Несие ұғымы және оның түрлері

Грек сөзінде  «hypotetheca» — тіреу қою, кепіл беру деген ұғымды білдіреді. Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылды. Мұндай тіреу қарыз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып қояды және ол қарыз алушының мүліктік жауапкершілігін куәландырады. Кейіннен осындай мақсатқа арнайы кітапшалар қолданыла бастайды және оларды да ипотека деп атаңды.

Ипотека сөзі біртіндеп  орта ғасырлық еуропа зандылықтарына енеді. Германияда ол XIV ғасырда, ал Францияда XVI ғасырда дамиды. Орта ғасырлық кодекстердегі берілген анықтамаларда ипотека өзінің жаратылысы жағынан бөлінбейтін зат, ол қанағаттанарлық алу құқына негізделген деп қарастыралады.

Әзге мемлекеттерде  ипотека кеңінен дами бастаған. Пруссияда 1783 жылы, 1811 жылы Австрияда және 1843 жылы Саксонияда ипотекалык жүйе енгізілді.

Германияда алғашқы  ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап қызмет етуде. Содан бері олардың бірі де қызметін тоқтатпаған көрінеді. Сонымен қатар бірінші және екінші дүниежүзілік соғыс тұсында салымшыларға ипотекалық облигациялар бойынша пайыз төлеген. XVIII ғасырдың соңында контрактілік жинақтың классикалық нысаны ретінде құрылыс-жинақ кассалары пайда болды. Қазіргі осындай құрылыс жинақ-кассалары Германиядағы тұрғын үй саласын инвестициялайтын басты мекемелар болып табылады.

Франция мен Ұлыбританияда контрактілік түрғын үй жинақтарының өзге де үлгілері кызмет етуде. Францияда екі тұрғын үй жинақ шоттары бар: біріншісінде (жинақ кітапшасы деп аталады) 100 мың франкке дейін жинақтап, кейін 150 мың франк тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 3,75 % жылдық мөлшерлемеде алуға болады, мұндай жағдайда мақсатты салымға жылына 7,5 мың франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылады; екінші тұрғын үй жинақ шоты (PEL шоты — тұрғын үй жинактарының жоспары деп аталады), онда 400 мың франкіге дейін жинақтап, кейін 600 мың франкке дейінгі сомада тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 4,8 % жылдык мелшерлемеде алуға болады. Мұндай несиелер бойынша пайыз мөлшерлемелері нарықтық пайыздан 4—5 пайызға төмен болып келеді. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалдары жер иелеріне және тұрғын үй мен өнеркәсіп құрылысына арнап құрылыс компанияларына ссудалар береді. Мұндай ипотекалық несиелердің берілу мерзімдері — 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді құрайды.

Ұлыбританияда өткен ғасырдан бастап, құрылыс қоғамдарының жүйелері қызмет етуде. Олардың жұмыс  жасау тетіктері германиялықтармен  ұқсас, бірақ тұрғын үй несиесін алу  үшін құрылыс қоғамының салым  иесі болу міндетті емес.

АҚШ-та Ф.Рузвельт тұсында түрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу және түрғын үйді сатып алу жүйесі қалыптасты. АҚШ заңдылықтарына сәйкес тұрғын үй ипотекалық несиесі — сатып алған тұрғын үйді қамтамасыз ету заты ретінде кепілге алып, жеке тұлғаға берген банктің не банктік емес мекеменің тұрғын үй ипотекалық несиесін білдіреді.

Қазақстанда ипотека термині 1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес енгізілді. Осы Жарлыққа сәйкес, «ипотека — кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік» деп берілген.

Қазақстанда 2001 жылдан бастап халықаралық стандарттарды ескере отырып жасагітан ипотекалық несиелеу жүйесі енгізілген. Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып, жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша тұрғын ипотекалық несиелерін берушілер екі деңгейден тұрады:

• бірінші деңгейде—алғашкы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілер, соның ішінде: банктер мен банктік емес ұйымдар;
• екінші деңгейде—алғашкы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерден берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл құкықтарын сатып алуды жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы ұйымдар.

Мұңдай тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің  Қазақстандағы қызмет етуі, езге ТМД елдерінен ерекшелендіріп тұрады.

Тұрғын үй ипотекалық несиесін беруші екінші деңгейіне банктер  және жаңадан құрылған мамандандырылған «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ және банктік емес ұйымдарға банктердің құрылтайшылығымен ашылған ипотекалық компаниялар жатады.

Қайта қаржыландырушыға «Қазақстан ипотекалық компаниясы» АҚ жатады. Аталған компания тұрғын үй нарығын бюджеттен тыс қаражат кездері есебінен қаржыландыруды жүзеге асыруда және ипотекалық несиелеуді енгізуге маңызды рөл атқаруда.

Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіндегі  басты ерекшелік мұндағы Қазакстан  Ипотекалық компаниясының қызмет етуімен  байланысты.

Қазақстан Ипотекалық компаниясы (ҚИК) 2001 жылы ақпанда Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің ықпалымен құрылды. Оның қызметінің басты мақсаты еліміздегі ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасын іс жүзіне асыру болып табылады.

Компанияның кызметі, сондай-ақ тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландырушы банктер мен банктік емес ұйымдардың активтері мен пассивтерінін, құрылымы сәйкес келмеген жағдайлардан туындайтын тәуекелдердің алдын алып, өтімділігін  арттыру, халықтың тұрғын үйге деген  төлем кабілеттілік сұранысының  көлемін ұлғайтуға мүмкіндік  жасауға бағытталады.

ҚИК-ның рөлі ипотекалық несиелер бойынша талап  ету құқықтарын серіктес банктерден сатып алу арқылы қайталама ипотека  нарығын реттеу және сатып алынған  талап ету құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарудан тұрады. Сатып алған  ипотекалық несиелерге әр түрлі қызмет көрсетуді серіктес банктер жүзеге асырады.

Қажетті несиелер портфелін қалыптастырғаннан кейін  Компания ипотекалық несиелерді кепілге  алып облигацияларды шығарады және оларды қор нарығында орналастыру арқылы тартылған қаражаттарды серіктес банктерді қайта қаржыландыруға бағыттайды. Сөйтіп, тұрғын үй секторын қаржыландыру үрдісі үздіксіз жалғасады.

ҚИК-нің қайта  қаржыландыруға арналған ипотекалық несиелерге қоятын өзіндік талаптары бар. Олар:

• өзгермелі сыйақы мөлшерлемесімен берілетін (жекелеген жағдайларда тұрақты сыйақы мөлшерлемесінде) теңгемен берілген ипотекалық тұрғын үй несиелерін сатып алу;
• шекті сыйақы мөлшерлемесі белгіленген тұрғын үй ипотекалық несиесін сатып алу;
• ипотекалық тұрғын үй несиелері ұзақ мерзімді болуға тиіс (яғни, үш жылдан жоғары мерзімде);
• ипотекалық тұрғын үй несиесінің мөлшері кепілге алынған тұрғын үйдің нарықтық құнының 70%-дан аспауы тиіс;
• кепілге берілген жылжымайтын мүлік міндетгі түрде сақтандырылуы тиіс;
• қарыз алушы өзінің өмірін және еңбекке қабілеттігін сақтандыруға тиіс.

Қазақстандық  Ипотекалық компанияның қызметінің келесі бір ерекшелігі сол, жылжымайтын  мүлік нарығындағы оператор ретінде  ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруды валюталық эквивалентке индексациялаусыз теңгемен береді.

Мұндағы қайта  қаржыландыру тетігі былай болып  келеді:

1. Несие беруші ипотекалық несиені береді. Салынған мүлік туралы акт-ісі (закладная) рәсімделеді және ол жылжымайтын мүлікке және онымен мәміле жасауға қатысты құқықтарды мемлекеттік тіркеумен бірге, сондай-ақ, ипотека объектісімен қоса несие берушінің колына беріледі.
2. Арнайы қордың құрылтайшылары ақшалай қаражаттарын құяды. Инвестициялық декларация бойынша аталған қордың сенімді жетекшісі (немесе басқарушы компания) салынған мүлік туралы актіні сатып алуға жұмсалатыны туралы көрсетеді.
3. Арнайы қордың сенімді басқарушы (немесе басқарушы компания) қорға құрылтайшылардын, қосқан қаражатгары есебінен несие берушілерден салынған мүлік актісін сатып алады. Салынған мүлік бойынша құқықтардың сенімді басқарушыға өтуі үшін, оның атына аударып жазылады және оған беріледі. Салынған мүлік актісіне байланысты құқықтарды беру, өз кезегінде несиеге кепіл ретінде қойылған жылжымайтын мүліккке қатысты құқықтардың өтуін сипаттайды. Сенімді басқарушы (немесе басқарушы компания) ипотеканы мемлекеттік тіркеуге алушы органға өзін кепіл ұстаушы ретінде тіркеуді талап етеді.

Мұнда арнайы қор  ретінде Қазақстан ипотекалык компаниясы қызмет етеді.

Бастапқы кезде  Компания қайта қаржыландырылатын  тұрғын үй ипотекалық несиелері бойынша  несиелік үшін тәуекел және операциондық қызмет көрсетуден тұратын ақырғы сыйакы мөлшерлемесін белгілегенмен, кейіннен әр ай сайын өзінін, бағалау мөлшерлемесін  ғана белгілеп, ал банктер өздерінін, маржаларын өз бетгерінше белгілі бір  шектеу шегінде белгілеу тәртібіне  көшті. Сөйтіп, әр банктің жеке тұлғаларға тұрғын үй несиесінің бағасы өр түрлі  болып қалыптасты.

ҚИК-ның ипотекалық несиелеу бағдарламасы республиканың  барлық аймақтарында қызмет етуде. Бастапқы қалыптасу уақытымен салыстырғанда  Қазақстандағы халыққа берілген несиелер бойынша ипотекалық несиелер нарығы жоғарғы өсу қарқынына  ие болуда.

Өсу қаркынының 2000 жылға дейінгі мардымсыздығы, біріншіден орташа жалақы мелшерінің төмендігімен, екіншіден несие бағасының жоғарылығымен және несиелеу мерзімінің қысқалығымен сипатталуда. Ал соңғы терт жылдағы күрт өсуіне халықтың табысының өсуі, банктердің несиелік ресурстарының ұлғаюы, жылжымайтын мүліктің өтімді кепіл затына айналуы сияқты факторлар ықпал еткендігін көреміз.

Ипотекалық нарықтың дамуына күш беретін жаңа қаржы  институттарына Ипотекалық несиелерді кепілдендіру қорын, несиелік бюро және ұлттық аумақта ипотекалық сақтандырумен  айналысатын сақтандыру компаниялары жатады. Қазақстанда ипотекалық несиелерді сақтандыруды Ипотекалықнесиені сақтандыру қоры және коммерциялық банктердің тапсырмасы бойынша сақтандырушы компаниялар  жүзеге асырады.

Сонымен Қазақстандағы  ипотекалық несие нарығының операторларына (қатысушыларына) мыналарды жатқызуға  болады:

1. өзінің ипотекалық бағдарламалары бар несиелік мекемелер;
2. ҚИК-тің бағдарламасы бойынша және онымен бірге серіктес банктер ретінде жұмыс жасайтындар;
3. езінің ипотекалық бағдарламалары бар және ҚИК-тің бағдарламасы бойынша жұмыс жасайтын несиелік мекемелер.

Ипотекалық несиелерді сатып алуға және оларға қызмет көрсетуге  байланысты компания мен серіктес банктер  арасындағы қатынас өзара жасалған Бас келісімшартка және ипотекалық куәліктерді сатып алу және қайта  сату келісімшарты, компанияның мүлкін сенімді басқару туралы келісімшарты немесе қызмет керсету туралы келісімшарты негізінде жүзеге асады.

ҚИК тұрғын үй ипотекалық несиесін беретін және оған қызмет көрсететін серіктес банктерге мынадай  талаптар қояды:

1. Компанияның талаптарына серіктес банктердің сай келуі;
2. Серіктес банктердің каржылық тұрақтылық сипаты;
3. Компанияныңсатып алатын ипотекалық несиелеріне қызмет көрсетуге жұмылдырылатын серіктес банктер қызметкерлеріне қойылатын біліктілік талаптары;
4. Компанияның сатып алатын ипотекалык несиелерін беру және қызмет керсетуге байланысты серіктес банктердің ішкі құжаттарына қойылатын талаптар.

Компания серіктес банктерге қайта қаржыландыруды мынадай шарттар орындалғанда ғана жүзеге асырады:

1. Екінші деңгейдегі  банктерге қойылатын талаптар:

• банктердің ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет керсетуге және өзге де банктік операцияларды жүргізуге арналған лицензиясы болуы керек;
• банк екінші денгейдегі банктердегі жеке тұлғалардын, салымдарын (депозиттерін) міндетті түрде ұжымдық кепілдендіру (сақтандыру) жүйесіне мүше болуға тиіс;
• банк өтініш бергенге дейін 3 ай ішінде Ұлттық Банктің пруденциалдық нормативтерін және орындалуға міндетті өзге нормаларды орындауға тиіс;
• « Тәуелсіз халықаралық аудиторлық үйымдар тізіміне» енген тәуелсіз-аудиторлық ұйымдардың біреуімен әткен қаржылық жылдағы 1 жылдық қаржылық есебін тапсыруға тиіс.

2. Банктіқ  операциялардыы, жекелеген түрлерін  жүзеге асырушы 

ұйымдарға койылатын  талаптар:

• ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет көрсетуге және езге де банктік операцияларды жүргізуге арналған лицензиясы болуы керек;
• Ұлттық банктің ең төменгі жарғылық капиталға қоятын талаптарын орындауы тиіс.

3. Серіктес  банктер қызметкерлеріне қойылатын  біліктілік талаптары: 

• Серіктес банктердің құрылымдық бөлімшелерінде компания ұсынған ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша оқу курсынан өткен кемінде екі маман болуға тиіс;
• ипотекалық несиелер беру және оларға қызмет көрсетуді жүргізуші серіктес банктер қызметкерлерінің банк жүйесінде кемінде 2 жылдық тәжірибесі немесе ипотекалык несиелер беру және оларға қызмет көрсетуге байланысты 1 жылдық тәжірибесі болуы қажет.

4. Серіктес  банктердің ішкі құжаттарына  қойылатын талаптар: