Сегодня ипотека в России и СНГ - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры – от 10 до 30 лет.

Также, хотелось бы, заметить, что на сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных кредитов, которые предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях. В отдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели ипотечного кредитования. 
 
 
 
 
 
 
 

 
                               

2.Теоретические  основы ипотеки

 

                Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

               Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего  недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

         В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

          В настоящее же время чаще всего под ипотекой понимают приобретение недвижимости с использованием собственных средств и привлечением заемных средств Банка под залог приобретаемой или имеющейся в собственности недвижимости.

           С помощью ипотеки можно приобрести в собственность квартиры на первичном и вторичном рынке жилья и индивидуальные жилые дома.

Ипотека позволяет  улучшить жилищные условия — обмен  с помощью ипотеки.

Для того чтобы приобрести объект недвижимости, необходимо иметь собственные средства - первоначальный взнос. Большинство Банков требуют не более 15 - 20% собственных накоплений. Иногда, в зависимости от программ Банка, можно иметь всего 10% или наоборот нужно иметь не менее 30% первоначального взноса. Остальную сумму, ипотечный кредит,  выдает Банк. 

Действующим законодательством  предусмотрены два вида оснований  возникновения ипотеки:

1. в силу закона;
2. в силу договора.

 

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих  пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

 

2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или  квартир с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации либо средств целевого займа.
3. Продажа в кредит.
4. Рента.
5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

           Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке  не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

           Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком. 

Оценка  платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

(Правила оценки  платежеспособности клиента и  расчета максимальной суммы кредита)

Андеррайтинг  — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный  доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов: 

 
 
 

            Эти коэффициенты в России разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран.

           Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита.

          Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда. 

 
 
 
 

          После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения.

         Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как:

• справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации,
• устным подтверждением руководства организации-работодателя,
• текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей,ИЧП и крупных акционеров.

 

             Хотелось бы отметить, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом. 

Основные модели ипотечного кредитования.

В рамках этой работы необходимо рассмотреть основные модели ипотечного кредитования. В мировой экономике сформировались различные модели ипотечного кредитования:

• усеченно-открытая (Израиль,Франция, Испания, Кипр)
• расширенно-открытая (США, ее еще называют “американской”)
• сбалансированно-автономная, также ее называют , как «немецкая» система (Германия).

 

Усеченно-открытая модель.

Наиболее  простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следует считать усеченно-открытую модель.Характерная особенность усеченно-открытой модели — прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усеченно-открытой модели обусловила ее достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. Однако по той же причине эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких, как Великобритания, Франция, Испания, Израиль и др. На практике при применении данной системы редко ориентируются на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительности и стоимости): обычно они устанавливаются каждым ипотечным банком в зависимости от конкретных факторов. Причем в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд. Очевидно, что механизм функционирования российской банковской системы на современном этапе наиболее близок к усеченно-открытой модели. 

Расширенная открытая (американская) модель.

В этой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Данная система обеспечения ипотеки ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В России он построен на базе трех ипотечных агентств: Федерального агентства ипотечного кредитования, Российской ипотечной ассоциации и Московского ипотечного агентства. Основная задача этих агентств — выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг. 

Несмотря на определенные различия американской и  немецкой моделей ипотечного кредитования, обе они представляют собой удачный вариант стимулирования строительства жилья, что дает рабочие места и увеличивает поступления в бюджет. Поэтому правительства обеих стран поддерживают эти модели через систему страхования рисков, государственных гарантий, а также с помощью налоговых льгот и адресных дотаций. 

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик  ипотечного кредита должен иметь  в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле:

,

где S — величина (тело) кредита

p — величина процентной ставки за период (в долях)

n — количество периодов.

       Иная  форма — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце).