Ипотечное кредитование на современном этапе

     Почему же банки опасались выдавать ипотечные кредиты? Потому что заемщики не несли никакой ответственности за своевременность их погашения. У человека, взявшего ипотечный кредит, всегда есть риск не расплатиться в срок. С 1 марта 2007 года банкам даются гарантии, что в случае форсмажорных обстоятельств нарушители условий кредитного договора будут лишаться жилья, даже если оно у них является единственным.

     Еще одной причиной нежелания банков выдавать ипотечные кредиты было отсутствие у них долгосрочных ресурсов. Исправить это положение помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Значительно расширен перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг.

     Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

     В большинстве случаев банки в современной ситуации ориентируются на использование метода предоставления кредитных ресурсов, основанного на экономических факторах и позволяющего сочетать прежде всего интересы банков как коммерческих образований, а во вторую очередь, интересы их клиентов и народного хозяйства в целом.

     В перспективе характерными особенностями организации системы коммерческого кредитования банков будет являться ориентация на экономические (качественные), а не технические (количественные) критерии при решении вопроса о предоставлении ссуд, а в конечном итоге - на потребности социально-экономического развития общества, что все в большей степени будет являться единым критерием для всех банковских учреждений страны.

     Построение нового банковского механизма возможно лишь путем восстановления принципа функционирования кредитных учреждений, принятых в цивилизованном мире и опирающихся на многовековой опыт рыночных банковских структур. Поэтому столь важным представляется изучение зарубежной практики организации банковских систем, которые продемонстрировали свою высокую эффективность.

     Активное развитие кредитования населения перспективно и закономерно. Акцент банка на увеличении доли кредитов физических лиц в ссудном портфеле в будущем, разумеется при соблюдении норм кредитной политики банка, будет являться показателем участия банка в стабилизации общества.  

     3.2 Управление рисками в банке-кредиторе  

     Как и любой другой вид кредитов, ипотека подвержена рискам. Можно выделить наиболее распространенные виды рисков.

     Кредитный риск - потенциальные потери, в случае невозврата заемщиком кредита. Невозврат кредита не является неожиданностью при ипотечном кредитовании. Потери в случае невозврата могут быть вызваны как общеэкономическими (общее падение цен на недвижимость), так и субъективными причинами, носящими несистемный характер. Полностью избежать кредитного риска невозможно.

     Невозврат ссуды по объективным причинам может быть минимизирован посредством оценки вероятности погашения кредита. Оценка вероятности погашения ипотечной ссуды, именуемая в литературе андеррайтингом, предполагает анализ и оценку кредитоспособности потенциального заемщика, а также принятие решения по заявлению на ипотечный заем. Целью андеррайтинга является такой важный для банка момент, как поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более 5 %).

     При оценке андеррайтинга устанавливается кредитоспособность заемщика и достаточность имущества, предлагаемого в обеспечение ипотечного кредита.

     Снижению кредитного риска способствует:

     - соблюдение адекватных существующим экономическим условиям величин следующих показателей (определяемых на момент выдачи кредита, а также ожидаемое соотношение на будущий период);

     - соотношение суммы кредита и стоимости заложенного имущества (в условиях развитой экономики большая часть потерь по кредитам связана с LTV, превышающим 80 %, в условиях развивающейся, переходной экономики LTV желательно иметь значительно ниже);

     - доли платежей в доходе заемщика (для заемщика по ссуде рассчитывается ежемесячно, предельная величина 25-40 %;

     - применение банком жестких методов оценки кредитоспособности заемщиков;

     - детальный анализ данных о выполнении прежних платежных обязательств (составление кредитной истории заемщика);

       - географическая диверсификация;

     - эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";

       - надежная система регистрации имущественных прав;

     - возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (обычно в случае кредитования приобретения социального жилья);

       - страхование ипотечных кредитов (частные страховые компании обычно берут на себя покрытие части убытков, связанных с неуплатой ипотечного кредита, в размере 20-30 % от суммы непогашенного кредита).

     Теоретическая нормативная база, определяющая право изъятия находящегося в ипотеке имущества, обеспечивает сокращение издержек, связанных с невыплатой долга. Одновременно сложившаяся в отраслях народного хозяйства экономическая ситуация требует объективного к ней подхода и поправок.

     При недостатке опыта, нестабильности современной экономической ситуации и в отсутствии навыков в отношении рыночных процедур обслуживания ипотечных ссуд финансовые институты определяют высокую степень вероятности невозврата кредитов, и значительная степень тяжести ущерба приводит к повышению надбавки за кредитный риск.

     Кредитный риск при кредитовании усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что ГК РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют.

     Специально для использования в России Институтом экономики города (США) был разработан кредитный инструмент с регулируемой отсрочкой платежей - ИРОП. Индекс, используемый данным инструментом, привязан к стоимости банковских средств, что позволяет кредитору в значительной степени перекладывает риск процентной ставки на заемщика. Суть метода заключается в использовании переменной процентной ставки в совокупности с регулируемой отсрочкой платежей. Этот инструмент дает возможность перенести выплату части долга по процентам на более отдаленное время, что удобнее для заемщика, так как его доходы со временем увеличиваются (хотя бы номинально, в силу инфляции).

     Структура ИРОП исходит из необходимости обеспечения доступности ипотечного кредита для заемщика (выплаты по кредиту не превышают 30 % от дохода семьи на протяжении всего периода действия ссуды), и достаточности для кредитора.

     Многие специалисты считают, что механизм ИРОП, основанный на ставке процента по МБК практически полностью исключает для банка риск процентной ставки. Однако использование данного инструмента сопряжено с проблемами роста кредитной задолженности, что значительно увеличивает риск ликвидности.

     Для уменьшения риска процентной ставки необходимо:

     - использовать кредиты с индексированными платежами;

     - поддержание баланса сроков пересмотра ставок по активным операциям и долговым обязательствам банка;

     - наличие денежных индексов;

       разработка и использование механизма индексирования обязательств банка, аналогичного

     - индексации кредитов.

     Риск ликвидности - стоимость поддерживания необходимого уровня ликвидности, кредитных линий, или потери, вызванные продажей ценных бумаг для получения наличных средств. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет финансовых потоков для определения возможных потребностей банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

     Самым перспективным методом снижения риска ликвидности при ипотечном кредитовании является продажа активов на вторичном рынке ипотечных ссуд. В условиях развитого вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, досрочного погашения, процентных ставок перекладывается на инвесторов. Диверсификация источников финансирования уменьшает стоимость и риск ликвидности активов.

     При использовании ИРОП банку целесообразно осуществлять образование резервов на случай неплатежей. Источником их формирования могут выступать платежи заемщика. Фиксированная банковская надбавка должна быть достаточной, чтобы обеспечить создание необходимых резервов. При разработке ИРОП ставилась задача обеспечения конкурентоспособности ипотечных операций по сравнению с другими банковскими операциями, с точки зрения их доходности. Использование ИРОП обеспечивает доходность на уровне около 75 % доходности от операций на межбанковском рынке (при приемлемом уровне рисков). При этом в качестве исходной сопоставляющей при расчете используется доходность, обеспечиваемая серией краткосрочных межбанковских кредитов с общей продолжительностью, равной сроку ипотечного кредита.

     К обычным видам рисков при ипотечном кредитовании относятся также:

     - Риск досрочного погашения, риск предварительных обязательств и риск изменения условий мобилизации ресурсов кредитования.

     - Риск досрочного погашения связан с потенциальными потерями, вызванными ранним погашением кредита с фиксированной ставкой процента. Чаще всего заемщик досрочно гасит кредит в случае падения уровня процентных ставок. В этом случае, заемщик имеет возможность получить кредит на более выгодных условиях, и из его суммы погасить старую задолженность. Банк же вынужден реинвестировать возвращенные средства по более низким процентным ставкам, сложившимся на текущий момент. Риск досрочного погашения трудно поддается оценке. Исходя из интересов кредитора, необходимо введение компенсации, взимаемой с заемщика в случае досрочного погашения ссуды.

     - Риск предварительных обязательств - потери при финансировании кредитов, связанные с определением ставки процента по кредиту перед началом финансирования кредита.

     - Риск изменения условий мобилизации ресурсов кредитования - это потенциальные потери, вызванные изменением стоимости ресурсов при кредитовании с фиксированной надбавкой. Данным видом риска можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

     Финансовые риски для заемщика возникают вследствие невозможности получить суду, когда она необходима, неспособности выплачивать процента по ссуде и погасить сумму задолженности полностью и вовремя, а также вследствие условий кредитного соглашения.

     Таким образом, кредитный риск контролируется при продуманном управлении ссудами, риск ликвидности - путем планирования и мониторинга сроков поступления средств и выплат по обязательствам кредитных учреждений, процентный риск - с помощью ряда защитных мер, таких как инструмент страхования, хеджирования. Важным аспектом является также установление баланса между займами по фиксированной и плавающей ставке (или вложений под фиксированный или плавающий процентный доход) [40].

     Уровень рисков во многом определяется степенью участия государства, обладающего значительными возможностями по созданию и регулированию необходимых условий для ипотечного кредитования.

     Классическим методом взаимодействия страховщиков и банков является страхование самого кредита, то есть страхование банка от риска невозврата ссуды. Однако в России страхование финансовых рисков пока непопулярно. Точной статистики нет, но, по некоторым просочившимся в печать данным, страхование финансовых рисков (которое сегодня развивается в основном на почве потребительского кредитования) убыточно для страхового бизнеса. `Страхование самого кредита пока не применяется на практике ввиду отсутствия статистики невозвратов кредитов и того факта, что банк в случае страхования финансового риска невозврата кредита должен сам являться страхователем, а расходы возмещать за счет заемщика. Однако и страховщики неохотно возьмутся за страхование финансового риска, поскольку степень риска слишком высока, а инструмента для суброгации в этом случае нет.