Ипотекалық несие

      3-кесте.  «Қазақстанның халықтық банкі»  АҚ 2002-2004 жылдары алған табысының қарқыны

 

      Бүгінгі таңда  ипотекалық несиелер  банкке тұрақты  табыс әкелетін  неғұрлым  пайдалы  операциялардың біріне жатады.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ІІІ.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ.

3.1. Ипотекалық несиенің даму перспективасы 

Ипотекалық  неселеу нарықтық экономикада кеңінен  таралған несиелеудің формасы болып  табылады. Ол қозғалмайтын мүліктік кепілзат арқылы, сонымен қоса жер меншігі арқылы беріледі. Жер меншігі нарықтық несиелік қатынастар жүйесіне кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.

    Ипотекалық несиелеу кәсіпорындардың,  фирмалардың және құрылыстың  қажеттіліктерін мемлекеттік қаржы  көздерінің орнын басуында үлкен  рөлін атқарады. Ипотекалық несиелеудің  дамуы  инфляцияның жоғары  қарқынды жағдайында және ұзақ мерзімдік несие ресурстарының тапшылығы жағдайында шаруашылық жүргізетін субъектердің инвестициялық белсенділігін үлкейтуге мүмкіндік береді.

Ипотекалық  несиелеудің ерекшеліктері:

• Берілуінің ұзақ мерзімділігі (5 жылдан аса)

• Кепілзаттың қарыз  алушысының қолында қалуы.

Ипотекалық  несиелеу екі бағыттан тұрады:

•Шаруашылық жүргізетін субъетілерге және халыққа тікелей ипотекалық несие беру;

• Ипоткелақ несиелердің қайталама нарығында сату. Бұл несиелеу үшін қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.

    Бірінші ипотекалық несиелеудің  бағытымен көбінесе ипотекалық  банктер айналысады, ал екінші  бағытпен қаржылық компаниялар,  ипотекалық банктердің активтерін  сатып алатын, кепілзат мүлігімен  қамтамасыз етілген және өзінің  атынан бағалы қағаздарды шығаратын қорлар айналысады.  Бағалы қағаздар кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілгені және инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді кіріс алуға мүмкіндігі болғаны үшін ликвидті болып келеді. Кейбір шетел қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша кепілгер мемлекет болады және бұл сенімді болып келеді.

   Тұрғын үйге ипотекалық несиелеу  қайталама нарығының жұмыс істеуі  ипотекалық банктердің капиталдарының  ликвидтілігін қамтамасыз етеді,  айналымдағы ақша массасын байланыстырады, елдің аймауқтарына және экономикалық сфераларға капиталды қайта бөлуге көмектеседі, несиенің пайыздық ставкаларды тұрақтандырады.

    Ипотекалық несиелеумен айналысатын  банктер аталған шарттарда несиелік  ресурстармен шектелген болмайды. өйткені қайталама нарықта операцияларды  жүзеге асыру арқылы керекті қаражаттарды қосымша мобилизациялауға мүмкіндіктері бар. Осы ақшаны жаңа несиеге беру арқылы ақшаны қайта айналымға түсіреді.

   Қазақстан банктеріндегі ипотекалық  несиелеудің проблемалары келесіге  байланысты: банктердің ресурстық  базаларының жетіспеуі; қозғалмайтын мүлікке төлем қабілеті төменгі сұраныс.

    Ипотекалық банктердің ірі облигациялық  тұрмыстық заемдарды шығару ипотекалық  несиелеу үшін ресурстарды тарту  проблемасының шешімі болды. 

Несиелеу  субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалары тікелей оның иесіне берілетін және мердігерге берілетін болып бөлінеді.

Тұрғын  үй құрылысын несиелеу салушыға белгіленген  тізімде жер учаскесін беру шартымен және тұрғын үй салуға рұқсат еткен  шешімнің болу шартымен жүзеге асады.

     Тұрғын үй салуға несие көзделген  жобаға, келісім шартқа, мерзімдеріне  және құрылыстың бағасына байланысты  беріледі.

     Ипотекалық несиелеу объектілері  болатындар:

- Тұрғын үй салуға арналған жерді сатып алу және жабдықтау;

- Ғимараттың  салынуы;

- Тұрғын үйді сатып алу.

Несиелеу  объектісіне байланысты банктер  тұрғын үй несиесін үш түрге бөледі:

- Жер несиесі;

- Құрылыс несиесі;

- Тұрғын үйді сатып алуға арналған несие.

   Құрылыс несиесін беру жөніндегі  шешім қарыз алушының өтініші  бойынша банк-кредитормен қабылданады.

    Несие беруші банк өтінішті  қарастырған уақытта қарыз алушының  несиені қайтару қабілетілігіне, қаржылық тұрақтылығына комплекстік  анализ жасайды; құрылыс бюджетін  бағалайды; ғимараттың салынған  жерінің нарыққа қажеттілігі.

Банк  пен қараз алушының қарым-қатынастарын анықтайтын негізгі құжаттары ретінде  несиелік келісім шарт пен кепілзат жөніндегі келісім шарт болады.

    Несиелік келісім шартта ссуданы  алу мақсаты, мерзімі мен несие  мөлшері, несиені беру және  өтеу тізімі, пайыздық ставка және оның өзгеруінің шарттары, қарыз алушының несиелік міндеттемелерін қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиені мақсатты пайдалануының және қамтамасыз етілгендігінің тексеру әдістері мен формалары, мақсатты емес пайдаланудың және уақытылы өтілмеуі жағдайындағы қолданылатын санкциялары, айыптарды төлейдің мөлшері мен тізімі, келісім шартты бұзу тізімі қарастырылады.

   Негізгі қарыздың соммасын және  пайыздарын толық өтеуге дейін  қарыз алушы банктің келісімінсіз  үшінші тұлғаға қозғалмайтын мүлікті бере немесе сата алмайды. Қарыз алушының несиені қайтара алмай қалған жағдайда банктің шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге асады.

    Тұрғын үй сатып алу үшін  берілетін несиенің беру шарттары  мен схемасы банк пен қарыз алушының келісімі арқылы жүреді. Несиелеу инструменті ретінде ауыспалы пайыздық ставкасының қолданылуы, негізгі қарыздық сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемінің мерзімін ұзарту болады. Несиенің түріне байланысты кепілзат жөніндегі келісім шартта несиенің формасы, мөлшері және несиенің  кепілзатпен қамтамасыз етілгені қарастырылады.  
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2. АҚ «Қазақстан  Ипотекалық Компаниясының қаржы нарығына шығуы.

   Көптеген қазақстандықтар өздерінің тұрғын үй мәселелерін ипотекалық несиелердің қолайлылығының артуы арқасында шешуде. Ипотекалық бизнестің Қазақстандағы қарқынды дамуы төрт жыл бұрын басталды, ал мұның алғы шарты болып қаржы нарығында «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамының пайда болуы табылады. Оны 2000 жылы Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі ҚР- дағы тұрғын үй құрылысына ұзақ мерзімді несие беру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын жүзеге асыру мақсатында құрған.

    Ел  экономикасының өсуінің жалпы  тұрақтылығы, ішкі инвестициялық  базаны кеңейту, сондай-ақ ипотекалық облигацияларды шығару нәтижесінде ипотекалық несие беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы ставкаларын біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің қолайлы болуын көтеруге жол берді.

   «ҚИК» АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің өсуіне ықпал етті, ал бұл өз кезегінде несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал етіп, Қазақстан халқының көп бөлігінің несиелерді пайдалануына мүмкіндік берді.Мысалы, 2001 жылдың басында несиелер 3 жылдан аспайтын мерзімге ғана берілді, ал несиелер бойынша жылдық 28% жетті. «ҚИК» АҚ құрылған күннен бастап сыйақы ставкасы жылдық 18-19%, ал несие беру мерзімі 10 жылға өзгерді. Бүгінгі таңда несие беру мерзімі 20 жылға дейін ұзартылды, ал ставкалары жылдық 13,5% төмендеді.

   «ҚИК»  АҚ Арнайы бағдарламаның шеңберінде 146100 млн. теңге; 2005 жылы -34,9 млрд. Теңге, 2006-2007 жылдарда -111,2 млрд. Теңге шамасындағы  сомаға ипотекалық облигацияларды шығаруды және таратуды жоспарлайды. 2005-2007 жылдарда ҚИК облигациялары нарықтағы бүгінгі ақуалды түбегейлі өзгертеді деп пайымдауға болады. 
 
 

3.3. Тұрғын үй құрылысын  дамыту жөніндегі  Мемлекеттік бағдарлама  бойынша ұсынылатын  бағасы төмен тұрғын үй

     Қаржы жүйесінің дамуы, қаржы нарығындағы жағдайдың жақсаруы, ипотекалық несиелендіру көлемдерінің көбеюі несие бойынша төленетін сыйақы мөлшерлемесінің төмендеуіне әкелді. Осы жүйені енгізіп дамыту арқылы халық ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде берілген қаржыға бастапқы, сондай-ақ екінші нарықта да дайын тұрғын үй сатып алу, сонымен қатар үй салу және жөндеу мүмкіндігіне ие болады.

    Қазақстан  Республикасы Үкіметінің бұл  бағыттағы жұмысының бірінші  сатысы 2000 жылдың 21 тамызында шыққан 1290 Қаулысы арқылы    Қазақстан Республикасында Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады.   Концепцияны іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі әрекеті талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын

«Қазақстан  Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамын құру қажеттілігін айқындады.

    Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, арнайы тәсілмен қалыптастырылған  орны толтырылған ипотекалық құнды қағаздар тұрғын үй нарығына инвестор тартудың тиімді құралдарының бірі. 2005 жылдың басындағы жағдай бойынша «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық агенттік облигациялар нарығындағы үлесі 91%-ды құрайды. Нарықтың 8% -ы «БТА-Ипотека» АҚ, «БанкЦентрКредит» АҚ, «Астана-Финанс»АҚ тәрізді қаржы ұйымдарына келеді.

    2004 жылдың 19 наурызында Президент  өзінің Қазақстан халқына жлдауында  бүгінгі таңның негізгі мәселелерінің  бірі – тұрғын үй мәселесін  көтерді. 

   ҚР Президентінің 2004 жылдың 11 маусымындағы  Жарлығын орындау үшін 2005-2007 жылдары тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарламаны іс жүзіне асыру басталды, бұл жерде «ҚИК» АҚ қаржы операторының рөлін атқарды.

   Сөйтіп арнайы бағдарламаны жүзеге  асыру Қазақстанның әлеуметтік  дамуында да, сонымен қатар оның эконгомикалық дамуында да маңызды рөл атқарады. Аталған бағдарлама арқылы азаматтар жаңа, арзан тұрғын үй алу мүмкіндігіне ие болады, бұл орайда мұндай мүмкіндікке халықтың шынымен де осыған мұқтаж бөлігі ие болады, яғни жылжымайтын мүлік нарығында қызмет жасайтын делдалдардың қатысуы болмайды.

    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ҚОРЫТЫНДЫ

    Несиелендіру субъектісіне қарай,  тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық  ссудаларды  оның болашақ иесіне  берілетін және  мердігерлерге берілетін  несиелерге бөлуге болады.  Несиелерді берудің  сұлбасы мен  шарттарын банк  қарыз алушымен келісіп  белгілейді.  Несилендіру құралы ретінде  ауыспалы  проценттік мөлшерлеме,  негізгі қарыз сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлем енгізу мерзімдерін ұзарту  қолданылады.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат  (ипотека) туралы  келісімде  несиені  кепілдік қамсыздандырудың  нысаны,  көлемі  және тәртібі көрсетіледі.