Строительство жилого дома общей площадью 912.39 метров кв. в г. Керчь

 
 

   Раздел  I. 
 

   ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ  ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА. 
 
 
 
 
 
 
 

                                                   Консультант: Малахова В.В._______________ 

 

   

1. Общие сведения о проекте и его исходные данные

   Цель  проекта – строительство жилого дома общей площадью 912.39 метров кв.  в г. Керчь.

   Земельный участок, на котором предполагается реализация проекта, в настоящее время является свободным от застройки. Участок передан в частную собственность для строительства многоквартирного жилого дома.

    Проектом  предусматривается строительство многоквартирного жилого дома:

    Исходные  данные по проекту

    Таблица 1.

   Срок осуществления проекта – 16 мес. Строительство ведется за счет собственных средств инвестора.

    Обеспечение строительства материалами, изделиями  и конструкциями осуществляется заказчиком и подрядчиком со своих баз, а также с баз стройиндустрии, Бахчисарайского комбината «Стройиндустрия», Керченского морского порта, торговых баз Феодосии и Керчи .

Идентификация объекта

   Данный  земельный участок расположен в  г. Керчь по ул. Кирова – пер. Степной.

   

   Рис.1. Карта-схема г. Керчь

   

   Рис.2. Ситуационный план

   В геоморфологическом отношении территория расположена в центральной части города в районе застройки жилыми домами ЖСТ и в соответствии с Генпланом развития территории.

    Общая площадь территории составляет 0,3173 га, из которых 912.4 м² застроены. С восточной и северной сторон от участка существует подъездная дорога к существующим и строящимся зданиям, с запада – территория участка жилого дома. Участок имеет уклон в сторону юга, юго-востока с перепадом высот от 10,00 до 13,00 м. Участок не имеет строений, закреплен подпорными стенами и выполнен дренаж. Наиболее привлекательный вариант застройки земельного участка является многоквартирный жилой дом. 

2. Маркетинговые исследования

   Цель  и задачи маркетингового исследования.

   Маркетинговое исследование – это систематический  поиск, сбор, анализ и представление  данных и сведений, относящихся к  конкретной рыночной ситуации, с которой пришлось столкнуться предприятию. Маркетинговое исследование можно также определить как систематический сбор, учет и анализ данных по маркетингу и маркетинговым проблемам в целях совершенствования качества процедур принятия решений и контроля в маркетинговой среде. Имеется целый ряд аналогичных и иных определений маркетинговых исследований.

       Основные цели маркетингового исследования:

•     Уменьшить неопределенность и минимизировать риск в процессе  принятия управленческих решений;
•     Следить за процессом реализации маркетинговых задач.

       Глобальные цели маркетингового  исследования  –  это  информационное

обеспечение маркетинга, то есть сбор необходимой информации и  аналитическое

обеспечение,  заключающееся  в  использовании  математических  моделей   в

анализе данных и получения с их помощью прогнозов и возможности принятия

оптимальных решений.

       На  макроуровне  маркетинговое   исследование   должно   выявить   и

смоделировать  закономерности  и  тенденции  развития  рынка,  дать   оценку

рыночной ситуации, определить емкость рынка и дать прогноз спроса.

       На  микроуровне  даются  оценки,  осуществляется  анализ  и  прогноз

собственных возможностей  фирмы  (ее  потенциала  и  конкурентоспособности),

состояния и  перспектив развития того сегмента рынка, на  котором  эта  фирма

действует.  Маркетинговые   исследования   осуществляются   либо    собственными маркетинговыми    службами    фирм,    либо    на    коммерческой     основе

специализированными маркетинговыми фирмами.

       Задачи маркетинговых исследований  могут быть самыми разнообразными и

диктоваться  потребностями  разработки  стратегии  маркетинга,  формирование

ценовой, товарной, коммуникационной, сбытовой политики и  другими  аспектами управления маркетингом на предприятии.  Наиболее  типичные  решаемые  задачи маркетинговых исследований:

•     Изучение характеристик рынка;
•     Замеры потенциальных возможностей рынка;
•    Анализ распределения долей рынка между фирмами;
•     Анализ сбыта;
•     Изучение тенденций деловой активности;
•     Изучение товаров конкурентов;
•     Краткосрочное прогнозирование;
•     Изучение реакции на новый товар и его потенциала;
•     Долгосрочное прогнозирование;
•    Изучение политики цен.

  Проведение маркетингового  исследования  целесообразно в следующих

случаях:

•     Недостаточный объем информации для принятия решения;
•     Наличие  внутренних  противоречий  относительно   стратегии,   целей,

механизмов  их реализации;

•     Ухудшение ситуации (потеря рынка, замедление товарооборота и т.д.);
•     Изучение причин неожиданного успеха;
•     Формирование новых стратегических или тактических замыслов.

       Маркетинговые   исследования   осуществляются   либо    собственными

маркетинговыми    службами    фирм,    либо    на    коммерческой     основе

специализированными маркетинговыми фирмами.

Сегментация рынка недвижимости.

   Подразумевает разделение рынка на однородные группы. В ее основу положены характеристики конкретного вида недвижимости.

      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рис. 3. Сегментация рынка недвижимости.

   При анализе наиболее эффективного использования  земельного участка как свободного должны быть определены виды использования, которые юридически разрешены, физически возможны, финансово осуществимы и дают его максимальную стоимость.

   Рынок коммерческой недвижимости.

    Коммерческую  недвижимость принято делить на три  основных вида: недвижимость торгового  назначения, недвижимость офисного назначения, производственно-складскую недвижимость. Однако принимая во внимание то, что Керчь является курортным городом, в структуре коммерческой недвижимости выделяется еще один, значительный по объему сегмент – недвижимость санаторно-курортного назначения. Рынок коммерческой недвижимости Керчи после 2000 года начал интенсивно развиваться. На рынке появилось значительное количество предложений, однако спрос остается неудовлетворенным.

    Недвижимость  рекреационного  назначения.

    Данный  сегмент недвижимости представлен, в основном, небольшими частными гостиницами и пансионатами вместимостью до 100 мест. Стоимость одного места санаторно-курортной недвижимости зависит от качественного уровня предлагаемого объекта. Наиболее интересным является сегмент элитной санаторно-курортной недвижимости, представленный небольшими объектами с номерами «ЛЮКС», «ПОЛУЛЮКС», а также двухместными стандартными номерами с удобствами. Произошло значительное увеличение цен предложения на эти объекты. Данная ситуация обусловлена растущим спросом на крупные курортные комплексы в силу наличия развитой инфраструктуры (наличие административных, общехозяйственных, культурно-развлекательных построек, спортивных площадок). Рост цен предложения на землю на территории Керчи, уникальность крупных санаторно-курортных объектов, географические особенности и развитие города в целом являются причинами роста цен предложения на недвижимость рекреационного назначения.

    На  территории Керчи готовые санаторно-курортные объекты и земли, пригодные под их сооружение, сосредоточены вдоль побережья.

    В Керчи основная доля предложений санаторно-курортной недвижимости приходится на мини-пансионаты, в том числе недостроенные. Максимальная стоимость готового мини-пансионата у моря $45 000 – $70 000 за место. Наибольшее влияние на стоимость оказывают близость к морю и площадь земельного участка. Однако, в указанных районах можно приобрести не более 35-40 соток.

    Также  предлагаются санатории и пансионаты, построенные во времена Советсткого Союза, стоимостью от  $450000 до $1000000. Однако, эти сооружения требуют реконструкции.

    Недвижимость  торгового назначения.

    Развитие  рынка санаторно-курортной недвижимости повлекло за собой рост предложений  и спроса в сегменте недвижимости торгового назначения. Наибольшим спросом пользуются небольшие площади до 100 кв.м. Анализ ценового предложения на середину 2008 года показал, что цены предложения торговой недвижимости в городе выросли относительно уровня конца 2007 года на 25%, что обусловлено как общим ростом цен на рынке недвижимости, так и ростом качественного уровня предлагаемых к продаже помещений.

    Недвижимость  административного (офисного) назначения.

    Рынок офисной недвижимости Керчи развит не настолько широко, как рынок торговой недвижимости, что обусловлено курортной спецификой города. Офисные помещения, необходимые, в основном, региональным представительствам крупных отечественных и зарубежных компаний, рассчитанны на поддержание имиджа, стабильности, надежности и безопасности компаний, деятельность которых направлена, в основном, на курортников. Стоимость предложения офисной недвижимости зависит от выгодности местоположения, возможности перепланировки или увеличения площади объекта, технического состояния и уровня отделки помещений, наличия коммуникаций.

    Недвижимость производственно-складского назначения.

    Данный  сегмент недвижимости представлен  в первую очередь, градообразующим предприятием ОАО «Керченский металлургический комбинат», судостроительным  заводом «Залив», занимающийся постройкой военных кораблей и большегрузных танкеров. Также в городе расположены завод стройматериалов, стеклотарный комбинат, ряд предприятий пищевой промышленности, различные строительные объекты, незавершенные строительные объекты, складские помещения, мелкооптовые товарные базы. Средняя стоимость предложения одного квадратного метра производственно-складской недвижимости Керчи в середину 2008 года увеличился на 25% по сравнению с 2007 годом.