Контрольная работа по "Оценке собственности"

     Ещё пример: все акции компании распределены на несколько равных крупных пакетов, и пакеты не дают права полного  контроля. Поэтому будет осуществлена скидка на неконтрольный характер, однако размер скидки будет меньшим, чем для миноритарного пакета, вообще не дающего никакого контроля. В результате сумма стоимостей пакетов  будет меньше стоимости полного  контроля, т. е. стоимости предприятия.

     Режим голосования. В мировой практике используют некумулятивную и кумулятивную системы голосования при выборе совета директоров.

     При некумулятивной системе голосования  оказываются в выигрыше держатели  контрольных пакетов. При кумулятивной системе мелкие акционеры могут  распределять голоса по своему усмотрению в любой пропорции, тем самым  сконцентрировавшись на одной кандидатуре. Такая система голосования выгоднее держателям миноритарных пакетов. В  этом случае стоимость контроля, связанная  со способностью избирать директоров, переходит к миноритарным акционерам.

     Контактные  ограничения. Если долговые обязательства  компании существенны, то это может  ограничивать дивидендные выплаты  и т. д. Здесь часть стоимости  премии за контроль теряется.

     Финансовые  условия бизнеса. Если финансовое положение  компании неустойчивое, то многие права, связанные с контролем (например, право на покупку контрольных  пакетов акций других компаний), становятся труднореализуемыми. В каждом конкретном случае необходимо провести анализ элементов контроля, и если какой-либо из них отсутствует, то стоимость  контрольного пакета должна быть уменьшена. Напротив, если элементы контроля присутствуют у оцениваемого миноритарного пакета, то стоимость последнего должна быть увеличена.

     Оценка  стоимости неконтрольных пакетов  акций

     Существуют  три основных подхода к оценке неконтрольных (миноритарных) пакетов.

     Первый  подход – «сверху вниз». Он включает три этапа.

     1. Методами дисконтированных денежных  потоков, капитализации доходов,  стоимости чистых активов, ликвидационной  стоимости, а также методом  сделок оценивается стоимость  всего предприятия.

     2. Рассчитывается пропорциональная  неконтрольному пакету часть  общей стоимости предприятия. Базовой величиной, из которой вычитается скидка за неконтрольный характер пакета, является пропорциональная данному пакету доля в общей стоимости предприятия, включая все права контроля.

     3. Определяется, а затем вычитается  из пропорциональной доли скидка  на неконтрольный характер. На  этом же этапе должно быть  установлено, насколько необходима  и какова величина дополнительной  скидки на недостаточную ликвидность.

     Второй  подход – «горизонтальный». При  таком подходе необязательно  определять стоимость всего предприятия. Данные для оценки стоимости неконтрольного пакета можно взять из данных по продаже сопоставимых неконтрольных  пакетов открытых компаний и осуществить  расчёт методом рынка капитала. В  связи с тем, что данные по этим сделкам относятся к открытым компаниям, когда речь идет о закрытых компаниях, необходимо вычесть скидку за недостаточную ликвидность для  определения стоимости неконтрольного пакета.

     Третий  подход – «снизу вверх». В двух предыдущих подходах оценщик начинает расчёт с  какой-то величины (стоимости всего  предприятия или стоимости сопоставимых неконтрольных пакетов), а затем  вычитает из неё требуемые скидки, как бы идёт вниз. В третьем подходе  оценщик, напротив, начинает снизу, суммируя все элементы стоимости неконтрольного пакета.

     Владелец  неконтрольного пакета имеет два  источника финансирования стоимости: прибыль, распределённую в форме  дивидендов, и выручку от продажи  неконтрольного пакета.

     Эти ожидаемые будущие выплаты рассматриваются  оценщиком в качестве дисконтируемых будущих доходов, т. е. ожидаемые, прогнозируемые (по срокам и сумме) дивиденды и  прогнозируемая (по срокам и сумме) выручка от продажи в будущем  миноритарного пакета берутся за основу денежного потока. По соответствующей  ставке дисконта они приводятся к  текущей стоимости, и затем определяется стоимость миноритарного пакета. Можно рассчитать иначе: при расчёте  основываться на прогнозе не ограниченного  во времени потока дивидендов без  учёта остаточной стоимости.

     Недостаток  же ликвидности у неконтрольных  пакетов в закрытых компаниях  может быть учтён двумя способами: через увеличение ставки дисконта или  через расчёт скидки за недостаточную  ликвидность. 
 

 

     

     Практическая  часть  контрольной работы

    Задача 1.

    Предприятию предложены три вида новой техники  со следующими необходимыми данными: 

 

     Eн – норма эффективности капитальных вложений;

     С – себестоимость годового объема производства (тыс.руб.)

     К – капиталовложения (тыс.руб.)

     Методом приведенных затрат определить приобретение какого вида новой техники является выгодным для предприятия? 

     Решение

     Приведенные затраты: З = С + К * Ен

     Техника А: За = С + К * Ен = 42,3 + 116  * 0,275 = 74,20 тыс.руб.

     Техника Б: Зб = С + К * Ен = 48,7 + 138  * 0,275 = 86,65 тыс.руб.

     Техника В: Зв = С + К * Ен = 54,3 + 71,7 * 0,275 = 74,02 тыс.руб.

     Методом приведенных затрат определили, что  по технике В имеются минимальные затраты, значит, приобретение техники В является выгодным для предприятия. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Задача 2.

     Какая сумма будет накоплена вкладчиком через три года, если первоначальный взнос составляет 300 тыс.рублей, проценты начисляются ежегодно по ставке 12%?

     Положили 300 000 руб в банк под 12% процентов годовых.

       Через год на  счету будет  лежать сумма = 300 000 + 300 000*12% = 336 000руб.

       Прибыль – 36 000 рублей.

       Второй год 

       Через 2 года в банке накопится 336 000 + 336 000*10% = 376 320 руб.

     Третий  год 

     Через три года в банке накопиться 376 320+376 320*12%=421 478 руб 

     Прибыль за первый год (36 000 рублей) прибавилась к основной сумме (300 000р) и на второй год уже сама генерировала новую прибыль. Тогда на 3-й год прибыль за 2-й год прибавится к основной сумме и будет сама генерировать новую прибыль. И так далее. 

 

     

     Задача 3.

     Требуется оценить двухэтажное злание комната площадью 400 кв.м., нуждающееся в текущем ремонте. В качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 кв.м., в котором был проведен капитальный ремонт. Цена продажи аналога – 250 000 у.е. В базе даных были найдены следующие данные по парным продажам.

 

     Решение:

     Стоимость 1 кв.м. одноэтажного кирпичного офисного здания площадью 150 кв.м., требующего ремонта: С1 = 80 000 у.е. / 150 кв.м. = 533,33 у.е./кв.м.

     Стоимость 1 кв.м. одноэтажного кирпичного офисного здания площадью 150 кв.м., не требующего ремонта: С2 = 160 000 у.е. / 200 кв.м. = 600,00 у.е./кв.м.

     Коэффициент удорожания при потребности текущего ремонта

     К = С2 / С1 = 600,00 / 533,33 = 1,125

     Стоимость 1 кв.м. двухэтажного кирпичного офисного здания площадью 350 кв.м., не требующего ремонта: С3 = 250 000 у.е. / 350 кв.м. = 714,29 у.е./кв.м.

     Стоимость 1 кв.м. двухэтажного кирпичного офисного здания площадью 350 кв.м., требующего ремонта: С4 = 714,29 у.е./кв.м. / 1,125 = 634,92 у.е./кв.м.

     Стоимость двухэтажного кирпичного офисного здания площадью 400 кв.м., требующего ремонта: СС4 = 400 кв.м. * 634,92 у.е./кв.м. = 253 968 у.е. 
 

 

     Список  используемой литературы : 
 
1. Н.Левадная “Оценка собственности ” //   Москва; август 2006г.  
 
2. Д.Хамин, Д.Юрков “Рынок недвижимости глазами риэлторов” // Экономика и жизнь ; № 3, 2006г.  
 
3. А.Лозебо “О правах собственности на недвижимое имущество” // Экономическая газета; № 4, 2001г.  
 
4. В.Кузьмин “Предвыборный рынок” // Эксперт; № 23, 1996г.  
 
5. “Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года”. (Утверждены Указом Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994года).  
 
6. “Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития” // Земля и недвижимость; декабрь 1994г.  
 
7. Н.Г. Волочков «Справочник по недвижимости.».1996.