Договор аренды (понятие и виды)

Из вышесказанного следует, что лизинговые отношения  — система отношений, порождаемых  сложным юридическим составом: сначала  заключается лизинговое соглашение, затем договор купли-продажи. Лизинговые отношения могут быть оформлены  трехсторонней сделкой с участием лизингодателя, лизингополучателя  и продавца.

Согласно  ст. 665 ГК по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором  имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное  владение и пользование для предпринимательских  целей. В данном случае арендодатель не несет ответственности за выбор  предмета аренды и продавца. Договором  финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Вопрос о  предоставлении гарантий рассматривается  при наличии между организацией, реализующей инвестиционный проект, и лизингодателем соглашения о том, что права и обязанности сторон договора лизинга возникают после получения государственных гарантий под заемные средства. Таким образом, договор поручительства заключается для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем. Размер государственных гарантий, выдаваемых кредитору лизингодателя, составляет до 40% фактически предоставляемых для реализации лизинговой операции средств.

Возвратный  лизинг осуществляется следующим образом: собственник имущества, например теплохода, продает его лизинговой компании для строго определенной цели —  передачи теплохода во владение и  пользование по договору лизинга  бывшему собственнику. Соответственно, арендодателем по договору финансовой аренды будет лизинговая компания (покупатель в договоре купли-продажи), а арендатором  — продавец по договору купли-продажи. Тем самым арендатор (первоначальный собственник) возвращает себе стоимость  имущества и одновременно получает от него доход, владея имуществом и  используя его.

Закон называет такие основные виды лизинга, как  финансовый и оперативный. При финансовом лизинге лизингодатель приобретает  указанный лизингополучателем предмет  лизинга у определенного продавца. Оперативный лизинг предполагает, что  лизингополучатель на свой страх  и риск закупает имущество и передает его в качестве предмета лизинга  лизингополучателю.

Лизингодатель (арендодатель) — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга¹⁷.

Будучи видом  инвестиционной деятельности, лизинговая деятельность имеет целью получение  дохода. Исключительной она не является, поэтому ею вправе заниматься лица, осуществляющие предпринимательскую  деятельность и имеющие соответствующую лицензию.

Лизингополучатель (арендатор), на основании ч. 2 п. 1 ст. 4 Закона «О лизинге», — физическое или юридическое лицо, которое, в соответствии с договором лизинга, обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование.

Лизингополучатель владеет и пользуется предметом  лизинга в предпринимательских  целях¹⁸. В роли лизингополучателя помимо лиц, которые могут быть лизингодателями, вправе выступать некоммерческие организации, так как они вправе осуществлять коммерческую деятельность, если она служит достижению целей, ради которых организации созданы, и соответствует этим целям.

Продавец (поставщик) — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает ему в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Форма договора лизинга независимо от срока —  письменная. В названии договора лизинга  определяются его форма, тип и  вид¹⁹.

Предметом договора лизинга являются непотребляемые движимые и недвижимые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы.

Предметом лизинга  не могут быть земельные участки, прочие природные объекты, а также  имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения  или для которого установлен особый порядок обращения²⁰.

Участники лизинговой сделки должны точно описать предмет  лизинга, определить место и порядок его передачи²¹.

Срок договора лизинга служит основанием выделения следующих трех типов лизинга. Долгосрочный лизинг — осуществляется в течение трех и более лет; среднесрочный лизинг — в течение от полутора до трех лет; краткосрочный лизинг — в течение менее полутора лет.

Общая сумма  договора лизинга — сумма, которую лизингодатель должен получить от лизингополучателя в ходе реализации инвестиции. Она включает в себя общую сумму возмещения инвестиционных затрат и вознаграждение (доход) лизингодателя. Под инвестиционными затратами понимаются расходы и затраты (издержки) лизингодателя, связанные с приобретением и использованием предмета лизинга лизингополучателем. Инвестиционные затраты (издержки) должны быть обоснованны.

Договор лизинга, в соответствии со ст. 15 Закона «О лизинге», должен содержать следующие существенные положения: о передаваемых лизингополучателю  правомочиях собственника; перечень, объем и стоимость дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем; обстоятельства, которые стороны  считают бесспорным и очевидным  нарушением обязательств и которые  ведут к прекращению действия договора лизинга и имущественному расчету, а также процедура изъятия (возврата) предмета лизинга.

В императивной форме законодательство определяет следующие основные права и обязанности участников лизинга. Лизингодатель обязан: 1) купить имущество (при финансовом лизинге указанное лизингополучателем имущество приобретается у определенного им продавца; оперативный л нзинг предполагает, что выбор продавца и имущества осуществляет лизингодатель); 2) уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу. Оформление лизинга как трехсторонней сделки снимает с арендодателя эту обязанность; 3) предоставить имущество во временное владение и пользование лизингополучателю.

По отношению  к арендодателю арендатор обязан: 1) использовать лизинговое имущество  только в предпринимательских целях, в соответствии с его назначением  и требованиями договора лизинга; 2) в порядке и сроки, установленные  договором, производить лизинговые платежи.

Досрочное расторжение  лизингодателем договора лизинга возможно в бесспорном порядке в случаях: 1) установленных законом и 2) договором лизинга.

Лизингодатель имеет право бесспорного взыскания  денежных сумм и бесспорного изъятия  предмета лизинга в следующих  случаях:

а) если условия пользования предметом лизинга лизингополучателем не соответствуют условиям договора лизинга или назначению предмета лизинга;

б) если лизингополучатель осуществляет сублизинг без согласия лизингодателя;

в) если лизингополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии, что ухудшает его потребительские качества; г) если лизингополучатель более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа не вносит плату за пользование предметом лизинга.

Расторжение договора лизинга лизингополучателем происходит по соглашению сторон. По инициативе арендатора договор лизинга может  быть досрочно расторгнут судом в  случае, когда: а) имущество, являющееся предметом договора лизинга, по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, не передано арендатору в указанный  в договоре срок, а если он не указан, то в разумный срок; б) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ремонт имущества в установленный  договором лизинга срок, а если такой срок не указан, то в разумный срок.

2.4 Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение²².

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в  силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения —  унитарные государственные и  муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права  оперативного управления; учреждение в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской  деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При  этом государственные и муниципальные  унитарные предприятия сдают  в аренду здания и сооружения с  согласия собственника.

Арендаторами  могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица.

Статья 651 ГК устанавливает, что договор заключается  в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В соответствии с общим правилом о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

К числу существенных условий договора аренды зданий и  сооружений относятся условия о  предмете договора и о размере  арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая, обладающая особой ценностью и значимостью, разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Арендная  плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату  за пользование земельным участком. Правило это диспозитивное, и  законом или договором может  быть предусмотрена и отдельная  плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу  площади здания (сооружения) или  иного показателя его размера (предположим, 1 куб. м), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения²³.

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная  форма оплаты.

Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок (это может  быть как краткосрочная аренда, так  и долгосрочная), так и на неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством  не установлен. Максимальные сроки  могут быть установлены правовыми  актами лишь для отдельных случаев  сдачи в аренду зданий и сооружений.

Права и обязанности  сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям.

Передача  здания и сооружения и его возврат  составляют одну из основных обязанностей сторон. Учитывая сложность и высокую  стоимость таких объектов, как  здания и сооружения, их особую значимость для гражданского оборота, очень  важно точно определить момент передачи, с наступлением которого у сторон возникают и прекращаются права  и обязанности и от которого зависит  их содержание.

Передача  здания или сооружения включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного  акта или иного документа о  передаче, подписываемого сторонами. В  этом документе фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного  здания или сооружения. Передача здания или сооружения, как правило, совершается  по истечении определенного времени  с момента заключения договора (в  течение 10 дней, одного месяца и т.п.).

Условия аренды земельного участка предопределены характером прав арендодателя на -него и должны быть определены соглашением  сторон. В ГК указанные права обозначены лишь применительно к ситуации, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемый в аренду объект. Арендатору в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (право срочного пользования, например). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.

При продаже  земельного участка, на котором находится  арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется  право пользования частью земельного участка, которая занята зданием  или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими  до отчуждения земельного участка.