Ипотечная форма кредита

     .Облигации  с ипотечным покрытием – это  облигации, исполнение обязательств  по которым обеспечивается залогом  ипотечного покрытия. Облигации  могут выпускаться как в документарной,  так и бездокументарной форме.  Согласно российскому законодательству именные ценные бумаги могут выпускаться только в бездокументарной форме, в то время как предъявительские ценные бумаги существуют исключительно в документарной форме, если иное не предусмотрено законом. Поскольку облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему держателю право на получение только номинальной стоимости таких облигаций и фиксированного процента. Ипотечное покрытие закладывается эмитентом в пользу всех держателей облигаций.

     Второй  вид ипотечных ценных бумаг – ипотечный сертификат участия. Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом.

     Структура сертификатов участия построена на концепции доверительного управления, которая, в отличие от концепции доверительной собственности (траста) по общему праву, не влечет перехода прав собственности на передаваемое в доверительное управление имущество. Одновременно с приобретением сертификатов участия их владельцы приобретают долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие и автоматически заключают договор доверительного управления с эмитентом, выступающим в роли доверительного управляющего ипотечным покрытием. Управляющий лишь управляет ипотечным покрытием, право собственности на которое принадлежит совместно держателям сертификатов участия. Ипотечные сертификаты участия являются именными ценными бумагами и могут выпускаться только в бездокументарной форме.

     .  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 МОДЕЛИ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

     В мире известны две основные системы функционирования ипотечного рынка: американская и франко-скандинавская.

     В странах Западной и Восточной  Европы, несмотря на активное участие  США в программах развития ипотечного рынка, за основу была взята именно франко-скандинавская модель, как более соответствующая экономическим реалиям этих стран.

     В основе франко-скандинавской модели лежит система контрактных сбережений. Источником ресурсов для целевых  жилищных займов являются вклады граждан, желающих в будущем получить кредит на покупку жилья, а также, при определенных условиях, – государственная премия (субсидия). Право получить жилищный заем получает только вкладчик, который в течение нескольких лет ежемесячно вносил оговоренную в контракте сумму на специальный депозит. Процентные ставки и по депозитам, и по кредитам устанавливаются заранее, и, как правило, они заметно ниже рыночных.

     Наиболее  ярким представителем франко-скандинавской  системы является Германия, где функции  жилищных кредитных кооперативов исполняют  строительно-сберегательные кассы или специализированные ипотечные банки (позднее). Их сеть сложилась еще в самом начале ХХ века, и с тех пор ни один такой банк не разорился. Приблизительно 3/4 всего жилищного финансирования в Германии осуществляется при помощи ссудосберегательной системы и лишь около четверти ипотечных долгов секьюритизируется.

     Системы функционирования ипотечного рынка  других европейских стран обладают своими особенностями, оставаясь, тем  не менее, в рамках франко-скандинавской  модели. В Великобритании роль строительно-сберегательных касс исторически исполняли строительные общества. Они отличались от немецких стройсберкасс тем, что для получения кредита не нужно было становиться их вкладчиком. Со временем британские строительные общества начали вытесняться ипотечными банками или сами трансформировались в них, как, например, Abbey National. Во Франции существует система специальных жилищных сберегательных счетов, накапливая деньги на которых граждане получают право на льготный кредит и определенную субсидию (прибавку к накопленной на счете сумме) со стороны государства.

     Таким образом, в Европе сложилась так  называемая одноуровневая система  ипотечного жилищного кредитования, в рамках которой ипотечные банки  финансируют кредиты на покупку  жилья за счет целевых вкладов или же путем продажи оформленных ими закладных на вторичном рынке.

     Американскую  систему ипотечного рынка принято  называть двухуровневой. Она заметно  сложнее европейской и в ее функционирование вовлечено множество  банков, специализированных финансовых институтов, правительственных агентств, страховых компаний и фондов. Основой американской системы служит секьюритизация ипотечных кредитов и специализированные институты, поддерживаемые государством. В рамках американской ипотечной системы кредиты на покупку жилья имеют право выдавать не только специализированные ипотечные банки, но и другие кредитные организации (первичные кредиторы). Выдав кредит, первичный кредитор рефинансирует его путем продажи права требования специализированному ипотечному агентству, оставляя себе лишь комиссию за обслуживание кредита и превращаясь в сервисного агента. Специализированное ипотечное агентство (вторичный кредитор) в свою очередь формирует однородный пул закладных по выкупленным кредитам и выпускает под его залог ипотечные облигации, привлекая таким образом средства на финансовых рынках.

     Двухуровневая схема рефинансирования позволяет  заметно снизить стоимость фондирования ипотечных кредитов. Не секрет, что  лишь малая доля банков имеет возможность  привлечь деньги на 15-30 лет под разумную процентную ставку. «Централизованное» привлечение средств посредством специализированных и поддерживаемых государством ипотечных агентств решает эту проблему. Непосредственно ипотечные кредиты выдает множество разнообразных кредитных институтов с самыми разными кредитными рейтингами, в то время как несколько высоконадежных ипотечных агентств привлекает средства для их финансирования, обеспечивая тем самым доступность процентных ставок. Вторичные кредиторы представляют собой передаточный механизм, который аккумулирует ресурсы, привлеченные на финансовых рынках, и направляет их в ипотечные кредиты.

     Секьюритизация  представляет собой структурирование финансовых потоков, сформированных платежами  по долгосрочным ипотечным кредитам, входящим в этот пул, в транши, являющиеся обеспечением соответствующих выпусков ипотечных ценных бумаг (как правило, старший, мезонинный и младший транши).

     Первые  два транша свободно размещаются  на финансовых рынках. Младший транш, несущий в себе основную часть  кредитных рисков (и вследствие этого, обладающий большей доходностью), либо остается на балансах кондуита (или банка-андеррайтера), либо возвращается первичному кредитору, либо приобретаются институциональными инвесторами (крупными страховыми компаниями, пенсионной системой и т.п.).

     Суть  функционирования института ипотеки  в рамках двухуровневой модели состоит:

• в накоплении пула ипотечных жилищных кредитов (пула закладных) на балансах первичных кредиторов или ипотечных кондуитов;
• дальнейшей продажей его компании – агенту;
• секьюритизации этого пула и выпуска ипотечных ценных бумаг (вторичных закладных), размещаемых на финансовых рынках.

     Секьюритизация  существенно облегчает банкам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что делает развитие ипотеки столь  привлекательным. Именно благодаря возможности секьюритизировать кредиты можно ожидать динамичного роста ипотеки в будущем.

     Создание  ипотечных кондуитов обусловлено  тем, что самостоятельное рефинансирование первичного кредитора на фондовом рынке  имеет экономический смысл (с точки зрения расходов и доходности) только при достижении определенных объемов ипотечного кредитования. Оптимальным является пул закладных, стоимость которого превышает 100 млн.. долларов США (3 млрд.. рублей).

     Преимуществом трансграничных «секьюритизаций» является возможность привлечения более дешевых средств для рефинансирования ипотечных кредитов. Это будет способствовать повышению доступности ипотечных кредитов для населения. Размещение ипотечных ценных бумаг, номинированных в рублях, на международных финансовых рынках будет стимулировать решение проблемы конвертации рубля.

     В настоящее время фондирование ипотечного бизнеса с помощью секьюритизации является затруднительным из-за возникшего кризиса в сегменте ипотеки subprime в США, который обернулся кризисом ликвидности рынков капитала мирового масштаба. Стоимость фондирования на международных рынках резко возросла. Спрос на секьюритизационные финансовые инструменты сейчас практически отсутствует вследствие возникшего кризиса доверия и неадекватной системы оценки рисков по ипотечным ценным бумагам. Тем не менее, многие участники рынка планируют осуществлять сделки секьюритизации ипотечных активов в будущем, когда ситуация на фондовых рынках стабилизируется, а условия станут финансово выгодными. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

      Формирование  системы ипотечного кредитования является характерным признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в Германии, Нидерландах  и других странах начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Ипотечные банки получили развитие и в странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с Беларусью. Ряд экономических условий в Мексике и в Беларуси совпадают – инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее с середины 1994 г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается. Коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования, участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые государственные институты. Так же, как и в других странах, формирование системы ипотечного кредитования в Мексике проходит при активном участии государства. Правительство за последнее время сильно увеличило инвестиции в жилищное строительство, одновременно с этим принимаются шаги по упрощению бюрократизированных процедур в сфере строительства и финансирования жилья, регистрации сделок с недвижимостью. Система ипотечного кредитования развивается довольно успешно. Инфляция не является тормозом для развития.

      Существует  еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет коммерческим банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может продать свои закладные, что приведет к повышению его ликвидности и платежеспособности. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств для последующего кредитования. Потенциал вторичного рынка закладных велик. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабах всей страны.

      Все это еще раз свидетельствует  о том, что развитие ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы  страны в целом. Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной и удовлетворяющей разнообразные потребности экономики. Создание и развитие эффективной системы ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны. 
 

     СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ 

1. Глазкова, О.А. Пути и проблемы развития кредитования / О.А. Глазкова // Банковское кредитование. – 2008. – N 4.-С 45-48
2. Каурова, Н.Н. Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных инвестиций государства / Н.Н. Каурова // Банковское кредитование. – 2008. – N 5.-С 12-18
3. Конькова, Е.С. Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспективы у ипотеки? / Е.С. Конькова // Банковский ритейл. – 2008. – N 4.-С 30-32
4. Косарева, Н.А. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России / Н.А. Косарева // Вопросы экономики. – 2005. – № 5. – С.14-18.
5. Минц, В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России. / В.М. Минц // Банковское дело. – 2004. – №6. – С.30-34.