Ипотечное кредитование

Причиной стал кризис ликвидности. С июня 2007 года к ноябрю 2008 года доля длинных [более 3 лет] кредитов в общем объеме кредитов частным  лицам у мелких ипотечных банков [ниже 300-го места по активам] рухнула  с 54 до 4%, а у средних [до 300-го места] — с 33 до 8%. Три крупнейших ипотечных  кредитора с ноября 2008 года тоже снизили выдачу длинных кредитов: Сбербанк — на 35% по сравнению с  октябрем, “ВТБ 24” — на 34%, Газпромбанк  — на 65%. В IV квартале 2008 года выдача новых ипотечных кредитов поддерживалась за счет “ВТБ 24”, Сбербанка, Райффайзенбанка  и еще не более 4–5 банков, констатирует АИЖК. 
Банки ужесточили условия кредитования: перестали учитывать неофициальный доход, отказались от кредитов без первоначального взноса; на 17 декабря среднее соотношение кредит-залог составляло для вторичного рынка жилья 73%, для первичного и под залог имеющегося жилья — 63%, сообщает АИЖК.

Государство собирается стимулировать выдачу банками ипотечных  кредитов. В I полугодии 2009 года объем  кредитования должен быть доведен до превышающего 300 млрд рублей. Эта сумма  превосходит совокупный объем кредитов, выданных в I полугодии 2008 года, когда  кризис еще не заставил банки свернуть свои ипотечные программы. Согласно новому порядку рефинансирования кредитов, установленному Агентством по ипотечному жилищному кредитованию [100% акций которого принадлежит государству], старые кредиты банков будут рефинансироваться только при условии выдачи новых. При этом по условиям АИЖК объем выданных банками кредитов должен вдвое превышать объем ипотечного портфеля, который необходимо рефинансировать.

Однако, чтобы эти  планы претворились в жизнь, по мнению большинства ставропольских банкиров, экономическая ситуация в стране и мире должна стабилизироваться. Кроме  этого, как подчеркивает заместитель  управляющего ставропольским филиалом АКБ “МБРР” [ОАО] Игорь Яковлев, должны присутствовать долгосрочная ликвидность в банковском секторе, благоприятная ситуация на рынке труда и в строительном секторе и, естественно, мощная государственная поддержка через структуры АИЖК и пр. Как видим, на текущий момент многие из этих условий отсутствуют. По мнению Татьяны Адаменко, управляющего ставропольским филиалом банка “Возрождение”, стоящего у истоков ипотечного кредитования в России, сегодня главное не выдать, а обеспечить своевременный возврат и качественное обслуживание долга. Что касается Сбербанка, то ему не требуются никакие дополнительные стимулы для выдачи ипотечных кредитов. Директор управления кредитования частных клиентов Северо-Кавказского банка Сбербанка России Марина Агаурова отмечает: “Жилищное кредитование всегда было и остается для Сбербанка одним из приоритетных направлений работы. У нас есть все необходимые ресурсы для продолжения активной работы на рынке ипотеки: большая ресурсная база, опытный кадровый состав, доступные условия жилищных кредитов. На текущий момент мы по-прежнему предлагаем нашим клиентам четыре кредитные программы на цели приобретения жилья. И, несмотря на некоторое повышение ставок в конце прошлого года [повышение составило максимум 1,75 процента], условия жилищного кредитования в Сбербанке остаются одними из самых выгодных на рынке”. 
Кризисные явления в мировой финансовой системе не могли не сказаться на динамике выдачи кредитов. По мнению Игоря Яковлева, пиковым с точки зрения роста ипотечного кредитования стал 2007 год. Однако Татьяна Адаменко не полностью разделяет это заявление. В банке “Возрождение”, говорит она, за 9 месяцев 2008 года выдано на 45% кредитов больше, чем за этот же период 2007 года. А в IV квартале 2008 года действительно произошло количественное снижение по сравнению с IV кварталом 2007 года и составило 17%. “В Сбербанке, — говорит Марина Агаурова, — доля жилищных кредитов в портфеле ссудной задолженности банка на 1 января 2009 года составила 40 процентов, в сравнении с 2007 годом она выросла на 6 процентных пунктов. Жилищное кредитование является одним из приоритетных направлений деятельности нашего банка, объем вложений в которое на настоящий момент составляет около 14 миллиардов рублей, при этом только в 2008 году более 10 тыс. жителей Северо-Кавказского региона стали обладателями собственного жилья при помощи 6 миллиардов кредитных средств Сбербанка”.

Прогнозировать, в  какую сторону качнутся процентные ставки по кредитам на приобретение жилой  недвижимости, в текущих условиях крайне сложно. Но, скорее всего, процентные ставки по кредитам, в том числе  и по жилищным, учитывая сложившуюся  динамику, снижаться не будут. В этом наши банкиры единодушны. Как и  в том, что наступивший год  будет очень нелегким для ипотеки. Рост процентных ставок, снижение платежеспособности населения, отсутствие долгосрочных ресурсов у финансовых институтов, высокая  инфляция, неожиданно возросшие валютные риски, недостаточность средств, выделяемых государством для АИЖК, — все  эти факторы резко изменят  картину ипотечного рынка. Дальше мнения банкиров разделяются. Игорь Яковлев  уверен, что доступность ипотеки  значительно сократится, уменьшится и число банков-операторов на ипотечном  рынке. В результате чего сделки по покупке недвижимости в кредит будут  занимать очень незначительную часть  и по своим объемам могут вернуться  на несколько лет назад. Татьяна Адаменко в свою очередь не сомневается, что продуктовая линейка кредитов видоизменится, ставки увеличатся, условия выдачи ужесточатся, требования к заемщикам повысятся. А в ОАО АКБ “Росбанк” считают, что у банка крепкий фундамент и стойкий иммунитет к разного рода потрясениям. В 2009 году ставропольский филиал Росбанка планирует увеличение объемов ипотечного кредитования. Снижение стоимости на квартиры открывает хорошие перспективы для увеличения объемов ипотечного кредитования. Значит, у большего числа граждан появится возможность приобрести в собственность жилую недвижимость. По мнению Марины Агауровой, все будет зависеть от складывающейся экономической ситуации на рынке: “Но жилье востребовано всегда, поэтому мы уверены, что ипотечное кредитование будет развиваться и в дальнейшем. Что же касается Сбербанка, то мы и в дальнейшем готовы работать на данном сегменте финансового рынка региона, предлагая нашим клиентам вполне доступные условия”. 
           Снижение доступности ипотеки сокращает спрос и приведет к падению цен на недвижимость. “Наиболее вероятна коррекция цен на жилье в тех регионах, где одновременно доля ипотечного кредитования составляла более 20 процентов, объемы ипотечного кредитования снижаются, а количество сделок купли-продажи квартир уменьшается”, — делают закономерный вывод аналитики АИЖК.

Заключение

В заключении следует отметить, что ипотечное кредитование в  России рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства. Роль ипотеки в обеспечении  экономического роста страны достаточно велика.

Судя по аналитическим  данным, ситуация на рынке ипотечного кредитования, что касаемо размеров кредита, – более, чем неординарна, а скорее даже хаотична.

Отсюда можно  сделать только один вывод, что в  предвкушении кризиса в начале 2009 года, российские граждане, имеющие  средства на ипотеку, старались любыми силами ее получить. Причем их не так  пугало увеличение процентных ставок и уменьшение сроков кредитования, сколько предстоящая неизвестность  и угроза дефолта. Иными словами, люди просто боялись, что их сбережения пропадут и брали в банках «все подряд», любой ипотечный кредит на самых невыгодных условиях был  не в тягость, так как потерять деньги вообще было бы еще хуже. Те, кто не поддался всеобщей панике, придержал  средства до лучших времен. Хотя они, по всему видимо, еще не наступили, размер ипотечного кредита в разных областях России также, как и раньше, не поддается  логике.

То, что ипотечное кредитование начинает вновь набирать обороты – бесспорно, но когда оно достигнет своего оптимального соотношения – недорогой цены на недвижимость в совокупности с выгодными условиями кредитования – не известно. Остается только наблюдать за рынком и делать соответствующие выводы.

Список используемой литературы

• данные аналитической службы МИАН
• Новости. По материалам "РБК. Исследования рынков"
• Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
• Федеральный закон РФ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" от 24.12.2002 N 179-ФЗ.
• Федеральный закон РФ "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 N 152-ФЗ.
• Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // М.: Банковское дело. 2008 г., №3, с. 34-39
• Интернет-ресурсы: www.Realtypress.ru, www.ipocredit.ru.