Организационные основы ипотеки и ипотечного кредитования

 

     Переуступка прав требования по кредиту

 

     В соответствии со ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» в договоре об ипотеке должны содержаться следующие  условия:

• предмет ипотеки и его оценка;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием (ст.9):

• его наименования;
• места нахождения;
• описания, достаточного для идентификации этого предмета.

В договоре также  должны быть указаны:

• право в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя

     Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием: его суммы; основания его возникновения; срока исполнения.

     В тех случаях, когда это обязательство  основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

     Если  сумма обеспеченного ипотекой обязательства  подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

     Если  обеспечиваемое ипотекой обязательство  подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке указываются сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры  либо условия, позволяющие определить эти размеры.

       В то же время в договоре  об ипотеке не могут предусматриваться:

• передача предмета залога кредитору или третьим лицам; залогодержатель не вправе потребовать передачи ему (или иным лицам) жилого помещения, являющегося залогом; жилое помещение остается у залогодателя;
• ограничения права залогодателя и (или) третьих лиц по пользованию заложенным имуществом; залогодатель и члены его семьи вправе использовать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в соответствии с его назначением, т.е. они вправе проживать в заложенном жилом помещении.

     Для принятия предварительного решения  необходима общая информация о заемщике, т.е. следующие документы заемщика, удостоверяющие:

• личность;
• семейное положение;
• место постоянного жительства;
• право собственности на жилье;
• количественные и качественные параметры жилого помещения;
• сведения о доходе за прошедший и текущий годы;
• налоговая декларация за прошедший год (копия).

     Для принятия положительного решения комплект документов должен быть более полным, включая, как это практикуется во многих банках, подробное заявление-анкета на кредит.

     Заявление-анкета по форме и содержанию может варьироваться.

Например, в Первом республиканском банке заявление-анкета включает следующие пункты:

1. условия предоставления ссуды;
2. сведения о заемщике / созаемщике;
3. сведения об образовании и занятости заемщика / созаемщика;
4. активы заемщика / созаемщика;
5. обязательства заемщика / созаемщика;
6. недвижимое имущество в собственности заемщика / созаемщика;
7. первоначальный взнос;
8. сведения о приобретаемой недвижимости;
9. сведения о предстоящей сделке;

10. сведения правового характера.

     На  основе изучения этих сведений также  возможен как положительный, так  и отрицательный ответ банка  заемщику. Расчет суммы кредита, которая  может быть выдана заемщику, проводится только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. При этом банком, как правило, учитываются следующие источники получения доходов:

• заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;
• доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;
• доход в виде дивидендов;
• доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;
• пенсионные выплаты и стипендии;
• чистый доход в форме арендной платы;
• алименты и пособия на детей.

     Следующий важный момент: заемщик должен подписать обязательство об освобождении квартиры в случае невозврата кредита. Наше законодательство, к сожалению, еще допускает возможность проживания граждан в квартирах, им не принадлежащих. А при попытках разрешить этот конфликт в судебном порядке банк не всегда может выиграть дело. Например, может быть так, что заемщик не имеет другого жилья, но зато имеет детей, которых ни суд, ни органы опеки на улице не оставят.

     В случае неплатежеспособности заемщика схема действий банка будет следующая:

• либо ему найдут более дешевое жилье и переселят, а залоговую квартиру продадут;
• либо просто вернут деньги, уже выплаченные за квартиру.

     После получения одобрения банка на кредит заемщик может обратиться за помощью к риэлторским компаниям.

 Сейчас  действуют две схемы работы  риэлторов с заемщиками:

• поиск квартир для заемщиков на вторичном рынке;
• поиск инвесторов, имеющих желание и возможность купить новостройку в кредит.

     В том случае, когда банки, профессионально  работающие на рынке ипотечного кредитования, заключают договор о сотрудничестве с риэлторскими фирмами, заемщику, во-первых, помогут подобрать квартиру, а во-вторых, сделают это бесплатно.

     Расходов  по подбору квартиры можно также  избежать, договариваясь непосредственно  с крупными продавцами жилья, участвующими в ипотечном кредитовании.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Литература.

 

1. И.В. Довдиенко, В.З. Черняк «ИПОТЕКА. Управление, организация, оценка», М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005г.
2. Иванова Е. Н. «Оценка недвижимости», М.: 2007г.
3. Тэпман Л. Н. «Оценка недвижимости», М.: ЮНИТИ, 2005г.
4. ФЗ «Об ипотеке».