Ипотечное кредитование в России

Ипотечное кредитование в  России.

Введение.

Актуальность темы исследования тесно связана с резким распространением ипотечных операций на российском финансовом рынке. В настоящее время ипотечное  кредитование является одним из приоритетных направлений развития российской экономики. Правительственные программы, направленные на доступность данного вида кредита  для всех слоев населения, расширяют  разнообразие ипотечных продуктов. Условия конкурентной борьбы заставляют инвесторов в настоящий момент предлагать на рынке ипотечного кредитования наиболее оптимальные условия договора для  тех или иных слоев населения, учитывая не только доходы домохозяйств, но и их возможные расходы. Для  самих кредитных организаций  при этом должна выполняться требуемая  доходность данных операций.

Для любого государства одним  из определяющих факторов социальной политики является обеспечение своих  граждан жильём, доступным по цене и по способу его приобретения. По данным статистики, более 60% населения  России нуждается сегодня в улучшении  жилищных условий.

В условиях, когда значительно  сократилось государственное бюджетное  финансирование на жилищное строительство, когда наблюдается устойчивый рост цен на жильё на первичном и  вторичном рынках, когда существует непреодолимая пропасть между этими  ценами и доходами граждан, - для  большинства россиян едва ли не единственным способом решения квартирного вопроса  становится банковский ипотечный кредит. Этот вариант позволяет приобрести жилье сразу, оплачивая его стоимость в рассрочку в течение последующих лет и избавившись от необходимости годами копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Вместе с тем необходимо помнить, что ипотека является кредитованием  под залог недвижимости, где недвижимость выступает обеспечением исполнения обязательств по погашению кредита. А к залогу самого ценного (например, квартиры) чаще всего прибегают из-за безысходности решить свои финансовые проблемы каким-то иным образом. Поэтому  существуют свои сторонники и противники такого способа покупки жилья. И  основными аргументами противников  являются следующие:

     1)   в России  слишком высокие ставки по  ипотечным кредитам (значительно  выше, чем на Западе);

     2)   сейчас  в нашей стране выгоднее арендовать  квартиру, чем покупать;

     3)   в России  нестабильная экономическая ситуация  и в любой момент может наступить  кризис.

После первой же просрочки  платежа по процентной ставке банк выбросит вас на улицу, а квартиру продаст за бесценок своим людям.

Вместе с тем ипотека  жилья давно стала мощным инструментом экономического развития во многих странах  мира и содержит в себе огромный потенциал, стимулируя экономическую, политическую и социальную стабилизацию общества. Но для становления системы  ипотечного кредитования в России необходима широкомасштабная поддержка и гарантия государства. Требуется наладить чёткую взаимосвязь между обеспечением кредита (залогом) и механизмом надёжного  накопления средств населением посредством  долгосрочного кредитования в сочетании  с адресной государственной поддержкой социально незащищённых граждан. И, конечно же, ипотечное кредитование должно опираться на мощную правовую базу, которая в данный момент ещё  только нарабатывается.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное  кредитование оказывает огромное влияние  на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также необходимости и актуальности ипотечного кредитования.

Понятие ипотеки, ее предмет и формы.

Ипотека - залог недвижимого  имущества - является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным  законом.

Требования кредитора-залогодержателя  могут быть удовлетворены путем  продажи заложенного недвижимого  имущества на торгах, проводимых в  форме аукциона или конкурса. Действующее  законодательство не предусматривает  возможности передачи имущества, являющегося  предметом залога (ипотеки), в собственность  залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие  такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут  быть квалифицированы как отступное  или новация обеспеченного залогом  обязательства. ¹

 Термин "ипотека" используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге  недвижимого имущества, находящегося  в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и  сооружений), с целью получения  ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное  лицо получает в кредитной  организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации. Общее в обоих случаях - залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

 Таким образом, ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

 В первом случае  это формальное юридическое определение  подразумевает следующее: вы заключаете  с выбранным вами банком договор  об ипотечном кредитовании, и  на основании этого договора  он выдает вам деньги, необходимые  на покупку квартиры (или иной  недвижимости).

 Вторая форма залога  при ипотечном кредитовании - когда  по тому же договору вы передаете  в залог не новую, приобретаемую  квартиру, а старую, которая уже  была у вас в собственности  до заключения кредитного договора.

 За пользование выданным  кредитом вы платите банку  установленные в кредитном договоре  проценты и возвращаете заемные  средства в виде ежемесячных  выплат банку, также установленных  кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у  банка до полного погашения  кредита, хотя формально собственником  жилья будете вы.

 Однако в случае  изменения вашего финансового  положения, которое, к примеру,  повлечет невозможность исполнения  вами кредитных обязательств, банк  продаст квартиру и вернет  свои деньги.

Право согласно которому банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.²

 Так как в результате  оформления ипотеки происходит  возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на  ряд юридических моментов. Это  необходимо сделать до подписания  соответствующего договора с  банком, чтобы знать обо всех  возможных последствиях тех или  иных своих действий.

Залог представляет собой  способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем  случае не идет), т.е. ипотека как  вариант залога может быть установлена  в обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства,  в том числе основанного на  купле-продаже, аренде, подряде, другом  договоре, причинении вреда, если  иного не предусмотрено федеральным  законом.

 Отдельный вопрос - о  предмете ипотеки. Перечень имущества,  которое может быть заложено  по договору ипотеки, ограничен  законодательно. Так, может быть  заложено недвижимое имущество,  указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права  на которое зарегистрированы  в порядке, установленном для  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за  исключением земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  или части земельного участка,  площадь которой меньше минимального  размера, установленного нормативными  актами субъектов Российской  Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке);

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

 Здания, в том числе  жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные  с землей, могут быть предметом  ипотеки при условии соблюдения  следующего требования. Ипотека  здания или сооружения (включая  также жилые) допускается только  с одновременной ипотекой по  тому же договору земельного  участка, на котором находится  это здание или сооружение, либо  части этого участка, функционально  обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю  права аренды этого участка  или его соответствующей части.  Если земельный участок, на  котором находятся вышеназванные  предметы залога, принадлежит залогодателю  на праве постоянного пользования  земельным участком, право залога  на него не распространяется. При обращении взыскания на  такие объекты лицо, которое приобретает  это имущество в собственность,  приобретает право пользования  земельным участком на тех  же условиях и в том же  объеме, что и прежний собственник  (залогодатель) недвижимого имущества.

Сущность ипотечной  формы кредита.

Широкое использование кредита  является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством  использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
• недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.³ 

В залог не принимаются  особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное  имущество, а также имущество, в  отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес  представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор  роста, отражающий динамику развития различных  секторов экономики и уверенность  населения в своем будущем, в  будущем страны в целом.

В настоящее время в  стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы  ипотечного жилищного кредитования:

• приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимостью не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;
• приняты Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;
• Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;
• законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компаний).