Ипотечные операции банка

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Актуальность  темы исследования. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

В развитых странах  ипотечной ссудой расходуются в  основном на строительство жилых  домов, коммерческих сооружений и увеличение производственных фондов, т.е. растут масштабы операций, связанных с городской недвижимостью, расширяется городская ипотека.

В современных условиях ипотека  пользуется во многих странах как  эффективный инструмент для решения  «квартирного вопроса» граждан. Помимо этого, международный опыт доказывает, что развитие ипотечного кредитования нередко способствовало оздоровлению национальной экономики в целом. Поэтому тема курсовой работы является актуальной.

Степень изученности  и разработанности проблемы. В экономической литературе исследования в области ипотечного кредитования отражены в научных трудах и публикациях следующих ученых-экономистов: И.Т.Балабанова, Н.Г. Журкиной, О.И. Лаврушина  и др.

Цель и задачи исследования. Основной целью курсовой работы является раскрытие теоретико-методических основ ипотечного кредитования в банковском секторе Казахстана.

В ходе данного исследования ставились следующие конкретные задачи:

- рассмотреть  экономическое содержание ипотечных операций;

- изучить механизм ипотечного кредитования;

- дать оценку  системе ипотечного кредитования Республики Казахстан;

- осуществить анализ деятельности коммерческих банков в сфере ипотечного кредитования.

Объектом исследования является банковская система Казахстана.

Предметом исследования являются экономические отношения, складывающиеся в процессе осуществления отечественными коммерческими банками ипотечного кредитования.

Теоретической и методологической основой исследования послужили теоретические и методические аспекты экономического анализа  деятельности банков в области ипотечного кредитования.

Для работы над  курсовой работой  привлекались также  нормативные акты регулятивных органов.

Курсовая работы базируется на эмпирическом материале  и официально опубликованных отчетностей Комитета финансового надзора Национального Банка РК.

В процессе исследования были применены следующие методы исследования: анализ и синтез, сравнение  и обобщение, ранжирование, экономико-математический метод с использованием программы Word.

Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников, содержит 3 таблицы и 6 рисунков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1  Теоретические основы сущности ипотечных операций банка

 

1.1 Экономическое содержание ипотечных операций

 

 

Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого  имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

Долгосрочный  ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от трех и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика [1, c. 25].

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его  роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно "новый курс" Рузвельта начался  с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается  на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны [2, c. 49].

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное  влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве  и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье [3, с. 54].

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства (разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости). Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление  банковской деятельности. Ипотечный  банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки  на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны [4, c. 78].

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан  необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Так как развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

- вовлечение  капиталов в виде недвижимости  в хозяйственный оборот через  механизмы залога, через вторичный  рынок закладных ценных бумаг  - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости "связывает" значительную часть  денежных средств и этим самым  является важным антиинфляционным  фактором. Например, в США 25% дохода  среднего американца уходят на  оплату долгов по недвижимости;

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно  к работе банков освоение технологии  кредитования под залог, в особенности  под залог недвижимости, позволяет  сделать шаг к общепринятой  в мире системе обеспечения  гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

Следует различать понятия  ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также  залог уже существующего недвижимого  имущества собственника для получения  им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного  обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Особенности ипотечного кредитования:

- ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок;

- долгосрочный характер ипотечного кредита (20 - 30 лет);

- заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

- может быть заложено то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного владения;

- законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

- развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

- ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Юридической и  экономической предпосылкой возникновения  ипотечного кредита является наличие  развитой системы права частной  собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно [5, с. 36].

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями  как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны.

 

 

1.2 Механизм ипотечного  кредитования

 

 

Основная разница  ипотечного кредита от не ипотечного - это то, что при ипотечном кредите есть присутствие залога. Причем, ипотечный кредит (ипотека) выдается как в залог существующего в собственности заемщика имущества, так и в залог приобретаемого имущества (тот случай, когда ипотека оформляется одновременно с приобретением имущества).

Оформление ипотеки –  многоэтапная процедура, содержащая в  себе сбор различных документов, прохождение  комиссии банка кредитора, поиск  подходящего жилища, оценка жилья  и его страхование, заключение договора

ипотеки. На этом нелегком пути возможно поможет ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентств недвижимости при приобретении квартиры в кредит. Организация ипотечного кредитования включает в себя следующие этапы, схематично представленные на рисунке 1.

 

 

 

 

Рисунок 1. Этапы ипотечного кредитования¹

Постоянно действующим  коллегиальным органом филиала, призванного обеспечивать оперативный  характер рассмотрения кредитных заявок, снижение кредитных рисков и недопущение  предвзятости и постороннего влияния на принятие кредитных решений при ипотечном кредитовании является розничный кредитный комитет.

В полномочия розничного кредитного комитета входит рассмотрение кредитных заявок по розничным кредитам в пределах установленного лимита для  розничного кредитования. Розничный кредитный комитет состоит из трех членов:

• начальник отдела розничного кредитования – председатель комитета;
• кредитный офицер;
• юрист филиала.

Работа с  привлеченными клиентами возлагается  на кредитного офицера. Задачи кредитного офицера отдела розничного кредитования следующие:

• информирование клиентов о порядке и условиях розничного кредитования банка при личном общении, по телефону или по электронным каналам связи;
• предварительная квалификация клиентов;
• расчет расходов на получение кредита;
• консультация клиентов о необходимом пакете документов для кредитования;
• анализ заявки;
• подготовка и внесение на рассмотрение кредитной заявки на Розничный кредитный комитет;
• взаимодействие с менеджерами отношений по вопросам привлечения клиентов для розничного кредитования, в том числе по отработке целевых групп клиентов;
• мониторинг кредита и работа с просроченной задолженностью.