Сомнения  в платежеспособности клиента могут  повлечь за собой отказ в перекредитовании. Дело в том, что бывают такие ситуации, когда уже после того, как заемщику был выдан первый ипотечный кредит, он сменил место работы, и доход, который может подтвердить его работодатель, снизился. Соответственно, в такой ситуации заемщик не сможет показать банку сумму, необходимую для принятия положительного решения по перекредитованию, даже если его реальный доход остался на прежнем уровне либо даже увеличился. Причиной отказа может также послужить и неблагоприятная кредитная история заемщика: наличие просроченных платежей по имеющимся кредитным обязательствам, имеющиеся скрытые кредиты и так далее.

     Заявка  на перекредитование рассматривается  в течение пяти-семи рабочих дней. И в случае принятия положительного решения оформляются кредитно-обеспечительные документы и выдается новый кредит.

     Также нужно отметить, что банк вам может  предложить большую сумму кредитных  средств, чем сумма задолженности по первому кредиту. В случае, если размер нового кредита не превышает размер погашаемого кредита, новый кредит безналичным путем направляется в счет погашения имеющейся задолженности. Если сумма нового кредита больше (часто заемщики берут деньги и на гашение существующего кредита, и, например, на ремонт помещения, приобретенного в ипотеку), то тогда кредит разбивается на две части: часть направляется на гашение задолженности по первоначальному ипотечному кредиту, а оставшиеся деньги выдаются на нужды заемщика. Но забрать их заемщик может только после регистрации обременения в пользу банка, выдающего новый кредит. Вся процедура перекредитования в настоящее время занимает порядка 35-40 календарных дней.

     Во-первых, заемщик несет расходы по оценке имущества, которые при перекредитовании возникают заново. Это связано с тем, что те данные, которые имеются на момент выдачи первого кредита, утрачивают свою актуальность. Также вновь возникают расходы по страхованию. Но если страхование осуществляется в страховой компании, которая является партнером банка, то есть возможность перенести оплату страховой премии с имеющегося кредита на новый, доплатив разницу, если возникает увеличение суммы кредита. В противном случае можно обратиться в компанию, которая страховала по предыдущему кредиту и, расторгнув договор страхования, получить оставшуюся часть денег от пересчета страховых премий при расторжении договора. Что касается нотариальных услуг, то сегодня они не требуются, за исключением тех случаев, когда необходимо согласие супруга заемщика на залог.

     Расходы по переоформлению будут в пределах 2-2,5% от суммы сделки. В том числе  это комиссия за выдачу кредита, в  нашем банке она составляет 0,9% от суммы кредита, чуть больше 1% - за страховку. Оценка имущества стоит 2500 рублей, это фиксированная сумма, и порядка 1000 рублей стоит снятие с квартиры обременения и наложение нового обременения, т. е. регистрация сделки. Если возникают расходы по сейфовой ячейке (она нужна заемщику для хранения оставшейся суммы денег на другие нужды), то они составят около 500 рублей. Итого по совокупности расходы составят 2-2,5%. Поэтому мы говорим, что при перекредитовании разница между ставкой по действующему кредиту и ставкой, которую заемщик получит по новому кредиту, должна быть 2-2,5%. Тогда это целесообразно и экономически выгодно⁵.

     2 Основные принципы  перекредитования

     2.1Виды  и способы перекредитования

     Поскольку процесс переманивания клиентов активизировался, банки стараются  не только захватить чужих, но и сохранить  своих клиентов. Рефинансирование в этом сильно помогает. «Все наши кредитные менеджеры получили инструкции о том, как работать с клиентом, который решил погасить кредит досрочно, — рассказывает Вячеслав Шаламов из Банка Москвы. — Менеджер обязательно выясняет причину, и если становится ясно, что заемщик хочет уйти в другой банк, мы готовы рассмотреть его условия в индивидуальном порядке и снизить ставку»⁶. Такая возможность действует в Банке Москвы с начала года, но уже троих заемщиков удалось отговорить от ухода в другой банк.

     Сейчас  большинство банков, опасаясь потери клиентов, включают в договоры пункт  о невозможности рефинансирования кредита. «Но программы перекредитования рассчитаны прежде всего на заемщиков, взявших кредиты несколько лет назад — и в 70% случаев тогда никаких запретов еще не было», — говорит Шаламов⁷. К тому же запреты легко обойти.

     Есть  возможность перекредитования даже в случае, если в договоре банк —  первичный кредитор запрещает это. «У нас существует две схемы перекредитования: одна на случай, если в договоре первичного кредитора нет запрета на рефинансирование, и другая — если есть», — говорит г-н Шаламов⁸. В первом случае клиент просто берет кредит, возвращает деньги первичному банку-кредитору, идет в регистрационную палату и перерегистрирует старый залог на новый. Если же запрет на перекредитование есть, заемщик, решивший перекредитоваться, берет кредит в Банке Москвы на два месяца с двумя поручителями (ставка за пользование кредитом на эти два месяца повышается на 1,5% годовых). После этого за счет полученных денег досрочно погашается кредит в первом банке и оформляется полноценная ипотека во втором. После оформления ипотеки поручители становятся не нужны, и ставка снижается до обычной.

     Программа перекредитования наиболее актуальна  для всех видов банковских займов (ипотечных, автокредитов, долгосрочного потребительского кредитования), которые не предполагают наличного оборота, поскольку в этом случае велика вероятность, что сумма будет использована не по назначению. Это позволит исключить вероятность того, что клиент, взявший денежные средства для погашения долга в другом банке, просто не «донесет» их.

     А если проводить условное ранжирование по актуальности для видов кредита, то на первом месте находится ипотека, далее — автокредитование. Последующую  дифференциацию по значимости будет определять уровень рисковости кредитного продукта, т. е. чем выше кредитные риски, тем меньше вероятности перекредитоваться.

     Существуют  два способа рефинансирования: 

     Схема 2 – Способы рефинансирования кредита⁹ 

     «Кривая схема» - это способ рефинансирования кредита, при котором привлекается третье лицо, так называемый «добрый дядя», который дает средства для погашения кредита.

     Заемщик, получив средства от третьего лица, гасит кредит в банке, тем самым  снимая залог с недвижимости. Далее под залог своей недвижимости берет кредит в другом банке (где проценты поменьше, а условия получше), для возвращения ранее взятых денег у третьей стороны. И рассчитывается с банком.

     Классическая  схема рефинансирования – это способ рефинансирования, при котором берется кредит в новом банке на более выгодных условиях для погашения прежнего кредита.

     Технически  это выглядит так:

     Заемщик обращается в новый банк, подает документы, подтверждающие его платежеспособность и получает решение кредитного комитета о том, что банк готов предоставить ему кредит. В решении кредитного комитета указывается размер кредита. В «своем» банке заемщик пишете заявление, с просьбой принять денежную сумму в размере остатка задолженности перед банком.

     Этот банк, в свою очередь, дает согласие принять денежную сумму в счет досрочного погашения долга. Данное согласие нужно, чтобы не получилось так, что клиент берет кредит в новом банке, платит по нему проценты, а по целевому назначению использовать не может, потому как банк не готов принять у него деньги в счет досрочного погашения.

     Это соглашение направляется в новый  банк. Банк подписывает с заемщиком кредитный договор и выдает деньги наличными в кассе нового банка-кредитора или перечисляются на счет в прежнем банке-кредиторе.

     Денежная  сумма может быть равна размеру  долга перед прежним банком-кредитором, а может быть больше,  и тогда, свободные денежные средства (разницу  между кредитом, выданным новым банком-кредитором и размером задолженности перед  прежним банком-кредитором) можно использовать по своему усмотрению.

     Далее заемщик  гасит долг прежнему банку-кредитору и снимает залог с недвижимости. Пока недвижимость не заложена новому банку-кредитору, у банка нет обеспечения кредита и, он считает, что такой кредит более рискованный. Поэтому, риск банк компенсирует более высокой процентной ставкой. Чтобы снизить ставку, нужно заложить недвижимость новому банку-кредитору, рефинансирующему кредит.

     Плюсы «Кривой схемы» рефинансирования: выбор  банков выдающих кредиты под залог имеющейся недвижимости достаточно большой. Их больше, чем тех, у которых есть реально работающие программы рефинансирования. Можно подобрать программу с более выгодными условиями, чем, предусмотрены программами рефинансирования.

     Минусы  «кривой схемы» рефинансирования: для ее осуществления нужен «добрый дядя». Во-первых, этого «доброго дядю» нужно найти. А это не просто. (Еще бы: мало желающих предоставить большую сумму денег пусть даже на небольшой (месяца два) срок, безо всякого обеспечения).

     А потому, даже если этот «добрый дядя» находится, то может оказаться, что не такой уж он и добрый. (Еще бы: деньги хоть и дает, но такую процентную ставку за пользование его деньгами запросил, что никакое рефинансирование не нужно!)

     Плюсы «классической схемы» рефинансирования: не нужно привлекать третье лицо. Все деньги дает новый банк-кредитор.

     Минусы  «классической схемы» рефинансирования: банки только начали заниматься рефинансированием.

     Многие  просто говорят о том, что готовы рефинансировать кредит. (Приходите, Вы будете первыми, на Вас мы и потренируемся как это делать.)

     Тех банков, которые действительно, не на словах, а на деле рефинансируют  кредиты, таких банков - единицы.

     Поэтому, пока схема рефинансирования доступна не всем: не под всякую недвижимость готовы давать кредит, не все доходы заемщика могут учесть те банки, которые реально занимаются рефинансированием.

     2.2 Положительные и  отрицательные стороны  перекредитования

     Итак, несомненный и, пожалуй, самый явный  плюс это возможность снизить  процентную ставку по кредиту. Расширения рынка банковских операций предполагает и постепенное снижение ставки по кредитному договору. Ваш банк может рано или поздно понизить процент в соответствии с общими тенденциями. Согласитесь, что 2-3% это уже существенная разница, особенно при ипотечном кредите. Однако тут есть подвох. Как правило, банки предусматривают, что в ближайшее время условия займа могут меняться, и оговариваются, что ваши условия договора останутся неизменными на весь срок кредита. Тогда имеет смысл поискать вариант рефинансирования кредита. Ну, стоит ли переплачивать лишние проценты, если в соседнем банке можно взять те же деньги, но с меньшей процентной ставкой? Или возможно вы выплачиваете много небольших кредитов, с небольшими процентами. Но если взять один большой кредит для погашения всех действующих, возможно вы получите существенную выгоду.

     Второй  плюс, это изменение сроков кредита. Тут есть два варианта – либо увеличить срок выплаты, либо сократить  его (если есть возможность). Надо учитывать  опять же и ваш договор, часто банки ставят неизменным условием определенный минимальный срок погашения кредита (3 месяца, год, 5 лет). За досрочное погашение накладываются штрафные санкции. Тут стоит взвесить все тонкости, выиграете ли вы по процентам, или проиграете по штрафным тарифам.

     На  первый взгляд плюсов рефинансирования кредита вполне достаточно для успешной реализации этого проекта. Но, как  и у медали две стороны, так  и здесь есть оборотная грань. Увы, но это так. Основным недостатком  перекредитования являются существенные затраты на оформление этой процедуры. Особенно это значимо при перекредитовании ипотечного займа. Ведь вам снова придется собрать все справки о доходах, вызвать оценщиков, застраховать квартиру (все банки работают со своими страховыми компаниями), вновь заплатить за открытие счета в новом банке и т.д. Часто это сумма оказывается достаточно значительной. А гарантии положительного результата нет.

     Сейчас  уже в крупных городах России (Москва, Санкт-Петербург) действуют  кредитные брокеры, которые могут  проконсультировать заемщика обо всех возможных вариантах рефинансирования, подобрать наиболее выгодные условия  кредитования и банк, а также сопровождать кредит на все время его выплаты.