Ипотечное кредитование

Таким образом, сумма ежемесячного платежа  будет уменьшаться, так как

снижаются выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет (120 месяцев).

Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по

погашению кредита (в долларах) следующий:

В 1-й  месяц пользования кредитом:

сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3

суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6

Во 2-й  месяц пользования кредитом:

сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6

суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.

В последний  месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту

составит: 83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99

Как видим, в начале срока суммарные платежи  по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер ежемесячного платежа.

Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик  внёс 833 долл. США, как сумму погашения кредита, и плюс 83,3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования кредитом.

Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что он оплатил

суммы по погашению основного долга  за 9 следующих месяцев. В этом случае минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) * 10% / 12 = 76,4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во 2-м месяце должен заплатить на погашение кредита = 10 000 / 120 = 83,3).

Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.):

сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

процент за кредит = 76,4

суммарный платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д.

Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по

процентам за кредит.

Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме  кредита в 10 000 долл.,

сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи для погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166,6 / 0,35 = 476 долл. в месяц.

С увеличением  величины кредита пропорционально растет ежемесячный

суммарный платёж, а в соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи.

Например, при кредите в 50 000 долл. ежемесячная  сумма выплат не превысит 166,6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 = 2380 долл.

Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально необходимого дохода семьи от суммы кредита отражена в Приложении 2.

Дополнительные  расходы заёмщика:

оценка  приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.; нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от суммы стоимости квартиры по договору;

регистрация договора купли-продажи и ипотеки  в Комитете муниципального

жилья - до 3000 руб.; страхование квартиры - 0,75% от её оценочной стоимости; экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в залог - в зависимости от сложности предложенного варианта; услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.

Инвестсбербанк  заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлторских

фирм, услуги которых составят в среднем 3-4% от стоимости квартиры.

Деятельность  Инвестсбербанка показала, что в  Москве очень много желающих получить ипотечные кредиты. Среди этих людей преобладают предприниматели, юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм, аудиторы, директора крупных предприятий. В марте 1999 года, после утверждения Московской городской думой бюджета, были выделены первые 9,5 млн. руб. на финансирование ипотечной программы, и начался резкий подъём активности обращений граждан в Инвестсбербанк за ипотечными кредитами.

K настоящему  времени около 1000 потенциальных  заёмщиков оформили

заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет

Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений  о возможности

кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных  договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов.

Работа  Инвестсбербанка постоянно и  широко освещается в СМИ и находит

одобрение московской общественности. 

Часть 3. Проблемы и пути совершенствования  правового механизма  ипотечного кредитования. 

В ипотечном  кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой

сферы. Основные из них:

отсутствие  достаточного законодательного оформления функционирования

вторичного  рынка ипотечного кредитования,

отсутствие  узаконенной частной собственности  на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу,

несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

С целью  совершенствования последней проблемы необходимо внести в

федеральное законодательство и нормативные  документы ряд дополнений и

изменений, касающихся проблем:

уточнения порядка реализации права пользования  заложенным жилым помещением, обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Речь  идет о правах пользования жилым помещением членами семьи

собственника, проживающими в принадлежащем ему  жилом помещении,

приобретенном с помощью кредита и находящемся  в залоге.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

проживающие с залогодателем члены его  семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса

Российской  Федерации, ставит серьезные препятствия  на пути развития

ипотечного  жилищного кредитования и жилищного  рынка в целом.

Необходимо  внести ряд поправок в указанные  законы в части оснований и

порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.

Кроме того, есть необходимость в обобщении  Верховным Судом Российской

Федерации вопросов, связанных с особенностями  рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению

недобросовестных  заемщиков и членов их семей. В  настоящее время нет

однозначного  подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.

Создание  механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых

помещений в случае обращения взыскания  на заложенное жилое помещение.

Необходимо  внести изменения и дополнения в  Жилищный кодекс РСФСР,

учитывающие необходимость создания правового  механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью необходимо законодательно закрепить  в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.

Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.

Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.

Согласно  Гражданскому кодексу Российской Федерации  сделки с

недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи

собственника, совершаются только с согласия органов  опеки и попечительства.

Вместе  с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может

служить основанием для такого согласия.

     Заключение.

На основании  исследования данной курсовой работы мы изучили проблемы    ипотеки и ипотечного кредитования, достигли поставленных целей путем решения следующих задач:

1) изучение теоретических основ и особенностей ипотечного кредитования в России;

2) организационная характеристика деятельности Инвестсбербанка;

3) анализ ипотечных программ;

4) анализ проблем и перспектив развития ипотечного кредитования.

К сожалению, на сегодняшний день ипотека доступна лишь тем, чей годовой доход составляет от $ 25 000 до $ 50 000.

Приоритетными шагами могут стать реализация небольших ипотечных кредитов, покрытие части расходов на приобретение нового жилья - старым (его стоимостью), приведение нормативных актов в соответствие с федеральной программой "Свой дом". Сегодня назрела потребность в федеральном институте для стимуляции ипотечного кредитования, в нормативной базе на федеральном и региональном уровне, в анализе и прогнозировании всего относящегося к ипотеке, в подготовке специалистов. Но пока все эти препоны не устранены, слово "ипотека" не будоражит воображение потенциального новосела.