Сущность и история развития ипотеки

Введение 
 

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного  назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество. 

Предмет ипотеки  должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного  хозяйственного ведения. Участник общей  совместной собственности (без определения  доли каждого из собственников) может  оформить ипотеку только при наличии  письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности  вправе заложить свою долю без их согласия. 

Все это подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может  служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической  проблемы. 

Таким образом, ипотека  является в настоящее время одним  из эффективных инструментов решения  многих важных социальных, экономических  и правовых проблем, существующих в  нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом  аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами  и существенные проблемы. Решить эти  проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования. Все вышесказанные  подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы. 

Объектом рассмотрения в курсовой работе является рынок  ипотечного кредитования в России, предметом рассмотрения - отношения, возникающие между кредитором и  заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и  предмета исследования обусловлен сложившийся  экономической ситуации в экономике  России, необходимостью глубокого анализа  экономической сущности ипотеки  как финансового инструмента, а  также необходимостью регулирования  экономических отношений между  кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога. 

Цель заключается  в анализе основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрении возможных  методов усиления его роли в экономическом  росте России. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие  задачи: 

· рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования, а также  определить его место в совокупности банковских операций; 

· проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования; 

· исследовать проблемы участия банков в ипотечном кредитовании, проблемы использования ипотеки  в жилищном кредитовании, а также  формирования пассивов предприятий  за счет ипотечных кредитов; 

· рассмотреть ипотечное  кредитование в условиях финансового  кризиса; 

· предложить антикризисные  модели ипотечного кредитования. 

Научной и методической основой курсовой работы послужили  законодательные и иные нормативные  акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита. 

В ходе исследования в курсовой работе применялись различные  методы: логический анализ, системный  подход, метод экспертных оценок, статистико-экономический, монографический и другие методы исследования. 

1. Сущность и история  развития ипотеки 
 

1.1 Зарождение института  ипотеки 
 

Ипотека как элемент  хозяйственной жизни уходит глубокими  корнями в историю. Само понятие  «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую  систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э., предшественник солона - Драконт - ввел порядок (в 621 г. До н.э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. 

На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все долги собственника земли. 

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая  каждому заинтересованному лица беспрепятственно удостовериться в  состоянии данной земельной собственности. Новое развитие института ипотеки  получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под  залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония  Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных  банков. 

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институту: коммунальные, религиозные  и другие, возникали прообразы  сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало  большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные  социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и  сирот, представляющие ипотечные кредиты  под 5 % годовых - это был самый  низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы  были образованы в России в XIX в.). 

Позже новый вид  залог распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором  о залоге, во-вторых, договором о  гарантии, что взятые заемщиком обязательства  будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства  возникло право кредитора истреблять закладываемую вещь с последующей  ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные  документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные  тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились  различные легальные ипотеки, действовавшие  без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее. 

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились  и действуют до настоящего времени  во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные  по времени ипотеки, принцип которых  был единственным: «qui prior est tempore potior est jure» - кто первый (во времени), тот  и сильнее в праве. Уже в  постклассическом римском праве  стали возникать субординированные  ипотеки для упорядочения взаимоотношений  между кредиторами в зависимости  от рода ипотеки. Во-первых, ипотека  делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной  законом. Причем наибольшую силу имели  ипотеки «по закону» - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные  официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами  и лишь затем - ипотеки, оформленные  простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная  по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в  соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи  с тем, что преимущество, принадлежащее  первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для условия, младшие  кредиторы имели право - сами осуществлять торги заложенного имущества  в случае невыплаты долга ипотек и сами осуществлять торги заложенного  имущества в случае невыплаты  долга заемщиком. При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в противном случае различные злоупотребления кредиторов с недвижимостью мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как массового инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга. 

Постепенно ипотека  входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIV столетия (до этого господствует принц личной ответственности за доли, во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что « внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tote in qualibet parte» - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца. 

Ипотечное право  самостоятельно существовать не может. Если есть право, в обеспечения которого ипотека установлена, то не может  быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или  прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских  стран. По римскому праву ипотека  распространялась на требование и на все его составляющие, включая  проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения  удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII - XIX столетиях капитальная  сумма требования определялось ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размерам (фиксированным в ипотечной  книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла  в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека  как юридическое право действует  лишь с момента внесения записи в  вотчинную книгу. Кредитор в случае не выполнения должником обязательства  имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США  и Великобритании ипотека (mortgage) имеет  свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства  все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеки. 

Таким образом, исторически  ипотечное кредитование было порождено  хозяйственными отношениями как  наиболее надежная форма обеспечения  обязательств должника. 

1.2 Развитие ипотеки  в России 
 

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. 

Уже в XIII-XIV в.в. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. 

В 1754 г. были созданы  первые кредитные учреждения: для  дворянства - санкт-петербургские и  московские конторы государственного банка при Сенате и Сенатской  Конторе, для купцов - в Петербургском  порту и Коммерц-коллегии. Банки  кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки  были реорганизованы в Государственный  заемный банк. 

29 октября 1768 г.  манифестом Екатерины II в России  в первые юридически был закреплен выпуск бумажных денег - ассигнации. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 г. с целью организации Ипотечного кредита землевладельцем, главным образом дворянства. 

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена социально-экономической  жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы  и как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор  недостаточно оценен, хотя именно акционеры  этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за все  время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное  кредитование становилось очень  распространенным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн.руб., в 1877 г. - 415 млн.руб. 

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки  в 1891 г. организует московское домовладельческое  общество, на которое возглавляют  специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеки становится Московский народный банк. 

Частную ипотеку  возглавляли 10 акционерных земельных  банков, выдав ссуды под землю  и городскую недвижимость при  этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на биржи закладных  листов (особого рода ценных бумаг, действующих на ипотечном рынке, имеющих колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника, имущество  «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных  банков были излюбленном средством  помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.