Права частной собственности на землю

 Решение о  принудительном изъятии земельного  участка за нарушение земельного  законодательства принимается на  основании материалов, свидетельствующих  о том, что после получения  письменного предупреждения от  уполномоченного лица собственник  земельного участка не принял  мер к устранению в установленный  срок допущенных нарушений [10,с.101].

 Таким образом,  законодательство Республики Беларусь  содержит не только особые  правила возникновения права  собственности, но и специальные  основания прекращения правоотношений  собственности на недвижимость, в том числе и на земельные  участки, в случаях их принудительного  изъятия [10,с.102]. 
 
 

4 Охрана  права частной собственности  на землю

 Охрана права  собственности на землю представляет  собой систему организационных,  экономических и правовых мер,  направленных на защиту земельных  правомочий государства, других  собственников земли.

 Она предполагает  предупреждение земельных правонарушений, посягающих на земельные права  собственников, а также меры  юридической ответственности за  правонарушения.

 Право собственности  на землю защищается от противоправных  действий других лиц, в том  числе частных земельных собственников  [3,с.99].

 Право частной  земельной собственности защищается  различными методами и средствами. Гражданское право выделяет защиту  права собственности обязательственно-правовыми  и вещно-правовыми средствами  охраны.

 Вещно-правовые  средства защиты права собственности  состоят в праве собственника  истребовать свое имущество из  чужого незаконного владения, а  также требовать устранения всяких  нарушений его права, хотя бы  эти нарушения и не были  соединены с лишением права  владения. Вещно-правовые средства  охраны преследуют цель защиты  права собственности в целом  или отдельных правомочий собственника [3,с.100].

 Объектом  права собственности является  индивидуально-определенные вещи.

 Поэтому защита  права собственности сводится, в  конечном счете, к защите права  собственника осуществлять полномочия  владения, пользования, распоряжения  в отношении конкретной вещи, состоящей в его собственности.

 Защиту права  собственности следует отличать  от защиты имущественных интересов  собственника, которая может производиться  различными способами, например, путем признания сделок недействительными,  возмещения убытков и т.п.

 Защита права  собственности непосредственно  осуществляется способами, применимыми  в отношении конкретной индивидуально-определенной  вещи, именно эти способы составляют  предмет регулирования гл.20 ГК  РБ. К способам защиты права  собственности относятся истребование  имущества из чужого незаконного  владения, которое принято именовать  виндикационным иском.

Виндикационным признается иск не владеющего собственника к незаконно владеющему не собственнику об изъятии имущества в натуре. Виндикационным иском защищается право собственника в целом, т.е. все правомочия собственника, поскольку он предъявляется в тех случаях, когда нарушены права владения, пользования, распоряжения одновременно [13,c.209].

 Следует отметить  что, виндикационный иск – это Способ защиты права собственности, с помощью которого собственник может истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

 Подлежит  имущество виндикации или нет,  зависит от того, является приобретатель  недобросовестным или добросовестным, а во втором случае и от  того, приобрел он имущество возмездно или безвозмездно [13,c.209].

 Собственник  может виндицировать свое имущество от недобросовестного приобретателя, а также от добросовестного, если последний приобрел имущество безвозмездно - причем вне зависимости от того, каким путем оно выбыло из владения собственника.

 Если же  добросовестный приобретатель получил  имущество возмездно, оно может быть истребовано лишь в случае, если выбыло из владения собственника или лица, которому собственник передал это имущество во временное пользование, помимо их воли, т.е. в результате кражи, потери и т.п.

 Собственник  вправе потребовать не только  возврата имущества, но и возмещения  доходов, которые незаконный владелец  извлек или должен был извлечь  за все время владения (если  он - недобросовестный) или со времени,  когда он узнал, или должен  был узнать о неправомерности  владения (если он - добросовестный) [13,c.209].

 Объект виндикации - всегда индивидуально-определенная  вещь, сохранившаяся в натуре. Поскольку  содержание виндикации составляет  требование о восстановлении  владения вещью, а не о замене  ее другой вещью того же  рода и качества, виндикационный иск нельзя предъявлять относительно вещей, определенных только родовыми признаками, либо не сохранившихся в натуре. При отсутствии предмета виндикации можно предъявить лишь обязательственно-правовое требование о возмещении убытков.

 Истцом по  виндикационному иску может быть собственник вещи, притом собственник, который вещью не владеет в момент предъявления иска [13,c.209- 210].

 Незаконное  владение означает, что лицо владеет  имуществом без какого- либо основания  или владеет им по порочному  основанию, не охраняемому законом.  Незаконным владельцем является  и лицо, ранее владевшее имуществом  на законном основании, если  это основание в дальнейшем  отпало [13,c.210].

 Имущественные  интересы собственника могут  быть защищены с помощью других  правовых средств, в частности,  иском по обязательству из  причинения вреда. Вопрос о  возможности изъятия индивидуально-определенного  земельного участка, подвергшегося  изменениям, должен решаться в  зависимости от характера таких  изменений, их существенности. Если  земельный участок изменил свое  первоначальное назначение в  результате недобросовестного использования,  следует признать, что оснований  для виндикации нет, возникают  последствия, аналогичные гибели  вещи, собственник имеет право лишь на возмещение убытков [13,c.210].

 Предмет виндикационного иска незаменим, и ответчик обязан возвратить собственнику именно ту вещь, на которую последний имеет право собственности. И, по общему правилу, возвращение в натуре вещи полностью отвечает интересам собственника, является основным требованием виндикации.

 Но в отдельных  случаях собственник может предпочесть  возврату вещи в натуре возмещение  стоимости ее в деньгах, поскольку  изъятие вещи по тем или  иным причинам оказывается нецелесообразным. Подобные расчеты владельца вещи  с собственником не противоречат  закону и допускаются судебными  органами.

 Виндикационный иск относится к тем способам защиты гражданских прав, когда присуждается исполнение в натуре [13,c.210].

 Предъявление  виндикационного иска не исключает предъявление иска о возмещении убытков, причиненных лишением владения.

 Виндикационный иск может быть предъявлен лишь при отсутствии обязательственных отношений между сторонами или после того, как обязательственные отношения прекратились (до их прекращения владение вещью опирается на законное основание) [13,c.210].

 Незаконный  приобретатель вещи считается  добросовестным, если он не знал  и не мог знать, что лицо, которое передало ему вещь (имущество)  не имело на это право. Если  же он об этом знал или  по обстановке должен был знать,  что он приобрел вещь не  у собственника, то он признается  недобросовестным приобретателем. По господствующему в литературе  мнению, для признания приобретателя  недобросовестным недостаточно простой неосмотрительности, а требуется умысел или грубая неосторожность [14,c.165].

 При разграничении  простой и грубой неосторожности  следует опираться на фактические  обстоятельства каждого конкретного  случая, принимая во внимание  как обстановку и условия приобретения  вещи, так и субъективные свойства  самого приобретателя - его жизненный  опыт, юридическую грамотность и  т.п. Необходимо также учитывать,  что действующее право исходит  из презумпции добросовестности  приобретателя, т.е. приобретатель  признается добросовестным до  тех пор, пока его недобросовестность  не будет доказана. У недобросовестного  приобретателя вещь изымается  во всех случаях, т.е. действует  принцип неограниченной виндикации[14,c.165].

 От добросовестного  приобретателя, которому вещь  была отчуждена возмездно, собственник не вправе истребовать свою вещь. В этом случае закон защищает добросовестного приобретателя даже по отношению к собственнику. При отсутствии такого решения вопроса гражданский оборот был бы невозможен, люди опасались бы отчуждать вещи и приобретать их.

 «Собственник  может требовать устранения всяких  нарушений его права, хотя бы  эти нарушения и не были  соединены с лишением владения»  (ст.285 ГК РБ).Нарушение прав собственника, не связанных с лишением владения, касаются двух других его правомочий - права пользования и права распоряжения. Защита этих прав от нарушений, устранение препятствий к их осуществлению производятся с помощью негаторного иска [14,c.167].

 Примером  такого рода требований являются  споры по осуществлению прав  владельцев соседствующих строений  и земельных участков (когда, в  частности, один из них своими  действиями создает помехи для  осуществления прав другого, например, возводит строение или сооружение, закрывающее доступ света в  окна соседа и т.п.).

Типичное дело по негаторному иску было рассмотрено Верховным Судом РСФСР в 1989 году. У. перестроила принадлежащую ей часть дома, закрыв окно кухни флигеля, которым владел К. В результате по действующим правилам кухня не могла больше использоваться по своему назначению. Верховный Суд РСФСР в своем определении от 5 июня 1989 г. отметил, что требование К. об устранении препятствий в пользовании им кухней обоснованно признаны судом заслуживающими внимания [14,c.167].

 Наряду с  требованием об устранении уже  имеющихся препятствий в осуществлении  права собственности, негаторный иск может быть направлен и на предотвращение возможного нарушения права собственности, когда налицо угроза такого нарушения. Например, с помощью негаторного иска собственник может добиваться запрета строительства того или иного сооружения уже на стадии его проектирования, если оно будет препятствовать пользоваться имуществом.

 Субъектом  права на предъявление такого  иска является собственник, сохраняющий  вещь в своем владении. Субъектом  обязанности становится нарушитель  прав собственника, причем действующий  незаконно. Если препятствование  в осуществлении правомочий собственника  создается правомерными действиями (например, прокладывается траншея  вблизи домовладения с разрешения  соответствующих государственных  органов), предъявлять негаторный иск нельзя. Придется либо оспаривать законность таких действий (но не с помощью негаторного иска), либо претерпевать их последствия[14,c.167].

 Объектом  требования по данному иску  является устранение длящегося  правонарушения (противоправного состояния), сохраняющегося к моменту предъявления  иска. Поэтому правоотношение по  негаторному иску не подвержено действию исковой давности. Негаторное требование можно заявить в любой момент, пока сохраняется правонарушение[14,c.167].

 По-видимому, наибольшее распространение данный  иск получит после введения  в действие гл.17 ГК РБ. В частности,  негаторный иск станет основным способом защиты собственника от действий владельца сервитута (ст.268, 269 ГК РБ), где устанавливается право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут):

 «1.Собственник  недвижимого имущества (земельного  участка, другой недвижимости) вправе  требовать от собственника соседнего  земельного участка, а в необходимых  случаях и от собственника  другого земельного участка, предоставления  права ограниченного пользования  соседним участком (сервитута).

 Сервитут  может устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний  земельный участок, прокладки  и эксплуатации линий электропередачи,  связи и трубопроводов, обеспечения  водоснабжения и мелиорации, а  также и других нужд собственника  недвижимого имущества, которые  не могут быть обеспечены без  установления сервитута.

2.Обременение  земельного участка сервитутом  не лишает собственника участка  прав владения, пользования и  распоряжения этим участком»  [9].

 Также негаторный иск может быть предъявлен в отношении прекращения сервитута (ст.270 ГК РБ) [14,c.167].

 По требованию  собственника земельного участка,  обремененного сервитутом, сервитут  может быть прекращен ввиду  отпадения оснований, по которым  он был установлен. Также в  случаях, когда земельный участок,  принадлежащий гражданину или  юридическому лицу, в результате  обременения сервитутом не может  использоваться в соответствии  с назначением участка, собственник  вправе требовать по суду прекращения  сервитута.