Ипотечное кредитование

Ипотечные кредиты выдаются в долларах США  на срок до 10 лет под

фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.

Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.

Погашение кредита производится ежемесячно (равными  долями по 1/120 части от суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.

Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования. Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается. Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при

оформлении  залога.

Налоговые льготы.

Заёмщик ипотечного кредита имеет право  на налоговые льготы: он

освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными словами, подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ.

Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом

экономия  сопоставима с суммами выплат процентов по кредиту

Требования  к заёмщику и покупаемому жилью.

Во-первых, Московская ипотечная программа  имеет ограничения: она

предназначена только для физических лиц с московской пропиской

(регистрацией).

Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется  пройти в Банке

собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность

потенциального  заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.

Кроме того, необходимо выполнение следующих  обязательных требований:

наличие у заёмщика свободных денежных средств  для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика; расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

приобретать и оформлять в залог можно  любое жильё, расположенное в  пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;

стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого  жилья не должна превышать 1000 долл. США.

Дополнительные  факторы, влияющие на выдачу кредита.

При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком

учитываются следующие положительные факторы:

наличие собственных активов заёмщика (земельные  участки, дома, квартиры,

гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);

наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств (гарантий);

наличие поручительств от платёжеспособных организаций;

документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.); положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств).

При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во

внимание  степень нуждаемости в жилье  потенциального заёмщика. 

Риски и ответственность заёмщика.

При покупке  квартиры за счёт ипотечного кредита  риски для заёмщика могут

быть  вызваны двумя обстоятельствами: 

1) неплатёжеспособностью  банка и 

2) неплатёжеспособностью  заёмщика. 

  1) Риск, связанный с неплатёжеспособностью  банка, теоретически

существует  только в краткий период от внесения первоначального взноса до

момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки,

которые стали уполномоченными банками  Правительства Москвы, отличаются

высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку  они прошли тщательную

проверку  и жёсткий отбор.

После получения кредита и покупки  квартиры заёмщик становится

собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

В любом  случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не

пострадает. Сохранность внесенных денег  и выполнение первоначальных

обязательств  гарантирует Правительство Москвы.

2) Если  заёмщик и его семья становятся  неплатёжеспособными и перестают

ежемесячно  выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.

Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых

торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются  обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

Остаток средств возвращается заёмщику и  может быть использован для

покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный

отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости

предоставляется жильё на правах найма. 
 
 
 
 
 

2.3. Взаимодействие банка  и заёмщика. Платежи  при ипотечном  кредитовании. 

Схема ипотечного кредитования:

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его

кредитоспособность  и при положительном заключении выносят заявление

заёмщика  на заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный  комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик  открывает в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него

первоначальный  взнос в размере, согласованном  с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

5. Банк  выдает заёмщику на руки Ипотечный  сертификат с указанием суммы

утвержденного Банком размера кредита.

6. Заёмщик  самостоятельно или с помощью  риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный  оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После  проверки документов на приобретаемую  квартиру и при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик,  продавец жилья и Банк заключают  трёхсторонний договор купли- продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк  перечисляет (или выдаёт с лицевого  счёта в наличной форме)

продавцу  жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заёмщик  заключает договор страхования  квартиры в пользу Банка.

12. Банк  уступает Московскому ипотечному  агентству право требования по

договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк  продолжает обслуживание заёмщика  в течение всего срока действия

кредитного  договора, т.е. в установленные соответствующим  графиком сроки

принимает от заёмщика все положенные выплаты  по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.

14. После  полного выполнения заёмщиком  своих обязательств по ипотеке

(погашение  долга по кредиту и выплата  процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

Документы, необходимые для рассмотрения вопроса  о кредитовании:

Желающий  получить кредит в рамках Московской ипотечной программы

заполняет в Инвестсбербанке заявление  и опросный лист на бланках,

выдаваемых  консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие

документы:

Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.

Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.

Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).

Выписки из домовой книги по месту регистрации  заёмщика и членов его семьи.

Копии финансово-лицевого счета по месту  регистрации заёмщика и членов его семьи.

Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием

занимаемых  должностей (для заёмщика и членов его семьи).

Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы).

Контракт  с работодателем (если имеется).

Документы, подтверждающие образование.

Примеры расчётов ежемесячных платежей по кредиту  и требуемого дохода

заёмщика. Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1/120 его части. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из расчета 10% в год.