Ипотечное кредитование в России

 Долгосрочные ориентиры  на темпы развития рынка ипотеки  по РФ

 В мае 2012 года вышел  указ президента РФ, в котором  говорится о необходимости развития  всех имеющихся ресурсов для  снижения показателей по среднему  уровню процентных ставок ипотечных  жилищных кредитов на долгосрочную  перспективу до 2018 года. По отношению  к показателям индекса потребительских  цен, снижение процентных ставок  по ипотекам должно достигнуть  уровня не менее 2,2 процентных  пунктов. Стимулирующим фактором для достижения таких процентных показателей должны стать качественно разработанные ипотечные государственные программы.

 После разработки и  утверждения таких государственных  программ выданные населению ипотечные кредиты в цифровых показателях должны быть примерно такими: возрасти с показателей в 650 тысяч в 2012 году до 868 тысяч в 2020 году. Другими стимулирующими факторами для доверия населения страны к ипотечным программам должны стать:

- дальнейшее снижение  инфляции по стране;

- снижение процентных  ставок по ипотечным кредитам;

- повышение уровня денежных  доходов у населения;

- рост средних размеров  ипотечных кредитов;рост объемов жилищного строительства по стране.

 Прогнозы по росту  цен на ипотеку в РФ от  Агентства ипотечного жилищного  кредитования на 2013 год

 Сотрудники АИЖК заявляют, что в 2013 году нужно ожидать  роста цен на ипотечные кредиты  по РФ примерно на 0,5-1%. А по  процентным ставкам цифры достигнут  13-13,5% годовых.

 По мнению риэлторов,  эти прогнозы вполне обоснованны и цифры реальны, но ставки они будут делать, ориентируясь не на кредитные банковские проценты, а на реальные приросты цен на первичную и вторичную недвижимость.

 Например, если рассмотреть  ситуацию по ипотеке 2012 года, то  просматривается такая закономерность: сначала процентные ставки по  ипотечным кредитам стали потихоньку  повышать государственные банки  (с мая-июня 2012 г.), а вслед за  ними и частные банки. В результате, из годовых отчетов видно, что  средняя ставка за 2012 год повысилась  на 0,7% и составила около 12,3% (тоже  в среднем).

 Подобные повышения  кредитных ставок, по мнению финансовых  экспертов, вовсе не критичны  даже для среднего бюджета  населения. В перерасчете на  денежные единицы суммы ежемесячных  выплат по ипотечным кредитам  увеличились не более чем на 1 тысячу рублей в месяц.

 Ипотека для российских  семей продолжается оставаться  «спасательным кругом», если семья  не имеет собственного жилья  и желает улучшить жилищные  условия не в долгосрочной перспективе, а уже сейчас. Более того, покупка собственного жилья по ипотеке – это отличные инвестиции в свое будущее, в будущее своих детей, независимо от региона проживания (Москва, Сибирь, Дальний Восток и др. регионы).

 Естественно, что на 100% прогнозы аналитиков и экспертов  из мира финансов и кредитов  могут и не сбыться. Для осуществления  всех планов по ипотечному  кредитованию должно быть главное  условие – все принятые и  принимаемые в будущем ипотечные  программы должно контролировать  государство. Кроме того, должны  быть учтены следующие факторы:

 «Свежие идеи»

 Так как ипотечный  рынок, в целом, по стране  можно считать вполне сформировавшимся, значит основные «игроки» этого  рынка тоже определены. Опасных  конкурентов, которые бы могли,  каким-то образом, существенно  повлиять на изменения процентных  ипотечных ставок пока не существует. Значит, планы развития ипотечного  рынка между «игроками» давно  определены, стратегия их поведения  не будет кардинально меняться, а лишь будут вноситься небольшие  поправки (корректировки) в ипотечные  программы.

 Но для любого бизнеса  важно его дальнейшее развитие. «Свежие идеи» в качестве запуска  новых ипотечных продуктов очень  важны для российского ипотечного  рынка. К примеру, загородный  сегмент пока остается до конца  не разделенным на сферы влияния  основных «ипотечных игроков». Нужно  развиваться в этом направлении  и искать другие, альтернативные  ходы для «свежих идей».

 Ипотечная зарубежная  недвижимость

 Согласно статистике, в качестве второго приобретаемого  жилья все большее количество  российских семей (с хорошим  достатком и стабильной зарплатой), стремятся купить по ипотеке  зарубежную недвижимость. Значит, 2013 год должен стать переломным  и в этих вопросах.

 Будет наблюдаться  жесткая борьба среди «основных  ипотечных игроков» за сферы  влияния на рынке зарубежной  ипотечной недвижимости, борьба  за потенциальных клиентов-заемщиков.

 В первую очередь,  речь идет о недвижимости в  странах ЕС, где активно стимулируются  вопросы российских инвестиций  в сектор недвижимости. Российские  банки пока только начинают  осваивать эту новую для себя  «ипотечную тропу». Простому российскому  гражданину пока нелегко найти  в России банк, который готов под залог имеющейся у клиента недвижимости выдать кредит на покупку жилья за границей. Но по прогнозам экспертов, уже в 2013 году общая картина с подобными предложениями должна резко измениться.

 В европейских странах  процентные ставки по ипотеке  не превышают 5-6% годовых, российские  же банки пока не готовы  на такие условия ипотечного  кредитования клиентов. Значит должна  быть придумана какая-то альтернатива.

 Развитие сотрудничества  между кредитными банками и  компаниями-застройщиками

 В 2012 году уже наблюдался  характерный выгодный симбиоз  многих банковских учреждений  и строительных компаний при  участии компаний-риэлторов. Для  клиентов такое сотрудничество  нескольких компаний тоже считается  выгодным, ведь гражданин может  не только с выгодой для  себя оформить ипотеку, но и  выгодно приобрести жилье, если  в этом будет заинтересована  вторая сторона – застройщики.  По прогнозам на 2013 год такие  виды сотрудничества между российскими  банками и строительными компаниями  будут только укрепляться к  взаимной выгоде всех сторон  – участников ипотечного рынка.

 Аналитики АИЖК считают,  что ужесточать условия выдачи  кредитов по ипотекам бессмысленно. На 2013 год прогнозируется некоторый  спад спроса на ипотечную недвижимость. Самые «нуждающиеся» в жилье  заемщики уже успели оформить  кредиты на жилье в 2011-2012 гг. на выгодных для себя условиях, по действующим ипотечным программам, поддерживаемых государством. Поэтому  спад спроса на ипотечное жилье  по самым негативным прогнозам  может уменьшиться на 5-7%.

 Этого допустить никак  нельзя, поэтому банки будут всячески  стараться «завлечь» все новых  клиентов-заемщиков. Уже в 2012 году  можно было наблюдать, как некоторые  банки начали предлагать своим  клиентам кредиты без залоговых  обязательств. По всей вероятности  их примеру должны последовать  и другие банковские учреждения. То есть ужесточения условий  по выдаче ипотечных кредитов  ожидать не стоит.

 Какой можно сделать  вывод из всего вышесказанного? Если сценарий развития ипотечного  рынка на 2013 год будет развиваться  по «консервативному пути», с  учетом применения всех позитивных  факторов и эффективных ипотечных  инструментов, а также при поддержке  государства, то доля ипотечного  кредитования в стране может  реально повыситься на несколько  процентов за год. А в перспективе на 2030 год можно будет ожидать увеличения прироста доли этих показателей - с 13,5% годовых до рекордных 30%.

 При «форсированном  сценарии» развития ипотечного  рынка, с ужесточением условий  выдачи ипотечных кредитов, никаких  четких прогнозов никакие аналитики  дать не смогут.

Заключение.

 Таким образом, ипотечное  кредитование – это сложный  финансово-кредитный институт, в  рамках которого принимают участие  множество субъектов рынка. 

Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как  многофакторную модель, включающую и  сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и  операции на рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных  заемщиков.

Основной принцип организации  ипотечного кредитования состоит в  том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность  на финансовом рынке.

Независимо от того, какая  модель ипотеки приживется в России — американская двухуровневая или  европейская накопительная, — их развитие оправдано только при избыточном предложении на рынке недвижимости.

Для массового развития ипотеки в целом по России необходимо обратить взоры на регионы. Как правило, деятельность коммерческих банков по ипотечному кредитованию в регионах должна быть конкурентоспособной, но в настоящее время этот принцип не реализуется на практике. Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур. Возможность рефинансировать «инвестиционные» ипотечные кредиты означает, что в схемы с участием застройщиков могут быть привлечены длинные деньги. Значит, дешевле будут ставки по такого рода кредитам, дешевле, доступнее станет сама жилая недвижимость.

Принятие ряда законов  и нормативных правовых актов  действительно можно считать  решающим шагом в направлении  развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

Для совершенствования системы  банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем –  юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку  на сегодняшний день развитие института  ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью  вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в РФ, так и на региональном уровне.

Усилия законодателей  должны быть направлены в первую очередь  на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения  ресурсов в эту сферу. Поскольку  развитие государственной концепции  ипотеки очевидно и необходимо, в  разработке ипотечных стандартов участвуют  такие организации как Госстрой России, ФКЦБ, Банк России. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг  и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Надо отметить, что все  предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция  по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). Задача города – содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный  бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это  очень емкий и перспективный  рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование станет одним из основных направлений бизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую очередь – региональных.

Список литературы.

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации;

2. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности в РСФР» (с изменениями от 31 июля 1998 г., 5, 8 июля 1999 г., 19 июня, 7 августа 2001 г., 21 марта 2002 г., 30 июня 2003 г.);

3. ФЗ от 10.07.02 №86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (с изменением и дополнением от 10.01.2003 г.);

4. ФЗ от 24.12.02 №179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства РФ изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)»;

5. п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"  Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 9.

6. Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы» Деньги и кредит, 2009г;

7. Справочно-правовая система «Гарант-Столица»;

8. Абрамова М. А., Александрова Л. С. Финансы, денежное обращение и кредит. - Москва, 2000;

9. Гамидов Г. Н. Банковское и кредитное дело. - Москва: ЮНИТИ, Банки и биржи, 1994;