Сущность и история развития ипотеки

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос  до 100% приобретенной земли, ставка снизилась  до 3,5 - 4,5 % годовых. 

В это время в  России выходит закон об организации  учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и  кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские  кассы, которым государство оказывает  огромную помощь. Вновь открываемые  кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных  средств, которые затем погашали за счет своих прибылей, причем в  большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный  банк России. 

В финансовое обращение  широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а так же непосредственно закладные. 

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системе не уступало Западной Европе, более того, по объемам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, образующихся на европейских  рынках Россия превалировала над  всей Европой. 

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области  залога недвижимости, несомненно сыграло огромную роль в развитие как американской, так и европейских ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. 

Возрождение института  залога (ипотеки) в России было связано  с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. 

В нем нашли отражения  следующие положения: 

- основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое  ипотекой, предмет ипотеки; 

- порядок заключения  договора об ипотеке; 

- закладная как  ценная бумага; 

- государственная  регистрация ипотеки; 

- обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору  об ипотеке; 

- переход прав  на имущество, заложенного по  договору об ипотеке, другим  лицам и обременение этого  имущества правами других лиц; 

- последующая ипотека; 

- уступка прав  по договору об ипотеке; 

- обращение взыскания  на имущество заложенного по  договору об ипотеке, и реализация  указанного имущества; 

- особенности ипотеки  земельных участков предприятий,  зданий и сооружений, жилых домов  и квартир. 

Действующие законодательства РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334 - 358) и ФЗ «О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и  др.  

2. Ипотечное кредитование  в России и мировой опыт 
 

2.1 Ипотечное кредитование  в современной России 
 

Прежде чем анализировать  отечественный опыт ипотечного кредитования, необходимо отметить, что августовский кризис 1998 г. вызвал существенное снижение объемов ипотечного кредитования и  количество кредитных сделок. Однако существенное улучшение данных показателей  к концу 1999 - началу 2000 г. давало основание  предполагать, что ипотечный рынок  стабилизируется и упоминаемый  провал был временным явлением, не повлиявшим на общее положительное  состояние рынка. 

Специалисты коммерческих банков и риэлтерских фирм в России разработали ряд схем кредитования приобретения жилья, которые применяются  на практике. 

Первая - модель депозитного  института (сберегательные банки). Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через  вклады. Они же предоставляют ипотечные  кредиты и обслуживают их. Эти  же банки являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своих  портфелях. Подобная модель привычна для  стран бывшего Советского Союза. 

Вторая- модель ипотечных  компаний, которая работает иначе. Ипотечные  компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они  выдают ипотечные кредиты и обслуживают  их. Но, выдав кредит, компания продает  его третьему лицу - инвестору. Продает  непосредственно или путем выпуска  ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных  кредитов. Вырученные средства ипотечные  компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль  складывается из сборов за предоставление кредитов и из платежей за их обслуживание. 

Развитие второй модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются  уже выданные ипотечные кредиты. В то же время модель ипотечной  компании является привлекательной  для многих банков тем, что дает принципиально  новый подход к решении. Проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов. 

Корпорация «Жилищная  инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала  первую программу кредитования жилищного  строительства. Программа предусматривает  создание на территории России сети ипотечных  банков. Она рассчитана на привлечение  сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог  недвижимости и предусматривает  следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства. 

1. Схема «Форвардкредитинвест»  рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят  жилье с целью его продажи  состоятельным покупателям, включая  коммерческие структуры. Предметом  залога является строительный  объект. Оформление залога и выдача  кредита под закладные осуществляется  поэтапно, по мере строительства  объекта. 

2. Схема «Ретрокредитинвест»  ориентирована на улучшение жилищных  условий граждан. Кредит выдается  под залог квартиры и только  в случае, если ее рыночная  стоимость выше, чем затраты на  строительство новой. 

3. Схема «Комбиинвест»  рекомендуется при обратном соотношении,  когда стоимость строительства  нового жилья выше, чем рыночная  стоимость имеющегося. 

4. Схема «Фьючерсинвест»  предназначена для граждан, не  желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона  с отсрочкой выселения на время  строительства нового жилья. Вырученные  деньги бывший собственник квартиры  может использовать двояко: либо  сам вкладывать в строительство  недвижимости, принимая на себя  финансовый риск и оплачивая  счета генерального инвестора  - застройщика, либо переложить  на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового. 

5. Схема «Рентный  залог» предлагает оформление  закладной на принадлежащее одиноким  пенсионерам жилье в обмен  на пожизненную ренту, индексируемую  с учетом инфляции. Рента устанавливается  в размере 5-20-кратного минимального  гарантированного уровня зарплаты  в соответствии со стоимостью  недвижимости. 

Практика жилищного  ипотечного кредитования в России носит  достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых  следует особо отметить трудности  формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также рискованность  ипотечного кредитования. Несмотря на это определенный прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциям  определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением будущего огромного рынка  ипотечных кредитов. 

Продвижение ипотечного кредитования и финансирование жилищного  строительства в России занимает более важную роль. 

Улучшение жилищных условий и приобретение жилья - одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной  группе они принадлежат. Люди не хотят  в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального  жилья от государства, а стремятся  приобрести новое жилье пусть  даже в кредит, но сегодня. 

Зарубежный опыт свидетельствует, что объем ипотечного жилищного кредитования может достигать  половины ВВП, в то время как в  России объем ипотеки не превышает 2,4 % ВВП. Сегодня в среднем только около 10% жилья приобретается по ипотечным кредитам. Значительно  выросла и инвестиционная привлекательность  ипотечного рынка. Ипотечного кредитование становится сферой выгодного вложения средств как для банков, так и для их клиентов. 

Ипотека - менее рискованный  продукт по сравнению с другими  видами потребительского кредитования. Статистика такова: общий уровень  долгов и невозвратов по ипотечным  кредитам - примерно 0,1%, тогда как  по другим видам потребительского кредитования - от 8 до 12%. Число банков, занимающихся ипотечным кредитованием в России, приближается к 600. 

Ипотечный рынок  России должен быть цивилизованными  и, как показывает опыт развитых ипотечных  рынков, вместе с корректной борьбой  за клиента должна идти и борьба за чистоту ряда ипотечных кредитов. 

По прогнозам ведущих  экспертов ипотечного рынка, тенденции  рынка ипотечного кредитования в  России таковы: 

· Стабилизация цен  на недвижимость, благоприятна для  роста ипотеки. 

· Объем ипотечных  сделок на первичном и вторичном  рынках в 2008 году был удвоен. 

· На рынке ожидается  развитие ипотеки коммерческой недвижимости. 

· Появляются программой по кредитованию приобретения земли  под залог и строительство  индивидуальных домов. 

· Еще недавно  большинство программ ориентировалось  на вторичный рынок, а сегодня  наметился рост покупок квартир  в новостройках. Новостройки по ипотеке  становятся доступнее в связи  с тем, что у банков формируются  базы проверенных застройщиков, а  это значительно упрощает процесс  оформления кредита. 

· Ипотека, которая  традиционно считалась инструментом приобретения массового жилья, стала  активно проникнуть и в сегмент  элитного строительства. Сделки свыше  миллиона долларов, совершаемые с  использованием ипотеки, - сегодня уже  не редкость. 

· Все больше банков кредитуют покупку загородного  жилья и земельных участков. 

· Ипотечные программы  активно продвигаются в регионах России. 

Одним из основных источников роста российской банковской отрасли  станет развитие кредитования населения  и, в частности, ипотечного кредитования. К 2015 году доля потребительского и ипотечного кредитования в розничных доходах  российских банков составит 74%, тогда  как среднемировой показатель будет  в пределах 35-60%. 

Таким образом, в  России в настоящее время, несмотря на финансовую нестабильность уже довольно активно применяются различные  схемы ипотечного кредитования. На выбор модели влияют, прежде всего, социальные условия в регионах, уровень развития банковского сектора и степень поддержки региональных властей. 

Теперь можно рассмотреть, как складывается ипотечное кредитование в современном финансовом кризисе. Как отмечают специалисты банковского  сектора, финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышенных ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми участниками ипотечного кредитования. Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и  продолжают принимать от клиентов документы  на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы. 

Процентные ставки по ипотечным кредитам увеличены, прежде всего, по сегментам программ, где  у клиента минимальный взнос. Увеличение ставок составило 1,5-4% годовых  в зависимости от величины первоначального  взноса и валюты кредита. Минимальные  процентные ставки сохраняются на уровне 10% годовых. В целом же любые изменения программ делаются с учетом рынка. Именно дальнейшее развитие ситуации на рынке и будет определять изменения ставок и условий программ. По ипотечным кредитам ставки составляют порядок 16%. По кредитованию строительства до 20-22%, в отдельных случаях и выше. На сегодняшний момент действительно многие банки приостановили работу по программам ипотечного кредитования. Некоторые просто перестали выдавать ипотечные кредиты, другие повысили требования к заемщикам и размер первоначального взноса, третьи перестали одобрять заявки по новостройкам - денег у застройщиков сейчас нет, могут дом и не достроить. Однако в условиях сегодняшней ситуации достаточно сложно оценить точное количество банков, продолжающих выдавать ипотечные кредиты.