Контрольная работа по "Оценке собственности"

     Федеральное агентство по образованию

     ГОУ ВПО

     Оренбургский  государственный университет

     Уфимский филиала 

     Кафедра бухгалтерского

     учета, анализа и аудита 
 
 
 
 
 
 
 

     Контрольная работа

     по  дисциплине «Оценка собственности»

     выполнила студентка группы БАС4/2

     Аюпова  Ольга

     Специальности: 060500 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит»

     Вариант 1 
 
 
 
 
 

     Проверила:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Уфа – 2011г 

     Содержание

     Вариант 1

     1.Подходы  и методы, используемые для оценки  собственности .

     2. Оценка товарно-материальных запасов  предприятия.

     3. Оценка контрольного и неконтрольного  пакета акций . 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.Подходы  и методы, используемые для оценки  собственности .

     Собственность - имущество или финансовые средства, принадлежащие физическому или  юридическому лицу. Различают государственную, личную, акционерную, индивидуальную, паевую, совместную, общую, трудовую, коллективную, коммунальную, кооперативную и частную собственность.

     Эффективно  управлять своей собственностью невозможно без знания ее реальной стоимости.

     Независимая оценка имущества или имущественного комплекса проводится в различных  случаях: при сделках купли-продажи, кредитования под залог собственности, постановки ее на балансовый учет, принятия управленческого решения и т.д.

     Экспертная  оценка стоимости имущества (движимого  или недвижимого) предполагает комплексный  анализ, начиная с общего состояния  экономики и заканчивая конкретными  характеристиками объекта. Оценка имущества  производится в строгом соответствии с профильным законодательством (ФЗ «Об оценочной деятельности в  РФ, Федеральные стандарты оценки, ГК РФ и др), с применением действующих российских и международных стандартов оценки.

     Объекты оценки:

     недвижимое  имущество:

     - земельные участки,

     - недвижимость (жилая и коммерческая),

     - объекты незавершенного строительства.

     движимое  имущество:

     - транспортные средства,

     - спецтехника различного назначения,

     - приборы и оборудование,

     - товары и материалы,

     - сырье. 

     Проведение  оценки движимого и/или недвижимого  имущества предприятия, в том  числе оценка рыночной стоимости  каждого объекта, является одной  из наиболее востребованных и сложных  задач. В таком случае необходима экспертная оценка предприятия как  имущественного комплекса. Объектами  оценки являются здания и сооружения, земельные участки, автотранспорт, оборудование, различные передаточные устройства, сырьё – всё, что входит в состав имущественного комплекса  и то, что необходимо для осуществления  предпринимательской деятельности.

     Оценка  стоимости имущества подразделяется на следующие этапы:

     Формулировка  задания и заключение договора с  заказчиком

     Анализ  правоустанавливающей и технической  документации по объекту

     Осмотр  объекта, описание

     Обзор рынка

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования

     Выбор подходов (затратный, сравнительный  или доходный) и определение рыночной стоимости объекта оценки

     Выведение итоговой стоимости объекта, согласование результатов

     Подготовка  отчета об оценке (оценочный отчет  – это юридический документ, обязательный к рассмотрению любой официальной  инстанцией).  Эксперты  проводят оценку залогового имущества, то есть предлагаемого банку в качестве залога для получения кредита. В этом случае помимо рыночной стоимости, в обязательном порядке определяется ликвидационная стоимость имущества. Это та цена, по которой объект может быть отчужден на открытом конкурентом рынке при ускоренном сроке экспозиции, установленным банком. Кроме того, специалисты проводят переоценку залоговых активов и проблемной задолженности. В этих случаях оценка также производится с точки зрения реальной возможности продажи объекта на основе сравнения с аналогичными объектами.

     2. Оценка товарно-материальных запасов  предприятия 

     Под коммерческими товарными запасами понимаются товары, находящиеся у  оптовых и розничных торговых фирм и предназначенные для реализации. Товары, предназначенные для последующей  продажи предприятиями производственной сферы, называются готовой продукцией. На этих предприятиях также может  иметь место незавершенное производство, в состав которого входят материалы, частично подвергнутые обработке, но не прошедшие весь цикл до конца, а также могут существовать запасы полуфабрикатов, которые впоследствии станут частями производимых товаров.

     К наиболее распространенным методам  оценки товарно-материальных запасов  относятся следующие:

      1. Метод поштучной оценки. Индивидуально  описывается и оценивается каждая  единица товарно-материальных запасов,  а учет ведется по ее фактической  себестоимости. Осуществляется наблюдение  и точное отображение фактического  товарного потока. Каждая единица  конечного продукта может быть  идентифицирована и оценена. 

      2. Первый в запас - первый в  производство (ФИФО). Этот метод основывается  на предположении, что товарно-материальные  ценности, дольше всего находящиеся  в составе товарно-материальных  запасов, продаются или используются  самыми первыми. Товарно-материальные  запасы по состоянию на конец  периода считаются приобретенными  в ходе самой последней закупки. 

      3. Последний в запас - первый  в производство (ЛИФО). При этом  методе оценка основывается на  предположении, что товарно-материальные  ценности, закупленные последними, продаются или используются первыми.  Остаток на конец отчетного  периода оценивается по самой  ранней закупке. 

      4. Метод средней стоимости. При  его применении для оценки  потока товаров исходят из  предположения, что вся готовая  к реализации продукция перемешивается  в случайном порядке и при  ее продаже берется из товарного  запаса наугад.

      5. Метод скользящей средней. При  его использовании предполагается, что товарный поток случайным  образом перемешивается при каждом  добавлении новой партии товарно-материальных  запасов, а их изъятие для  производства или продажи производится  также случайно и из общей  массы в этот же момент.

 

     

     3. Оценка контрольного и неконтрольного  пакета акций .

     Методы  оценки стоимости пакетов акций

     В процессе оценки часто требуется  определение рыночной стоимости  не всего предприятия, не всех 100 % акций  предприятия, а лишь конкретного  пакета (пая). Здесь необходимым становится определение влияния на стоимость пакета следующих факторов: какой – контрольной или неконтрольной – является доля оцениваемого пакета; каково воздействие на эту стоимость степени ликвидности акций предприятия и др.

     Под контрольным (мажоритарным) пакетом  подразумевается владение более 50 % акций предприятия, дающее владельцу  право полного контроля над компанией. Но на практике, если акции компании распылены, этот процент может быть значительно меньшим.

     Неконтрольный (миноритарный) пакет определяет владение менее 50 % акций предприятия.

     Большинство методов оценки позволяют учесть степень контроля (табл. 1).

     Если  оценщику нужно получить стоимость  на уровне контрольного пакета, то к  стоимости, полученной методом рынка  капитала, надо добавить премию за контроль. Для получения же стоимости миноритарного  пакета из стоимости контрольного пакета необходимо вычесть скидку за неконтрольный  характер. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Таблица 1 Учёт уровня контроля  

     Премия  за контроль – стоимостное выражение  преимущества, связанного с владением  контрольным пакетом акций. Она  отражает дополнительные возможности  контроля над предприятием (по сравнению  с меньшей долей, т. е. владением  миноритарным пакетом акций).

     Скидка  за неконтрольный характер – величина, на которую уменьшается стоимость  оцениваемой доли пакета (в общей  стоимости пакета акций предприятия) с учётом её неконтрольного характера.

     В определении скидки или премии большое  значение имеет тип акционерного общества. Традиционно в странах  с рыночной экономикой функционируют  акционерные общества двух типов: закрытые и открытые. Эти общества выпускают  акции, за счёт чего формируют собственный  капитал. Разница между открытыми  и закрытыми акционерными обществами сводится к следующему: закрытые имеют  право распределять акции только среди учредителей и акции  могут продаваться третьим лицам  лишь с согласия большинства акционеров. Акции открытых акционерных обществ  могут находиться в свободном  обращении.

     Если  определяется стоимость меньшей  доли закрытой компании с помощью  методов расчёта стоимости контрольного пакета, то необходимо вычесть скидку за неконтрольный характер и обязательно  скидку за недостаточную ликвидность.

     Стоимость владения (распоряжения) контрольным  пакетом всегда выше стоимости владения (распоряжения) неконтрольным пакетом. Держатели неконтрольных пакетов  не могут определять дивидендную  политику компании, а на избрание совета директоров влияют лишь в ограниченных принципами голосования рамках. Соответственно неконтрольные пакеты стоят меньше пропорциональной части стоимости  предприятия.

     При приобретении контрольного пакета акций  инвестор должен заплатить за право  решающего голоса в размере премии за владение контрольным пакетом.

     Однако  на практике часто действуют факторы, ограничивающие права владельцев контрольных  пакетов и снижающие стоимость  контроля. К таким факторам относятся: эффект распределения собственности,режим голосования, контактные ограничения, финансовые условия бизнеса.

     Эффект  распределения собственности. Например, все акции распределены между  тремя акционерами. Два акционера  владеют равными крупными пакетами, у третьего же пакет акций небольшой, однако именно он может получить премию за свой пакет сверх стоимости, пропорционально  его доле в капитале. Это связано  с тем, что при голосовании  его акции смогут «перевесить  чашу весов» в ту или иную сторону.