МОСКОВСКИЙ  ЭКОНОМИКО–ФИНАНСОВЫЙ ИНСТИТУТ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Реферат  на тему:

«Ипотечное  кредитование» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Работа  выполнена

студенткой 4 курса

1ФШ-741-ДО-С

Олейник А.М. 
 
 
 
 
 

МОСКВА  – 2010 г.

1. Правовые основы ипотечного кредитования

 

      Одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.

      Под залогом в гражданском праве  понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного  имущества приоритетно перед  другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

      Если  иное не предусмотрено договором, залог  обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту  удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

      Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке».

      Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

      Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

      Залогодержатель – это лицо, которое принимает  имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

      Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

      Ипотекой  признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

      Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного  им органа). По требованию залогодержателя  предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.

      При ипотеке предприятия залогодержатель  вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного  ипотекой.

      Договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукцией и основными фондами.

      При обращении взыскания на находящееся  в ипотеке предприятие оно  продается с аукциона как единый имущественный комплекс.

      Договор ипотеки обязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

      Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

      В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

      Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в  случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

      В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут  обеспечиваться ипотекой:

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

      Ипотека, установленная в обеспечение  кредитного договора или договора займа  с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

      Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

2. Сущность  и общая структура ипотечного рынка

 

      Ипотека в России выполняет следующие  функции:

     - является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

     - обеспечивает возврат заемных  средств;

     - стимулирует оборот недвижимого  имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономически  нецелесообразны или юридически невозможны;

     - формирует рынок закладных, производных  ипотечных ценных бумаг и др.

      Система ипотеки подразумевает экономическую  и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет  свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

      С принятием Закона «Об ипотеке» создались  стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании.

      Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря  специфике ипотечного жилищного  кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный.

      Первичный рынок ипотечных  кредитов.

      Реализация  экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники, в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств, предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

      Перечень  объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к  нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

      В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может  быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      В качестве предмета ипотеки может  выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском  обороте и имеется возможность  его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

      В сущности, первичный рынок ипотечных  кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю  совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой  в соответствующие обязательственные  отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

      Этим  в большинстве случаев исчерпываются  потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

      В последнем случае для банка (кредитной  организации) реализуется в единичном  или значительном числе двусторонних отношений  заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

      Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

      Вторичный рынок ипотечных кредитов.

      Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент  ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет  трансформации персонифицированных  прав по кредитным обязательствам и  договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

      Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами  и кредиторами на первичном ипотечном  рынке, обеспечивая аккумуляцию  денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.

      На  начальном этапе работы по ипотечному кредитованию возможны два варианта предоставления ипотечных кредитов (табл. 1).

      Таблица 1.

      Варианты