Ипотечные операции банка

3) выдача ипотечного  кредита;

4) залог жилья  (ипотека);

9) страхование  заложенного имущества и жизни  заемщика;

10) выплата страхового  возмещения в случае наступления страхового случая;

11) независимая  оценка заложенного имущества; 

12) проверка  правового статуса недвижимости  и регистрация ипотеки; 

13) обращение  взыскания на заложенное имущество  в случае невыполнения заемщиком  своих обязательств;

14) страхование  кредитных рисков.

Вторичный рынок 

5. уступка прав требований по ипотечному кредиту;
6. денежные средства за ипотечные кредиты;
7. размещение ипотечных облигаций;
8. денежные средства за ипотечные облигации.

 

Рисунок 2. Двухуровневая  система ипотечного кредитования²

 

В данной программе  Казахстанская Ипотечная Компания играет роль финансового оператора  и должна выпустить ипотечные  облигации и профинансировать ипотечное  кредитование населения страны в  объеме 146,1 млрд. тенге. В целях обеспечения доступности ипотечных жилищных займов широким слоям населения компанией проведена работа по снижению уровня процентных ставок и увеличению сроков ипотечных жилищных займов до 20 лет. 
       В 2010 году "Казахстанская Ипотечная Компания" была реорганизована путем присоединения дочерней организации АО "ИО "КазИпотека". "Казахстанская Ипотечная Компания" получила статус ипотечной организации и право на прямое ипотечное кредитование населения. 
      В 2012 года АО «ИО «Казахстанская Ипотечная Компания» стала оператор по реализации одного из основных направлений  «Арендное жилье с правом выкупа» в рамках программы «Доступное жилье-2020». 

В настоящее  время АО «ИО «Казахстанская Ипотечная  Компания» осуществляет свою деятельность во всех регионах Казахстана. 

 «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компания» – Акционерное общество с участием государства. Акционером компании является Правительство Республики Казахстан в лице Агентства по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства РК (АДСиЖКХ). 
 АО «ИО Казахстанская Ипотечная Компания» является государственной структурой с социальной направленностью.

Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются  тем, что обеспечением этих бумаг  является жилая недвижимость. Однако ликвидность жилой недвижимости очень низка. Если банку даже удается выселить неплатежеспособного заемщика (на это даже в США может уйти до двух лет), у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.

Причина, по которой  инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство.

Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных  кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан  необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной  шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане[9, с.12].

В настоящее  время в целях реализации программы  АО «ИО «КИК» созданы дочерние организации ТОО «Единые Платежные  Системы» и  АО «Казахстанская Жилищно-Строительная Корпорация», которые будут проводить  необходимые работы с застройщиками арендного жилья, поставщиками услуг и арендаторами.

В связи с  проведением активной работы по своевременному запуску направления «Арендное  жилье с правом выкупа» в период реализации программы АО «ИО «КИК»  будет ориентировано на строительство, введение в эксплуатацию и передачу арендного жилья.

 

 

2.2   Оценка деятельности коммерческих банков в сфере ипотечного кредитования

 

 

В таблице 1 изображена структура совокупных активов ипотечных  организаций.

 

Таблица 1

Структура совокупных активов ипотечных организаций

                                                                                                                                               Млрд. тенге

Наименование	2009г		2010г		Откл. (+;-) в %	2011г		Откл. (+;-) в %
	Объем	Доля в %	Объем	Доля в %		Объем	Доля в %
Деньги	0,9	1,1	0,9	0,8	-	0	0	-100
Корреспондентские (текущие) счета	1,5	1,9	13,9	11,3	В 9,3 раза	3,8	3,8	-72,7
Ценные бумаги	1,9	2,3	23,0	18,7	В 12,1 раза	23,0	23,4	-
Вклады, размещенные в  других БВУ	0,7	0,9	6,3	5,1	В 9 раз	10,7	10,9	69,8
Займы клиентам	68,4	85,2	76,8	62,6	12,3	60,2	61,2	-21,6
Основные средства и  нематериальные активы	1,6	2,0	4,2	3,4	В 2,6 раза	4,0	44,1	-4,8
Резервы (провизии) по займам и финансовому лизингу, предоставленным  клиентам	-10,2	-12,7	-7,8	-6,4	-23,5	-4,4	-4,5	-43,6
Прочие активы	15,5	19,3	5,5	4,5	-64,5	1,1	1,1	-80,0
Итого активы	80,3	100,0	122,8	100,0	52,9	98,4	100,0	-19,9
П Р И М Е Ч  А Н И Е – таблица составлена на основе данных из [10], [11]

 

Здесь мы можем  наблюдать, что наибольшую долю занимают займы юридическим и физическим лицам: в 2009 году их доля составила 85,2% от общего объема совокупных активов (или 68,4 млрд. тенге), в 2010 году – 62,6% или 76,8 млрд.тенге; в 2011 году – 61,2% (или 60,2 млрд. тенге).

Таким образом, в 2010 году общий объем выданых ссуд увеличился на 12,3%, а в 2011 году, наоборот, уменьшился на 21,6%.

Вторую позицию  неизменно занимают ценные бумаги, чья доля в 2009 году равна 2,3% (или 1,9 млрд.тенге), в 2010 году 23,4% (или 23,0 млрд.тенге) и в 2010 году этот показатель был равен 18,7% (или 23,0 млрд.тенге).

Исходя из полученных данных, вычислим, что доля ценных бумаг  в в 2010 году по сравнению с предыдущим увеличилась в 12 раз.

В таблице 2 и на рисунке 3 показана динамика качества ипотечных жилищных займов.

 

Таблица 2

Качество ипотечных  жилищных займов

                                                                                                                                         Млрд. тенге

Качество ипотечных  жилищных займов	2009 год		2010 год		Откл. (+;-) в %	2011 год		Откл. (+;-) в %
	Объем	Доля в %	Объем	Доля в %		Объем	Доля в %
Стандартные	200,6	23,7	104,7	14,7	-47,8	96,5	12,7	-6,8
Сомнительные	526,9	62,2	521,6	73,5	-1	575,5	76,0	0,8
Сомнительные 1 категории	369,0	43,6	246,6	34,7	-33,2	322,9	42,6	30,9
Сомнительные 2 категории	13,9	1,6	156,7	22,1	в 12 раз	18,2	2,4	-88,4
Сомнительные 3 категории	6,0	0,7	5,5	0,8	-8,3	126,9	16,7	в 22 раза
Сомнительные 4 категории	15,0	1,8	14,9	2,1	-0,6	9,3	1,3	-37,6
Сомнительные 5 категории	123,0	14,5	97,8	13,8	69,5	98,2	13,0	0,4
Безнадежные	119,3	14,1	83,4	11,8	-30	85,7	11,3	2,64
Всего	846,8	100	704,1	100,0	-16	757,7	100	6,76
П Р И М Е Ч  А Н И Е – таблица составлена на основе данных из [10], [11]

 

Общий объем займов в 2009 году равен 846,8 млрд.тенге, в 2010 году – 704,1 млрд.тенге, а в 2011 году - 757,7 млрд.тенге.

Доля стандартных  ипотечных жилищных займов в 2009 году равна 200,6 млрд. тенге, что составляет 23,7% от всех ипотечных займов, тогда  как в 2010 году этот показатель был  равен 104,7 млрд.тенге, т.е. 14,7%.

Таким образом объем стандартных займов в 2010 году уменьшился на 47,8%, и в 2011 году еще на 6,8%, т.к. объем стал равен 96,5 млрд.тенге (или 12,7%).

Наибольший  объем приходится на долю сомнительных ипотечных займов. В 2009 году доля составила 62,2% (или 526,9 млрд.тенге), в их составе: сомнительные займы 1 категории с долей 43,6%(369,0 млрд.тенге), 2 категории – 1,6%(13,9 млрд.тенге), 3 категории – 0,7%(6,0 млрд.тенге), 4 категории 1,8%(15,0 млрд.тенге), 5 категории – 14,5%(123,0 млрд.тенге). В 2010 году их доля ровна 73,5%(521,6 млрд.тенге), из них сомнительные займы 1 категории – 34,7%(246,6 млрд.тенге), 2 категории – 22,1%(156,7 млрд.тенге), 3 категории – 0,8%(5,5 млрд.тенге), 4 категории – 2,1%(14,9 млрд.тенге), 5 категории – 13,8%(97,8 млрд.тенге).

В 2011 году объем сомнительных ипотечных займов увеличился на 0,8%, по сравнению с предыдущим 2010 годом, их доля составляет 76,0%(или 575,5 млрд.тенге). Из них сомнительные займы 1 категории – 42,6% (322,9 млрд.тенге), 2 категории – 2,4% (18,2 млрд.тенге), 3 категории – 16,7% (126,9 млрд.тенге), 4 категории – 1,3% (9,3 млрд.тенге), 5 категории 13,0% (98,2 млрд.тенге).

Доля безнадежных  ипотечных займов в 2009 году равна 14,1% (или 119,3млрд.тенге). В 2010 году их объем уменьшился на 30%, и таким образом их доля составила 11,8% (или 83,4млрд.тенге). А в 2011 году объем увеличился на 2,64% доля безнадежных ипотечных займов составила 11,3% (или 85,7млрд. тенге)

 

 

Рисунок 3. Качество ипотечных жилищных займов³

 

По состоянию  на 1 января 2012 года совокупный ссудный портфель ипотечных организаций составил 60,2 млрд. тенге, что ниже показателя на начало предыдущего года на 16,6 млрд. тенге или на 21,6%.

Совокупный  размер обязательств ипотечных организаций  по сравнению с данными на начало 2010 года, увеличился на 29,8 млрд. тенге или на 48,3% и по состоянию на 01.01.2011 года составил 91,5 млрд. тенге. Рост объема обязательств обусловлен увеличением выпуска в обращение ценных бумаг в 2,2 раза (рисунок 4).

 

Рисунок 4. Динамика изменения ссудного портфеля ипотечных  организаций  (в млрд. тенге)⁴

 

По сравнению с данными на начало 2011 года, совокупный размер обязательств уменьшился на 11,8 млрд. тенге или на 12,9% и по состоянию на 1 января 2012 года составил 79,7 млрд. тенге. Структура обязательств ипотечных организаций представлена на рисунке 5.

 

 

Рисунок 5. Структура  совокупных обязательств ипотечных  организаций⁵

 

Совокупный  размер доходов на начало 2011 года составил 14,9 млрд. тенге (на 01.01.2010 года – 31,9 млрд. тенге), расходов – 16,2 млрд. тенге (на 01.01.2010 года – 36,1 млрд. тенге). Таким образом, ипотечными организациями по состоянию на 01.01.2011 года был получен убыток в размере 1,3 млрд. тенге. (таблица 3).

 

Таблица 3

Доходность  ипотечных организаций

 

Наименование	Объем 01.01.2010	Доля, в %	Объем 01.01.2011	Доля в %	Откл. (+;-) в %	Объем 01.01.2012	Доля в %	Откл. (+;-) в %
Доходы, связанные  с получением вознаграждения	11,0	16,2	10,1	32,5	-8,2	8,4	29,6	-16,8
Расходы, связанные  с выплатой вознаграждения	6,7	9,8	8,1	26,0	20,9	9,4	33,0	16,0
Доходы, не связанные с получением вознаграждения	20,9	30,8	4,8	15,4	-77,0	2,7	9,5	-43,8
Расходы, не связанные  с выплатой вознаграждения	29,4	43,2	8,1	26,1	-72,5	7,9	27,9	-2,5
Всего	68	100	31,1	100,0	54,3	28,4	100,0	8,7
П Р И М  Е Ч А Н И Е – таблица составлена на основе данных из [10], [11]

 

Совокупный  размер доходов на начало 2012 года составил 11,1 млрд.тенге, расходов – 17,3 млрд.тенге. Отсюда следует, что по состоянию  на начало 2012 года ипотечными организациями  снова был получен убыток в размере 6,2 млрд.тенге.