Ипотечное кредитование

ГЛАВА 2. Аналитические  данные.

2.1 Состояние рынка

2.1.1 Объем выданных кредитов

В октябре-ноябре 2008 года объемы выдачи ипотечных кредитов снизились  в 36 регионах, при этом в  некоторых более чем на 40%. О приостановке ипотечных программ объявили 17 банков, доля которых в общем объеме жилищных кредитов, выданных в 2008 году, составляла порядка 20%.

При этом  в агентстве недвижимости МИАН доля сделок, совершаемых с использованием ипотечного кредитования, в I квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. сократилась всего на 14% и составила 13% от общего количества совершенных покупок (по сравнению с 32% в январе-марте 2008 г.). По нашему мнению, данные показатели являются результатом поиска альтернативных возможностей для клиентов, которые на первый взгляд не очевидны, однако позволяют удовлетворить потребности в недвижимости с помощью привлечения кредитных инструментов и сегодня.

 

2.1.2 Ипотечные программы банков

В конце 2008 года большинство  банков прекратили кредитование новостроек. В настоящее время банками  предлагаются ипотечные программы  на приобретение жилья на вторичном  рынке под залог приобретаемой  или имеющейся недвижимости, с  фиксированной или плавающей  процентной ставкой:

·   Средняя ставка по кредиту – 18,82% в рублях и 15,01% в долларах США;

·   Оптимальный срок кредитования – 10-15 лет;

·   Первоначальный взнос – не менее 30-40% от стоимости залоговой квартиры;

·   Средняя величина предоставляемого кредита в Москве – 2,4 млн. руб. или $70 тыс.  

 

В октябре-декабре прошлого года многие банки пересмотрели процентные ставки по ипотеке в сторону повышения. При этом рублевые ставки росли более  высокими темпами относительно валютных. Разброс процентных показателей  по предлагаемым ипотечным программам достаточно велик – от 14 до 30%.

В январе 2009 года ставки по ипотеке  находились на стабильно высоком  уровне, существенного их изменения  зафиксировано не было. Это обусловлено  тем, что в IV квартале прошлого года банки увеличили их «с запасом» на случай резкого ухудшения рыночной ситуации.

В Москве в феврале средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам выросла на 0,6% и составила 18,82%, по долларовым кредитам – на 0,52% до 15,01%. Однако данный рост обусловлен, скорее колебанием валютных курсов в первые недели 2009 г. 

Средневзвешенные  ставки по ипотеке в начале 2009 г. :

Кредитный продукт	Ставки в рублях				Ставки в долларах США
	февраль		январь		февраль		январь
	min	max	min	max	min	max	min	max
Кредит на приобретение квартиры, вторичный рынок	17,82%	19,41%	16,71%	19,06%	14,00%	16,04%	13,12%	15,13%
Целевой кредит под  залог имеющегося объекта недвижимости	18,99%	19,99%	18,74%	19,81%	14,63%	15,91%	14,42%	15,88%
Кредит на покупку  загородного дома с землей, вторичный  рынок	17,61%	19,10%	16,68%	18,32%	13,78%	15,75%	13,31%	15,11%

По регионам средневзвешенная ставка по выданным кредитам в иностранной  валюте (по данным ЦБ РФ) повысилась с 10,8% в 3 квартале 2008 года до 12,5% в январе 2009 года. В рублях ставки по выданным ипотечным кредитам, как правило, не превышают 18%, а в ряде регионов и 15%. Так, в регионах присутствия МИАН, кредиты по ставке выше 15% зафиксированы только в Новосибирской, Липецкой областях и Республике Башкортастан, а в  среднем она составила порядка 14%, минимальная — 13,5% — отмечена в Туле.

Приложение 1. Ипотека в условиях кризиса. Регионы  России:

Парамет-ры ипотечного кредита	Санкт-Петербург	Краснодар	Калуга	Тюмень	Н. Новгород	Пермь	Казань	Белгород	Волгоград	Екатеринбург
Валюта кредита	РублиРФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ
Первоначальный  взнос	20%	30%	30%	10%	30%	30%	30%	30%	30%	25%
Max сумма кредита,  руб	300 000	350 000	не более 70% от стоимости  объекта	100 000	не более 70% от стоимости  объекта	-	-	не более 70% от стоимости  объекта	-	-
Min сумма кредита,  руб	8 000 000	8 000 000		8 000 000		8 000 000	4 000 000		4 000 000	5700000-7000000
Срок кредита	3-20 лет	3-20 лет	3-28 лет	3-30 лет	3-30 лет	3-20 лет	до 30 лет	3-27 лет	3-30 лет	до 30 лет
Процент-ная ставка	14,5-17,5%	15,5-18,00%	13,50%	Рассчи-тывается индивиду-ально	от 13,50%	17,50%	Рассчи-тывается индиви-дуально	12,75-16,00%	Рассчиты-вается индивиду-ально	от 14,5%
Основные требования к заемщикам:
возраст заемщиков	не менее 18 лет, на момент погашения кредита не более 65 лет							не менее 18 лет, а на момент погашения кредита не более 75 лет
стаж на последнем  месте работы	не менее 6 месяцев для  работников по найму с подтверждением дохода по форме 2 НДФЛ, для собственников  бизнеса необходимо подтвердить  доход за последний год
Основные требования к предмету залога:
предмет залога	квартира или жилой  дом с земельным участком (вторичный  рынок)	-	любые жилые помещения (кроме отдель-ных комнат)	квартира либо отдельно стоящий  дом, коттедж для постоян-ного прожива-ния	-	квартира или жилой  дом с земельным участком (вторичный  рынок)		квартира в многоквар-тирном доме, а также отдельно стоящий жилой дом, коттедж для пос-тоянного прожива-ния	жилое помещение	квартира, либо отдельно стоящий дом, коттедж для постоян-ного прожива-ния
расположение	предмет залога должен располагаться  на соответствующей территории субъекта РФ

Несмотря на февральский  рост процентных ставок, по итогам марта  ожидается его значительное замедление, за которым в перспективе возможно последует незначительное снижение.

2.1.3 Требования к заемщику

В конце прошлого года наряду с усложнением процедуры андеррайтинга  у банков сформировались новые требования к заемщикам, что привело к  существенной трансформации профиля  потенциального потребителя ипотечного кредита:

·   Заметно изменился в сторону увеличения и расширился возрастной диапазон потенциального заемщика: если в начале 2008 г. он составлял 30-35 лет, то в настоящее время – 35-55 лет.

·   Явно прослеживается тенденция ужесточения требования банков к величине ежемесячного совокупного дохода семьи заемщика, который в настоящее время должен составлять не менее 100 тыс. руб., при этом обязательно его подтверждение справкой по форме 2-НДФЛ.

·   Предпочтения отдаются заемщикам способным внести первоначальный взнос не менее 30-40% от стоимости залоговой квартиры.

·   Снизился средневзвешенный срок кредитования – с 16 до 12,5 лет.

·   Изменились критерии профессиональной принадлежности заемщика – сотрудники финансовых и девелоперских компаний, а также работники металлургической промышленности перешли из «группы доверия» в «группу риска». 

Изменение характеристик типового заемщика в условиях кризиса

 

Характеристики  типового заемщика	2007 – 2008 гг. (докризисный период)	2009 г.
Возраст заемщика, лет	30-35	35-55
Предмет ипотеки	вторичный рынок,  новостройки	вторичный рынок
Категория работника	по найму	по найму
Общий стаж работы / стаж работы на последнем месте	- / 1 год	8 лет / 1,5 года
Подтверждение дохода справкой по форме 2-НДФЛ	50%	100%
Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика, руб.	60 000	100 000
Первоначальный  взнос	10-15%	30-40%
Ежемесячное соотношение  платежа к доходу	50% к 50%	35% к 65%
Средний размер ипотечного кредита Москва / Регионы, руб.	4 500 000 / 737 000	2 400 000 / зависит от региона
Средневзвешенный  срок кредитования, лет	16	12,5
"Группа риска"  по профессиональному признаку	Владельцы малого и среднего бизнеса, представители игорного бизнеса  и творческих профессий, работники  сферы услуг	Владельцы малого и среднего бизнеса, сотрудники финансовых, девелоперских компаний, работники металлургической промышленности, представители творческих профессий
"Группа доверия"  по профессинальному признаку	IT-специалисты, бухгалтеры, сотрудники финансовых, девелоперских компаний, работники металлургической промышленности, нефтяной индустрии, занятые на производстве	Государственные служащие на руководящих должностях, работники, занятые в сфере производства продуктов питания, бухгалтеры

2.2 Перспективы решения жилищного вопроса в условиях кризиса

2.2.1Антикризисные меры банков

Учитывая стабильный рост уровня просроченной задолженности (из 1,198 трлн. руб. ипотечных кредитов, выданных на 1.01.2009 г. в рублях и валюте, доля неплатежей составила 1,09%. При этом уже в 12 регионах уровень просрочки  превысил 10% , в то время, как критичным  считается 5%-ый уровень) большинство  банков, активных на рынке ипотеки,  (Сбербанк, ВТБ 24, Уралсиб и др.) разрабатывают и реализуют собственные программы поддержки граждан. В их числе:

·   отсрочки или рассрочки по кредитам сроком от 6 мес. до 1 года, либо предоставление нового кредита на погашение предыдущего;

·   реструктуризация кредита через выплату только процентных платежей сроком до трех лет (при невозможности делать это самостоятельно заемщик сможет получить на эти цели стабилизационный кредит);

·   снижение суммы ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита до максимально возможного в рамках выбранной заемщиком ипотечной программы;

·   досрочное погашение кредиторской задолженности без штрафных санкций.

Реструктуризацию на стандартных условиях либо в индивидуальном порядке наиболее широко практикуют Сбербанк, «Дельта Кредит», «Уралсиб», Промсвязьбанк, Абсолют Банк, Русь-банк, Банк Москвы, Хоум Кредит&Финанс Банк. Внедрение подобных программ планируют Городской ипотечный банк и Альфа-Банк.

Решение жилищной проблемы возможно также с помощью потребительских кредитов, предлагаемых большинством банков. Как правило, они выдаются на срок не более двух-трех лет, под процентную ставку около 20%. Сумма предоставляемого кредита в среднем составляет 300-500 тыс. руб.

2.2.2 Государственные программы

Государство, со своей стороны, разрабатывает и реализует дополнительные меры, направленные на поддержание  рынка ипотечного кредитования:

С января 2009 г. в 2 раза (до 2 млн. руб.) увеличен размер суммы, с которой  покупатель жилья может оформить налоговый вычет.

Согласно программе антикризисных  мер на 2009 год, опубликованной Правительством РФ, работодатели, могут возместить своим сотрудникам уплату процентов по жилищным кредитам, с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы (не более 3% от расходов на оплату труда). Со стороны государства в 2009 году на эти цели будет выделено 300 млн. руб.

В конце февраля 2009 года в  структуре АИЖК создано ОАО "Агентство  по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (ОАО "АРИЖК"), силами которого разработан и в настоящее время реализуется «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан». Согласно ему, на реструктуризацию ипотечного кредита могут претендовать заемщики, получившие кредит до 1 декабря 2008 года, если из-за кризиса существенно ухудшилось их материальное положение (сумма средств после уплаты кредита меньше прожиточного минимума), а также отсутствуют активы, которые он мог бы направить на поддержание своей платежеспособности. Так, недвижимость, купленная в кредит, должна быть единственным местом для проживания заемщика и не являться элитным или дачным жильем. При этом площадь квартиры не должна превышать 50 кв. м для одиноко проживающих, 70 кв. м – для двух проживающих и 30 кв. м на каждого – для трех и более человек. Заемщик должен подтвердить свою неплатежеспособность документами (трудовая книжка, подтверждающая увольнение по сокращению штатов, либо справка 2-НДФЛ, подтверждающая резкое сокращение заработной платы). Участие в программе основано на принципах платности, возвратности и срочности обязательств.

С января 2009 г. для погашения  основного долга и процентов  по ипотечным кредитам можно воспользоваться «Материнским капиталом». Закон, предусматривающий такую возможность, был принят 25 декабря 2008 года и вступил в силу с 11 января 2009 года. На эти цели из федерального бюджета будет выделено 26,3 млрд. руб. Согласно официальному сообщению Пенсионного Фонда РФ, с начала приема заявлений для направления средств материнского капитала на погашение ипотечных кредитов, поступило около 11,5 тыс. заявлений (и более 112 тыс. обращений граждан), что составляет порядка 13% от выданных государством сертификатов. Ожидается, что реально воспользуются этой возможностью 88 тыс. семей.

2.2.3 Перспективы ипотечного кредитования в России

Рынок ипотечного кредитования в России откатился на уровень 2000-х  годов.

По данным исследования, проведенного специалистами компании Vesco Consulting, было отмечено, что сейчас получить ипотечный кредит стало  практически невозможно: первоначальный взнос увеличен до 30–40% (против 10–15% в августе 2008 года), сократился срок предоставления кредита, к рассмотрению принимаются только «белые» доходы заемщиков.

При этом процентная ставка по ипотечным кредитам выросла  на 5–7%: сегодня при получении  кредита на этапе строительства  она варьируется в минимальных  пределах 14–20% в рублях и 14–15% в долларах. Если предмет кредита – вторичное  жилье, то в этом случае процентные ставки будут немного ниже – 13,5%–18,5% годовых в рублях, 13,5–14% годовых  в долларах США.

Одним из ключевых факторов, влияющих на положительное  решение банка, сейчас служит наличие  у заемщика активов (земля, машина, дача), а так же подтвержденного справкой 2-НДФЛ ежемесячного дохода на сумму  не менее 90 тыс. рублей. Естественно, в  таких условиях получить кредит для 80% населения России – невозможно.

По данным Центробанка, с начала 2009 года по 1 мая просроченная задолженность по ипотеке в российских банках выросла до 1,8% и составила 18,8 млрд. рублей от общего объема задолженности  по ипотечным жилищным кредитам (1,028 трлн. рублей). Рост просрочки вместе со снижением спроса на ипотечные  кредиты, проблемами рефинансирования фактически заставили кредитные  институты отказаться от ипотеки. В  начале 2008 года на рынке Москвы с  ипотечными кредитами работали 88 банков, сейчас ипотеку предлагают лишь 10–15 финансовых институтов.

Несмотря на активную роль государства в решении сложившихся  проблем, стабилизироваться ситуация сможет не раньше, чем к 2012 году.

2.2.4 Перспективы  ипотеки по мнению АИЖК

 Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [АИЖК] оценило, каким был 2008 год для российской ипотеки. Результаты неутешительные, но 2009 год будет еще хуже. I полугодие 2008 года стало исключительно удачным для ипотеки — было выдано на 67% больше кредитов, чем в I полугодии 2007 года. Но дальше кризис поломал все прогнозы: за три квартала рост составил уже всего 25%, а по итогам года выдано 608–630 млрд руб. [против 556 млрд руб. в 2007 году], говорится в обзоре “Краткий анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования”, подготовленном АИЖК. Таким образом, рост cоставит всего 9–13%.