Организационные основы ипотеки и ипотечного кредитования

 

СОДЕРЖАНИЕ. 

1. Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности…….… стр.3-4
2. Понятие «Оценка стоимости недвижимости. Виды стоимости»..….. стр.5-6
3. Организационные основы ипотеки и ипотечного кредитования….. стр.6-12
4. Литература………………………………………………………………. стр.13

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Жизненный цикл недвижимости как  объекта собственности.

 

  Жизненный цикл — это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения.

  В теории и практике различают пять видов циклов:

• жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса;
• жизненный цикл вида бизнеса;
• деловой цикл;
• жизненный цикл недвижимости (товара) как физического объекта;

• примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности.

  Для полного понимания объекта недвижимости в системе ипотечного кредитования наибольший интерес представляют два  последних вида жизненного цикла: недвижимость как физический объект:  
 
 
 

  и как объект собственности :  
 

  Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности выглядит как совокупность следующих этапов:

• приобретение (покупка, постройка, наследование и др.);
• владение и пользование в определенном периоде;
• управление объектом;
• извлечение прибыли, удовлетворение потребности;
• распоряжение собственностью;
• множественная смена собственников, владельцев, пользователей;
• распоряжение вещными правами на объект;
• изменение функционального назначения объекта;
• прекращение права собственности: продажа, национализация и др.;
• конец экономической жизни объекта;
• государственная регистрация прав и сделок (смена собственника).
2. Понятие «Оценка стоимости недвижимости. Виды стоимости». 
   

     Оценка  стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

     В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

     При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     При определении инвестиционной стоимости  объекта оценки определяется стоимость  для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях  использования объекта оценки. При  определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

     При определении ликвидационной стоимости  объекта оценки определяется расчетная  величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

     При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. 

3. Организационные основы ипотеки и  ипотечного кредитования.

 

     В решении вопросов развития системы  ипотеки и ипотечного кредитования приоритетное внимание уделяется  правовому механизму, совершенствованию нормативно-правовой базы и эффективности ее использования.

     Основные  цели и принципы ипотечного жилищного кредитования следующие.

1. С целью реинвестирования ипотечного кредита: право залогодержателя удостоверяется закладной.
2. С целью надежности обеспечения закладной соблюдают условия:

• величина кредита обычно не должна превышать 70%  стоимости жилого помещения;
• величина ежемесячных выплат заемщиком не должна превышать 30% ежемесячного дохода семьи заемщика, с учетом прожиточного минимума и количества членов семьи;
• осуществляется страхование недвижимости, находящейся в залоге, и страхование заемщика от несчастного случая;
• ведется тщательная проверка чистоты титула предмета ипотеки;
• уточняется целевое использование – приобретение жилого помещения;
• берется гарантия городской (областной) администрации за счет средств, предоставленных на ипотечное кредитование.

3. С целью доступности ипотечного кредита:

• устанавливается оптимальный срок кредита 9 – 15 лет, максимальный – 20 лет;
• процентная ставка не должна превышать 14 – 16% годовых в рублях.

4. С целью удобства оплаты по ипотечному кредиту для заемщика:

• определяется оплата процентов и гашение основного долга – ежемесячно равными суммами (аннуитетные платежи);
• устанавливается процентная ставка фиксированная на определенный срок.

     Сторонами по договору об ипотеке могут выступать различные субъекты гражданского правового оборота. Основные участники таких сделок – граждане и юридические лица.

     Граждане, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны обладать полной дееспособностью (ст. 21 ГК РФ), т.е. достичь 18-летнего возраста.

     Все юридические лица – коммерческие ( в том числе государственные и муниципальные унитарные предприятия) и некоммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недвижимым имуществом, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента их государственной регистрации как юридического лица (ст. 49, 51 ГК РФ).

     Однако  необходимо учитывать, что если юридическое  лицо относится к некоммерческим организациям, то оно согласно ФЗ «О некоммерческих организациях»  от 12 января 1996г. №7-ФЗ обладает так называемой специальной правоспособностью, иначе говоря, в учредительных документах такого юридического лица могут содержаться ограничения по передаче имущества в ипотеку.

     В ст. 2 Закона об ипотеке подчеркивается производность и зависимость ипотеки от обеспечиваемого обязательства, которые обусловлены назначением залога – обеспечивать исполнение основного обязательства. Производность ипотеки от обеспечиваемого обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства.

     Зависимость залога проявляется в том, что  залогом может обеспечиваться только действительное требование – если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение о залоге. При прекращении основного обязательства прекращается и право залога (ст. 352 ГК РФ).

     По  договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в  ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  госудаственной регистрации прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке).

     В Законе регулируются отношения по договору об ипотеке, которые включают в себя:

• заключение договора;
• содержание договора;
• нотариальное удостоверение;
• государственную регистрацию;
• право залога по договору об ипотеке;
• права третьих лиц на предмет ипотеки.

     По  общему правилу, установленному ст. 341 ГК РФ, право залога по договору об ипотеке должно возникать с момента заключения договора об ипотеке. При этом следует учитывать, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке). В связи с этим право залога по договору об ипотеке возникает с момента его государственной регистрации.

     Следующий блок вопросов в Законе об ипотеке  – понятие о закладной. Этот блок можно разделить на основные составляющие:

1. понятие «закладная» и «права по закладной»;
2. содержание «закладной»;
3. уступка прав по договору об ипотеке, передача закладной.

     Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного  владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других обязательств существования этого обязательства;
• право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

     Прежде  всего, для достижения основной цели – получения ипотечного жилищного кредита должны быть выполнены главные условия, при которых выдается жилищный кредит, а именно:

• залог приобретаемого жилья;
• платность;
• срочность;
• возвратность;
• контроль за целевым использованием кредитных средств.

     Сложившаяся  практика оформления ипотечных жилищных кредитов в банке предполагает следующие  основные понятия процедуры в  их логической последовательности. 
 
 
 
 
 
 

      Предварительная квалификация заемщика

 

      Оценка кредитоспособности заемщика

 

      Оценка квартир, приобретаемых в кредит

 

     Составление сметы расходов заемщика по сделке

     

     Предоставление  обеспечения по кредиту

     

     Проведение  расчетов с продавцом  квартиры

     

      Страхование

 

     Составление договоров

     

      Регистрация договоров

 

      Предоставление кредита