Ипотечное кредитование на современном этапе

     Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2008 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2008 году превышает аналогичный показатель 2007 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2007 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 56 млрд. руб. и превысил запланированные на 2007 год показатели всего на 1 млрд. руб.

     В 2008 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2008 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2007 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата - на 13,2%. При этом инфляция в 2008 году составила 9%, доходы среднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2008 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой находилась на уровне 8%, в Московской области - 3%. Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-мансийском и Ямало-Ненецком АО: доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в первом полугодии 2008 года равнялась 25%. В числе лидеров также Алтайский край, где доля сделок с ипотекой оказалось равной 24%, Брянская область, Удмуртия и республика Саха - чуть более 15%, Башкортостан - 14%, Кубань - 7 %. Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии - Алании, Ставропольском крае, Смоленской области - порядка 0,1-0,2% от общего числа.

     Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2008 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллиониках на конец 2008 года составила 1690 $/кв. м.

     Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2008 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен в текущем году внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.

     Одним из достоинств современных ипотечных кредитов является возможность реструктуризации долга с уплатой комиссионных банку, выдавшему первоначальный кредит, что способствует более активному участию населения в ипотечных программах.

     Специалисты полагают, что, несмотря на рост цен на недвижимость, интерес населения к ипотеке будет расти с увеличением темпов. Этому должны способствовать изменения, которые произойдут в 2009 году в условиях предоставления ипотечных кредитов. Эксперты связывают их скорее не со снижением процентных ставок, а с расширением ассортимента предоставляемых услуг.

     Так, клиенты многих банков смогут взять ипотечный кредит не только на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, но и на покупку строящегося жилья, под залог уже имеющейся квартиры. Скорее всего, будет расширено предоставление кредитов без первоначального взноса.

     С января 2008 г. федеральной ипотечной программой предусмотрена возможность приобретения новой квартиры под залог имеющейся жилплощади. Это имеет особую актуальность для рынка строящегося жилья. Банки предпочитают работать с объектами, которые выводятся на сдачу максимум через полгода. На этой стадии квартиры продаются уже, практически, по цене готового жилья, а это достаточно дорого. С внесением поправки человек может взять кредит под залог квартиры, в которой проживает, и купить жилье на нулевом цикле. 

     2.2 Итоги ипотечного кредитования в России за 2008г. 

     Рассмотрим схемы платежей, предлагаемые банками потенциальным заемщикам.

     Согласно параметрам, принятым, например, в США, ежемесячная сумма гашения кредита не должна превышать 30 - 35 % среднего дохода семьи в месяц. Учитывая опыт действующих ипотечных программ за рубежом, большинство российских банков предлагают аннуитетные схемы гашения кредитов, то есть гашение равными долями в течение всего срока кредита. Плюсом данной схемы для банка как залогодержателя ипотеки является то обстоятельство, что в первые годы гашения кредита заемщик гасит преимущественно проценты, а доля гашения основного долга в аннуитетном платеже достаточно мала. Например, если кредит выдан на 10 лет под 15 % годовых при среднем доходе в месяц 14 тыс. руб., то максимальная сумма кредита равна 287 тыс. руб., а аннуитет - 4630 руб. В сумме аннуитета изначально 1043 руб. - основной долг, 3587 руб. - проценты за кредит. Суммы основного долга и процентов выравниваются месяцу к 65 - 66-му, далее суммы основного долга превышают суммы процентов.

     Расчет аннуитета осуществляется по стандартной формуле:  

     Ан = S · (P/(12·100)) / (1- 1/ (1+ P/(12·100))^t) (1) 

     где Ан - аннуитет; S - максимальная сумма кредита; P - процентная ставка по кредиту, годовых; t - срок кредита (в месяцах).

     Максимальная сумма кредита, в свою очередь, рассчитывается следующим образом:  

     S = D·Q·t / [1 + (t+1) · P/ (100·2·12)] (2), 

     где D - среднемесячный доход заемщика за вычетом обязательных расходов;

     Q - коэффициент, определяющий долю дохода в погашении кредита (в нашем случае 30 %, или 0,3).

     При тех же условиях кредита в случае гашения долга и процентов от оставшейся суммы задолженности заемщик начнет гасить кредит с суммы в 5930 руб., при этом величина основного долга на протяжении всего срока кредита в составе ежемесячных платежей не меняется - 2391,5 руб., а величина процентов уменьшается с 3538 руб. до 30 руб.

     Однако при гашении задолженности от остатка заемщик будет первые 45 месяцев гасить сумму, превышающую 30 % ежемесячного дохода.

     Таким образом, плюсом аннуитетной схемы в сравнении со схемой гашения от остатка для заемщика является возможность платить не более 35 % своего ежемесячного дохода в погашение кредита, то есть 65 % дохода остаются на собственные нужды.

     Поскольку цены на жилье очень высоки и имеют тенденцию к дальнейшему росту (во всех регионах России), суммы запрашиваемых кредитов тоже очень значительны, поэтому гашение от остатка будет значительно влиять на потребление семьи в первые четыре года всего срока кредита (если срок кредита больше, то больше и рассчитанный период).

     С другой стороны, при аннуитетной схеме заемщик за весь срок кредита должен выплатить большую сумму процентов, чем при гашении от остатка задолженности. При всех указанных выше параметрах за 10 лет при аннуитетной схеме заемщик переплатит 54 560 руб. в сравнении со схемой гашения задолженности от остатка. Другими словами, либо заемщик переплачивает значительную сумму (при кредите в 287 тыс. руб. переплата очень велика), либо он кредитуется по схеме гашения от остатка, когда в первые несколько лет гашения кредита его расходы на собственные нужды будут крайне ограничены (учитывая, что в среднем по стране прожиточный минимум на человека составляет 2500 руб., то из оставшихся 7 - 8 тыс. руб. при наличии детей в семье очень сложно удовлетворить даже минимальные потребности).

     В таких случаях банки, страхуя собственные риски, как правило, при определении суммы кредита принимают в расчет не весь совокупный доход семьи, а доход заемщика плюс до 50 % дохода супруга (-ги), что хуже для заемщика, поскольку он не получит части кредита. Проблема заключается в том, что при существующем уровне цен на жилье сумма в 287 тыс. руб., как правило, составляет лишь треть стоимости квартиры, тогда как по условиям программы кредитования она должна составить не менее 70 %. Подчиняясь требованиям банка, потенциальный заемщик должен обеспечить уровень дохода как минимум 21 тыс. руб., чтобы получить кредит хотя бы в 500 тыс. руб.

     Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

     Лидерами на рынке ипотеки являются Сбербанк, выдавший за I полугодие 2007 г. ипотечных кредитов на 21701511 тыс. руб., «Внешторгбанк» (1841842 тыс. руб), «Райффайзенбанк» (1126979 тыс. руб), «Дельтакредит» (910327 тыс. руб) и «Городской Ипотечный Банк» (572 564 тыс. руб)² . В первую десятку игроков в настоящее время входят также «Уралсиб», «Международный Московский Банк», «Национальная ипотечная компания (НРБ)», «Русский Ипотечный Банк», «Возрождение».

     Сегодня на рынке наблюдается некоторый перекос системы ипотечного кредитования в пользу крупнейших участников рынка: хотя номинально на рынке присутствуют более 200 банков, 50% выданных кредитов приходится на Сбербанк, а доля пяти ведущих операторов, по данным Ассоциации российских банков, превышает 70%. Такое положение объясняется тем, что для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны длинные ресурсы, которых у негосударственных российских банков нет и пока быть не может. Предельный срок по привлекаемым средствам составляет 3-5 лет, поэтому и ставки по ипотечным кредитам столь высоки (15-19% годовых в рублях и 10-15% в валюте). Для их снижения требуется качественный скачок - например, снятие ограничений на доступ банков к пенсионным и бюджетным средствам, средствам социальных фондов, создание системы вкладов без права досрочного изъятия. Возможно, некоторому удешевлению ипотечных кредитов будет способствовать и появление на российском рынке крупных западных игроков.

     Безусловно, в 2009 году рынок ипотечного кредитования продолжит свое активное развитие. Несмотря на то, что доля ипотечных кредитов в ВВП составила на конец 2008 года около 7%, это далеко не предел. Так для Евросоюза этот показатель равен 30%, а для США -50%. С увеличением конкуренции между коммерческими банками и с привлечением дешевых денежных средств на рынок ипотечного кредитования путем секьютиризации ипотечных портфелей, в течение 2009 года будет наблюдаться дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам. По нашему мнению в 2009 году произойдет увеличение доли ипотечного кредитования загородной недвижимости в портфелях банков. Будет развиваться ипотечное кредитования первичного рынка недвижимости, и усовершенствоваться программы кредитования вторичного рынка жилья. Комплекс данных тенденций однозначно должен положительно сказаться на развитии ипотеки.

     Позитивным для рынка ипотеки в 2008 году, безусловно, является рост объемов ипотечного кредитования, повышения уровня сервиса и технологичности ипотечных сделок, а приход на рынок новых игроков, расширение возможности привлечения средств, прежде всего, используя механизм рефинансирования и секьюритизации, стали толчком к так называемой доступной ипотеке. 

       Глава III. Направления совершенствования ипотечного кредитования в России 

     3.1 Основные рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в России  

     В настоящее время позволить покупку квартир может менее 10% нуждающихся. По мнению членов правительства и депутатов Федерального собрания, новое законодательство может изменить ситуацию к лучшему, и к 2008 году количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов достигнет миллиона. Как заявил министр промышленности и энергетики, уже к 2010 году число тех, кто сможет купить квартиру, вырастет до 25-30%, а к 2015 году - до 60%. Чтобы этого достичь, предстоит, конечно же, огромный объем работы.

     На сегодняшний день ипотечные кредиты в России составляют лишь 0,1% от ВВП, тогда как в развитых странах - более 50% (в странах Евросоюза - 53%). За рубежом проблема решается в основном за счет ипотеки и дешевого долгосрочного кредита. В России же лишь 5-7% населения могут себе позволить покупку квартиры в кредит. Это люди, для кого ежемесячные выплаты в 500-600 долларов составляют не более трети заработка, а намереваются получить кредиты лишь 3% граждан.

     Согласно закону «Об ипотеке» намечено снизить ставки по кредитам с 15% до 9%, а размер первоначального взноса с 30% до 20-15% от общей стоимости квартиры, привлекая к решению этой проблемы как можно большее количество банкиров, чтобы усилить конкуренцию.