооружения считается  незаключенным, то есть недействительным.

    Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в  договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Арендодатель  обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством  или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

    1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или  вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя  стоимость ремонта или зачесть  ее в счет арендной платы;

    2) потребовать соответственного уменьшения  арендной платы;

    3) потребовать расторжения договора  и возмещения убытков.

    Арендатор обязан поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством  или договором аренды.

    Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное  в аренду имущество к другому  лицу не является основанием для изменения  или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное.

    Арендодатель  не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением  случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

    По  требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено настоящим  Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в  случаях, когда арендатор:

(в ред.  Закона Республики Беларусь от 18.05.2007 N 233-З)

    1) пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора  или назначения имущества либо  с неоднократными нарушениями;

    2) существенно ухудшает имущество;

    3) более двух раз подряд по  истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную  плату;

    4) не производит капитального ремонта  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре - в разумные сроки  в тех случаях, когда в соответствии  с законодательством или договором  производство капитального ремонта  является обязанностью арендатора.

    По  требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, когда:

    1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

    2) переданное арендатору имущество  имеет препятствующие пользованию  им недостатки, которые не были  оговорены арендодателем при  заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

    3) арендодатель не производит являющийся  его обязанностью капитальный  ремонт имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре - в  разумные сроки;

    4) имущество в силу обстоятельств,  за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном  для использования.

    При прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. 

    Одним из видов аренды является финансовая аренда или – лизинг. Законом  установлено, что договор лизинга - договор, в соответствии с которым  арендодатель (лизингодатель) обязуется  приобрести в собственность указанное  арендатором (лизингополучателем) имущество  у определенного им продавца и  предоставить лизингополучателю это  имущество за плату во временное  владение и пользование. Лизинг бывает нескольких видов. Это может быть, как передача имущества во временное  пользование за плату без перехода права собственности, так и с  переходом права собственности  к лизингополучателю по окончании  договора лизинга с постепенной  выплатой стоимости этого имущества.

    По  договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором  имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату  во временное владение и пользование  для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет  ответственности за выбор предмета аренды и продавца (поставщика). Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца (поставщика) и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.