Развитие Ипотечного кредитования в России

5. Заключение сделки  по ипотечному кредиту.

6. Обслуживание данного  ипотечного кредитования.

1.6 Преимущества ипотеки перед обычным кредитом

Главное отличие обычного кредита от ипотечного заключается  в их содержании. Кредит – это  предоставление денежных средств на приобретение какого-либо товара или  же приобретение товара с отсрочкой  платежа.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость сравнительно  мало подвержена риску гибели  или внезапного исчезновения, а  её наличие легко проверяется;

- недвижимость обладает  осложнённой оборотоспособностью  (связанной с необходимостью регистрации  сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

В этом и заключаются  преимущества ипотечного кредита перед  обычным.

 

1.7 Классификация ипотеки 

 

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости.

2. По целям кредитования. В качестве подобных целей  рассматриваются следующие:

- приобретение готового  жилья в многоквартирном доме  либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

- кредит на строительство,  реконструкцию, капитальный ремонт  индивидуального жилья, домов  сезонного проживания, на инженерное  обустройство земельного участка;

- строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья осуществляется поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора  ипотечные кредиты могут быть:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков:

- кредиты сотрудникам  банков;

- сотрудникам фирм-клиентов  банка;

- клиентам риэлтерских фирм;

- лицам, проживающим  в данном регионе;

- всем желающим.

5) По срокам кредитов. Сравнительная характеристика срочных  периодов по некоторым странам  представлена в таблице №1  в Приложении. По данным этой  таблицы можно сделать выводы, что разные страны по разному определяют сроки периодов. На мой взгляд, самое оптимальное распределение сроков представлено Великобританией. А сроки кредитования в России очень узкие. Ведь если представить, что человек планирует купить квартиру при помощи ипотечного кредитования, то сложно представить, какую сумму он должен будет выплачивать ежемесячно, чтобы погасить такой кредит за 3 года. Это лишний раз доказывает, что ипотечное кредитование – это слабая сторона нашего государства.

6) По виду процентной  ставки:

- кредит с фиксированной  процентной ставкой;

- кредит с переменной  процентной ставкой.

7) По возможности досрочного  погашения:

- с правом досрочного  погашения;

- без права досрочного  погашения;

- с правом досрочного  погашения при условии уплаты  штрафа.

8) По степени обеспеченности (величине первоначального взноса). Сумма кредита может составлять  от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества.

1.8 Виды ипотечных кредитов 

 

В системе ипотечного кредитования можно выделить несколько  различных видов кредитов в соответствии с характером выплат.

1. Постоянный ипотечный  кредит.

2. Кредит с постоянными  выплатами.

Постоянный ипотечный  кредит – это наиболее простая  форма кредита. Он характерен для  стран с низкой инфляцией, длительными  сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными  выплатами не относятся к числу  самоамортизирующихся и предусматривают  разную периодичность погашения  основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет подвиды, которые будут приведены ниже.

Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают единовременный (шаровой) платеж. В его рамках также выделяют три разновидности:

- с замораживанием  процентных выплат до истечения  срока. Данный вид кредита не  предусматривает каких-либо выплат  как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограничено;

- с выплатой только  процентов. Предусматривается, что  в течение срока регулярно будут выплачиваться проценты по кредиту. В то время как выплаты основной суммы кредита планируются в самом конце срока;

- с частичной амортизацией  и итоговым шаровым платежом. Предусматривает, что выплаты  будут осуществляться частично  до конца срока кредита.

Пружинный кредит, или кредит с  фиксированным платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты  в счет погашения основного долга.

Кредит с участием в доходах  и приросте стоимости. Данный вид  ипотечного кредита применяется  при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

Кредит с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом). Данный кредит предусматривает равнопеременные  выплаты в течение всего срока и используется владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Кредит с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или  их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.

Кредит с переменной ставкой. Обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер. Это ипотечный  кредит, при котором его срок делится  на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит – это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки)

Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредит с выплатой добавленного процента. Предусматривает  отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число  периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность досрочного погашения кредита. 

 

 

Глава II. Схемы ипотечного кредитования в России и странах Европы

 

 

 2.1 Схемы ипотечного кредитования в России

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного  строительства была разработана  в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива»  совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала  создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала 6 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере роста строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям.

2. Схема «Ретрокредитинвест».  Ориентирована на улучшение жилищных  условий граждан. Кредит выдается  под залог квартиры и только  в случае, если ее рыночная  стоимость выше, чем затраты на  строительство новой.

3. Схема «Комбинвест». Кредит в рамках этой схемы  выдается в случае, когда стоимость  строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест».  Квартира продается с аукциона  с отсрочкой выселения на время  строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя способами:

- самому вкладывать  средства в строительство, принимая  финансовые риски и оплачивая  счета генерального инвестора-застройщика;

- переложить на генерального инвестора-застройщика все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается  оформление закладной на принадлежащее  им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5 – 20-кратного минимального гарантированного уровня заработной платы в соответствии со стоимостью недвижимости.

6. Сема «Семейные жилищные  накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или другого объекта недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3 – 5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более   совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

К сожалению, в России сегодня практически нет ипотечных  банков. Ипотечным кредитованием  занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает  дороговизну кредита, и тем самым  недоступность его для большинства  населения.

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций российскими банками широко применялась схема «Аренда с правом выкупа». Данная схема предполагала переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат ипотечного кредита.

В странах Европы существуют различные типы кредитных продуктов, процентных ставок, LTV[3], а также разные сроки кредитования. Эти различия в значительной степени обусловлены особенностями национальных законодательств, экономической и социальной политики. Историческими особенностями. Кроме того, существуют различные подходы к регулированию прав потребителей, также влияющие на предлагаемые кредитные покупки. Наконец, типы предоставляемых кредитов и их условия различны в разных кредитных организациях (ипотечные банки, строительные общества, стройсберкассы, сберегательные банки, универсальные банки и т.д.). Основные характеристики ипотечных кредитов в европейских странах наглядно продемонстрированы в Таблице №2 в Приложении. Анализируя эту таблицу, можно сделать ряд выводов. Во-первых, в европейских странах достаточно высокий средний уровень первоначального платежа. Надо сказать, что он не намного отличается от максимального, а порой и вовсе равен ему, как в Дании. Во-вторых, ведущие европейские страны в режиме широкого доступа предоставляют кредиты на различные сроки. Но осторожно относятся к выдаче кредита сроком свыше, чем на 20 лет. В-третьих, значительное предпочтение отдается таким заемщикам как молодая семья до 30 лет и частные предприниматели.