Несие ұғымы және оның түрлері

• ипотекалық несиелерді рәсімдеу, беру және қызмет көрсету тәртібін реттейтін іштей құжаттары болуға тиіс;
• ипотекалық несиелердің қайтарылмау тәуекелін бағалау әдістемесі болуы тиіс;
• ипотекалық несиелерді беру және қызмет көрсету үрдісінде тәуекелдерді басқару әдістемесі болуы керек.

Бүгінгі күні ипотекалық несиелеудің үлесі (тұтыну несиесімен қоса алғанда) банк несиелері құрылымында  біршама жоғары болып отыр. Экономикадағы  өсу тұсында банктеріміз әзінің активтерін осындай несие түріне бағыттауды дұрыс санайды.

Ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері

Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел  тәжірибелерінде әрекет етіп отырған  негізгі үлгілері бар.

Ипотекалық несиелеудің  біршама қарапайым және біршама  жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым-ашық үлгі». Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына токталсак, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиентгердің жалпы әтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиентгердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.

Қарапайым-ашық үлгінін. екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы  нарығындағы жалпы жағдайға тікелей  тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.

Бұл үлгі негізінде  ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе  қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған кептеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.

Бұл қарастырылған  үлгіден ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі» деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады.

Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін  бағалы қағаздардың эмиссиясына  мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде  тұрақты экономикасы бар елдерде  кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің  дамуы АҚШ-тақанат жайды. Осындай  себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне «ипотеканың американдық үлгісі»  деп атап кеткен.

Ипотекалық  несиелеудің американдық  үлгісі

Американдық үлгінің  қағидасы бойынша әр жылда белгілі  бір табысы бар адам тұрғын үйдің  құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иелігінде  бар немесе сатып алғалы отырған  жылжымайтын мүлікті кепілге  ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15—30 жылдың ішінде жүзеге асырылады.

Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің  дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын  нарықтың болуын талап етеді. Американдық  үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар  үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін колайлы тәсіл  ретінде көптеген банктерді өзіне  тартады.

Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашык үлгілердің сипатты  белгісі олар таза нарықтык\қ ипотекалық несиелеу тетігін білдіреді.

Мұндай жағдайда, акшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара  байланысты көрсеткіштермен реттеледі:

1. ссудалар бойынша банктік пайыз мелшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен;
2. сақтандыру компанияларын коса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.

Ипотекалық несиелеудің  келесі бір үшінші үлгісі — бұл  «балансталған автономды улгі». Бұл үлгінің ең басты белгісі онын, қызметінің жинақ-ссуда қағидатына негізделуінен көрінеді. Мұндай прицип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек қағидаты (принципі) бойынша болашак қарыз алушының каражатгарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін барып ссуда алуға құқылы.

Мұндай шектеулілік  алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда басты кемшілік болып  табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты  қарыз алушының жылжымайтын мүлікті  сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.

Бірақта, бұл  балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да бар, яғни бұл үлгі өзінін. автономиялылық күшіне байланыстыжалпы қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін акыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет.

Құрылыс қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мелшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.

Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтык бағасына да, сол сияқты бұл бағанын, жалпы деңгейіне тәуелсіз болып  табылады. Балансталған автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы  тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудін, дамуы үшін аса маңызды.

Бірақ та, бұл  жерде барлык өзара есеп айырысулар еркін аумастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақаталған үлгінің тағы да бір артықшылығы, мұнда несие беруші несиенің кайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.

Қазіргі кезде  Германияда бұл үлгі іс жүзінде кецінен қолданылуда. Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) тетіктерімен нақты азаматтарды несиелеу тетігіндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың бастамасына қаржылық колдау көрсетуге байланысты мемлекеттік тетіктердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған «құрылыс жинақтарының жүйесі» құрылған. 
 

Германияның кұрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі

Бірінші кезенде  мақсатты салымдар есебінен жинақталған  қаржылық ресурстарды банк бұл осы  жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер  үшін пайдаланады. Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын мүліктердің  салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын бағалы қағаздардың  екінші нарығымен байланыспайды  және оған тәуелді емес.

Германияның құрылыс  қаражаттары жүйесінің ең басты  бір артықшылығы — оның шегінде  пайдаланылатын мақсаты құрылыс  қаражаттарына, берілетін несиеге  байланысты есептелетін пайыз мөлшері  автономиялық болғандықтан да, несие-қаржы  нарығының жалпы жағдайынан тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның басты  сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде  құрылыс қаражаттарын жинақтау келісімшартына қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер  мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар.

Қазіргі уақытта  Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мелекеттерінің тәжірибесін ескере отырып, жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде.

Пайдаланылған әдебиет

1. Ақша, несие, банктер теориясы: Оқулык. — Алматы: Жеті жарғы, 2011. — 368 бет. ISBN 978-601-288-026-7