Ипотечное кредитование

 

      Общие подходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой для создания большого количества вариантов получения заемщиком ипотечного кредита. Их наличие и выбор в конкретном случае связаны:

      – с положением заемщика в обществе;

• местом работы и стабильностью его предприятия;
• наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового платежа средств;

      – возможностью и необходимостью продажи  имеющейся у него квартиры, а также  характером процесса, связанного с  такой продажей.

      Поэтому концепция предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты действий, удобные как для заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка (табл. 2.).

      Для нашей страны наиболее подходит приобщение к "расширенной открытой модели" ипотеки. Это двухуровневая система ипотеки, когда сначала банк выдает кредит (первый уровень), а потом продает его инвесторам, которые привлекают под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходит для России.

      Таблица 2.

      Технологии  ипотечного кредитования

 

      Основным  действующим лицом этой модели ипотечного кредитования на российском рынке будет  ипотечный банк или отделение  универсального банка, занимающееся ипотекой. Основным механизмом этой схемы является продажа в рассрочку.

      Первоначальный  взнос заемщика должен составлять не менее 10% от стоимости жилья. Если у  возможного заемщика на данный момент нет такой суммы, банк может предложить ему открыть накопительный счет, на который клиент в течение определенного времени будет регулярно вносить оговоренную сумму. Это докажет кредитоспособность клиента. После этого банк выдает клиенту ипотечный кредит, частично из его же накопленных средств и полученного с них дохода.

      Заемщик (клиент) может и самостоятельно  найти подходящее ему жилье, а  потом обратиться в банк за получением ипотечного кредита – подобное может  соответствовать возможностям универсальных  банков. Проверив кредитоспособность клиента, банк помогает ему выбрать подходящую квартиру из банка данных агентства недвижимости, включающего как первичный, так и вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.

      Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент за банковский кредит.

      Агентство недвижимости, работающее с ипотечным  банком должно решать следующие задачи:

• пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;
• предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;
• подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

 

3. Современное состояние  ипотечного кредитования в России 

      В этом году банкиры не наблюдают сезонного всплеска спроса на ипотеку, который раньше позволял им наращивать ипотечные портфели на 30% за IV квартал. Слабый интерес к ипотеке они объясняют осторожностью, которую приобрели заемщики с начала кризиса. Например, в самом тяжелом для ипотеки 2009 году, согласно данным ЦБ, за IV квартал было выдано около 53 000 кредитов по сравнению с 33 000 в третьем. В "Дельтакредите" выдача в последнем квартале 2009 г. выросла на 70%, в "ВТБ 24" — на 50%.

      В первом полугодии 2010 г. рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался:

• увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. По состоянию на 1 июля 2010 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. увеличилось на 15 кредитных организаций и составило 586 участников, из них 407 кредитных организаций предоставляли в первом полугодии 2010 г. ипотечные жилищные кредиты (далее – ИЖК), остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно осуществляли выдачу ИЖК в рублях 124 кредитные организации, в иностранной валюте – 14 кредитных организаций;
• дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК. В первом полугодии 2010 г. кредитными организациями было предоставлено 107 208 ИЖК на общую сумму 133,4 млрд.руб., или 8,8% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов по сравнению с первым полугодием 2009 г. незначительно уменьшился и составил 1,24 млн.руб. против 1,26 млн.руб. Количество предоставленных ИЖК в первом полугодии 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличилось в 2,4 раза, а по сравнению со вторым полугодием 2009 г. – в 1,3 раза и составило 82,4% от количества выданных в 2009 г. кредитов. Объем предоставленных ИЖК в рассматриваемый период продемонстрировал аналогичную динамику;
• продолжающимся ростом доли ИЖК, предоставленных в рублях. В первом полугодии 2010 г. было выдано 105 609 рублевых кредитов на общую сумму 125,9 млрд.руб. против 1599 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 7,5 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 0,8 процентного пункта и достигла 94,4%;
• снижением ставок по кредитам и либерализацией условий их предоставления. По сравнению с первым полугодием 2009 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,1 процентного пункта, в иностранной валюте на 2,4% и по состоянию на 1 июля 2010 г. составила 13,5 и 11,1% соответственно. Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями рублевых ИЖК не изменился, а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, увеличился на 39 месяцев (со 126 до 165 месяцев);
• устойчивой тенденцией увеличения объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ИЖК. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. на 91,4%, в иностранной валюте – на 65,4% и по состоянию на 1 июля 2010 г. составила 22,3 и 16,3 млрд.руб. соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,1 и 4 процентных пункта, достигнул 2,6 и 8,5% соответственно.

 

      В структуре просроченной задолженности  по-прежнему наибольший удельный вес  приходился на просроченную задолженность  заемщиков Центрального федерального округа, которая по состоянию на 1.07.2010 составила 19,3 млрд.руб., или 50% просроченной задолженности по ИЖК по РФ в целом. При этом следует отметить, что тенденция сокращения указанной доли, наметившая в 2009 г., сохранилась и в первом полугодии 2010 г. Доля просроченной задолженности по ИЖК заемщиков в остальных федеральных округах увеличилась не более чем на 2,4%.

      В первом полугодии 2010 г. 130 кредитных  организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) на сумму 29,3 млрд.руб. (в сопоставимый период 2009 г. – 139 кредитных организаций на сумму 33,2 млрд.руб.). При этом в первом полугодии 2009 г. Рефинансирование было одной из основных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование – его доля в предоставленных ИЖК составила 59,3%, то в первом полугодии 2010 г. доля рефинансированных ИЖК уменьшилась до 22% от общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями.

      Основным  способом привлечения денежных средств  кредитных организаций по-прежнему являлось рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям. В первом полугодии 2010 г. кредитные организации практически не использовали такой вид рефинансирования, как продажа пула с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг (только одна кредитная организация выпустила облигации с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации).

      Среди основных источников рефинансирования ИЖК выделяются специализированные организации – 86,4% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В первом полугодии 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. доля специализированных организаций – резидентов увеличилась с 47,5 до 53,8%, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) не изменился и составил с 21 до 32,6% (с 7 до 9,5 млрд.руб.). Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования уменьшилась на 20,2% (с 9,9 до 2,8 млрд.руб.). Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в первом полугодии 2010 г. не участвовали в рефинансировании ИЖК.

      Несмотря  на увеличение доли рефинансирования ИЖК на внешнем финансовом рынке, основной объем ИЖК рефинансирован на внутреннем финансовом рынке – 67,4%. Во многом этому способствовали принятые Банком России меры, направленные на предоставление ликвидности операторам первичного рынка кредитования. В настоящее время кредитным организация предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения  по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ИЖК (далее АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством РФ, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.

      В настоящее время в ломбардный список Банка России включены ипотечные  облигации на сумму 35 млрд.руб. (по номиналу) следующих эмитентов:

• ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК»;
• ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК»;
• «Ипотечной специализированной организации ГПБ-Ипотека»;
• ЗАО «Национальный ипотечный агент ВТБ 001»;
• ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1»;
• ЗАО «Ипотечный агент МБРР».

 
 
 
 

 Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1,2, 2010 г.

2. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

3. Галанов В.А. Основы банковского дела. Учебник. - М.: ФОРУМ, 2010 г.

4. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. – ПИТЕР, 2009 г.

5. www.cbr.ru

6. www.credits.ru