Ипотечная форма кредита

 

Министерство  образования Республики Беларусь

Белорусский национальный технический университет

Факультет маркетинга, менеджмента и предпринимательства

Кафедра «Маркетинг» 
 
 
 
 
 
 

Реферат по дисциплине «Деньги, кредит, банки»: 
 
 

Ипотечная форма 

кредита 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила: студентка гр.105429 Веремьёва О. В.

Проверила: Козел К. П. 
 
 
 

Минск 2011

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                              3

1 ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                 4

2 СУЩНОСТЬ И СТРУКТУРА ИПОТЕЧНОГО РЫНКА                                  6                                                                     

3 МОДЕЛИ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                  9                                                                      

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                     12

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ                                              13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Основным  экономическим инструментом развития сферы строительства является ипотека, которая используется для финансирования приобретения активов, строительства  заводов, модернизации производственных мощностей, приобретения гражданами и юридическими лицами жилья, гостиниц, строительства объектов социальной сферы и т.д.

     Ипотека — это одна из форм залога, при  которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

     Следует различать понятия ипотека и  ипотечное кредитование, при котором  кредит выдаётся банком под залог  недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя. В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы:

       - населения – в улучшении жилищных условий;

      -коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной деятельности;

       -  строительного комплекса – в ритмичной работе;

       -государства – в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.

     Субъекты  ипотечного кредитования выступают: строительные организации, девелоперы, риэлтеры, физические лица – покупатели и продавцы, муниципальные органы. Субъектами первичного ипотечного рынка являются банки, в том числе ипотечные; заемщики – физические лица. На вторичном рынке ипотечных кредитов выступают агентства по ипотечному жилищному кредитованию, инвесторы, банки. 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

       Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э. В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все долги собственника земли.

     Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лица беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие института ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.

     Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институту: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, представляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в.).

     Позже новый вид залог распространился  на другие и, в частности, на залог  недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникло право кредитора истреблять закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.

     Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если есть право, в обеспечения которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялось ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размерам (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае не выполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеки.

     Таким образом, исторически ипотечное  кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2 СУЩНОСТЬ И ОБЩАЯ СТРУКТУРА ИОТЕЧНОГО РЫНКА 

     Ипотека – залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной  ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому  законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им).

     Ипотечные финансовые организации – это  банки или другие финансовые организации (ипотечные компании, земельные банки, коммерческие сберегательные банки, правительственные кредитные институты и т.д.), специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли, жилых домов, квартир и т.д.

     Инвестиционно-аналитическое  обеспечение ипотечных операций формирует информационную базу строительства  и оборота жилья в разрезе  субъектов ипотечного кредитования, основных направлений деятельности на рынках ипотечного кредитования, на основании использования соответствующих ипотечных инструментов в условиях риска и неопределенности.

     Возможности на рынке недвижимости определяются производственным потенциалом его  участников: ипотечных ассоциаций, строителей, риэлтеров, девелоперов, фирм по оказанию самых разнообразных услуг, банков, страховых организаций, кондоминиумов и др.

     Основными направлениями деятельности на рынке  инвестиционного ипотечного кредитования являются:

• на рынке жилья: строительство, продажа нового и старого жилья, привлечение средств инвесторов;
• на первичном рынке ипотечных кредитов: оформление, выдача и обслуживание кредитов;
• на вторичном рынке ипотечных кредитов: выпуск, продажа и обращение производных ценных бумаг.

     Инструментом  сделок ипотечного рынка являются ипотечные  облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынке. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения, а на вторичном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в объединенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.

     Ипотечные ценные бумаги характеризуют развитость ипотечного рынка, с одной стороны, с другой – сами напрямую зависят  от его развития. Ипотека с введением ценных бумаг в обращение должна стать еще доступнее для рядовых граждан. Однако применение данного финансового инструмента требует хорошо проработанной теоретической и методологической базы.

     Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), которые в англоязычной литературе называются MBS (mortgage backed securities), являются частным случаем ABS. В самом общем виде ABS (asset backed securities) представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов.

     В случае ИЦБ активы представляют собой  права требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными  платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, по некоторой заранее определенной схеме получают большую часть этих платежей.

     Ценные  бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных  ценных бумаг (pass-through securities). Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения.

     Недостатками  ипотечных ценных бумаг являются:

• низкая ликвидность;
• наличие риска досрочного погашения (prepayment risk), который не позволяет точно определить дюрацию и доходность.

     Ключевыми преимуществами ипотечных ценных бумаг  являются:

• надежность;
• прозрачность;
• доступность;
• долгосрочность.