Понятие залога

                                    Понятие залога.

Залог является одним из способов обеспечения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способом обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством  или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие  надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов.

    Залог явился следствием реализации идеи о  выделении в имуществе должника определенной вещи, из стоимости которой  кредитору должно быть предоставлено  удовлетворение в случае неисполнения обязательства должником (идея реального  кредита). Еще в римском праве  залог относился к разряду  прав на чужие вещи (jura in re aliena). Первоначально  основной формой залога являлась фидуция (fiducia) - продажа закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа. Однако кредитор, став собственником вещи, мог ей распорядиться, в результате чего должник лишался возможности выкупа вещи. Это вызвало к жизни другую форму залога - пигнус (pignus), при котором должник передавал вещь кредитору не в собственность, а во владение.

    Наиболее совершенную форму залога представляла собой ипотека, при которой заложенная вещь оставалась во владении собственника - должника и не переходила к кредитору. Само слово "ипотека" указывает на греческое происхождение этого понятия (от hypotheke), введенного в обиход знаменитым афинским реформатором и законодателем Солоном в начале VI в. до Рождества Христова. На пограничной меже заложенного земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что это имущество служит обеспечением претензии займодавца, в силу чего заемщику запрещено вывозить с него "все приведенное, привезенное, принесенное". Такой столб и назывался ипотекой (подставкой), и это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. В настоящее время термин "ипотека" используется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога, а также для обозначения, возникающего при этом у залогодержателя вещного права в отношении объекта ипотеки. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.

   Под залогом понимается правоотношение, в котором кредитор (залогодержатель)  при неисполнении или ненадлежащем  исполнении обеспеченного залогом  обязательства имеет право получить  удовлетворение из стоимости  заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами, за  изъятиями, установленными законом  (п. 1 ст. 334 ГК).

   Избирая залог в качестве средства обеспечения своих интересов, кредитор руководствуется принципом "верю не лицу, а вещи". Таким образом, при любом залоге имущества имеет место реальный кредит, суть которого сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого кредитору предоставляется удовлетворение в случае, если должник не оправдает доверия. Залог имеет обеспечительную функцию, поскольку имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника. В силу залога кредитор-залогодержатель при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства приобретает право потребовать обращения взыскания на заложенное имущество независимо от воли должника-собственника с целью последующей реализации этого имущества и получения удовлетворения за счет денег, полученных от его реализации, преимущественно перед другими кредиторами.

   Требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный характер. В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности: проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и расходов по взысканию. Объем обеспечиваемых залогом требований существенно шире при залоге недвижимости. При указанных в законе обстоятельствах залогодержатель может возместить за счет заложенного недвижимого имущества расходы на его содержание и охрану, на погашение задолженности залогодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связанным с этим имуществом. 
 

                                             Виды залога. 

    Предмет залога может передаваться либо не передаваться залогодержателю. Факт нахождения заложенного имущества у залогодателя или залогодержателя влияет на их права и обязанности в залоговом  правоотношении. В зависимости от того, у кого находится предмет  залога, законодательство закрепляет конструкции двух видов залога: заклада, т.е. залога с передачей имущества  залогодержателю, и залога без передачи имущества залогодержателю (залога в собственном смысле слова).

Исторически понятие "заклад" охватывает всю  совокупность форм залога движимого  имущества, который предполагает передачу заложенного имущества залогодержателю. При этом важно, что "заимодавец, приобретая в свои руки заложенную вещь, не владеет ею и не пользуется, но только удерживает ее у себя, становится ее сберегателем, следовательно, должен сохранить ее в целости под своею ответственностью". Залогодатель имеет право требовать возвращения вещи в случае исполнения обеспеченного закладом обязательства.

    Залог без передачи имущества залогодержателю  стал доминирующей формой залога, ибо  теперь заложенное имущество по общему правилу остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Данный принцип четко прослеживается: при использовании залога товаров, находящихся в обороте, которые  не передаются залогодержателю (п. 1 ст. 338 ГК); в правилах о том, что предмет  залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование  третьему лицу, считается оставленным  у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК), и о том, что он может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. В соответствии с п. 2 ст. 338 ГК предмет залога может быть оставлен у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог). Российское законодательство исключает возможность существования залога недвижимого имущества, при котором предмет залога передавался бы во владение залогодержателя. Согласно п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке залогодатель сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, признаются ничтожными.

Помимо  видов (форм) залога необходимо различать  подвиды залога, которые могут  быть выделены по предмету залога, например ипотека - залог недвижимости, залог  ценных бумаг, залог имущественных  прав и др. Наиболее значимо выделение  подвидов договора по особенностям их юридической конструкции. По данному  признаку в качестве особых разновидностей залога действующее гражданское  законодательство выделяет залог товаров  в обороте и залог вещей  в ломбарде (ст. ст. 357, 358 ГК). 

                                          Предмет залога 

    Предметом залога является имущество, специальным  образом выделенное в составе  имущества залогодателя или переданное залогодержателю, из стоимости которого залогодержатель имеет право  в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обеспечиваемого залогом  обязательства удовлетворить свои требования преимущественно перед  другими кредиторами.

    В качестве предмета залога могут выступать  как движимые, так и недвижимые вещи. Среди движимых вещей самостоятельным  предметом залога могут быть ценные бумаги. Залог ценной бумаги производится посредством передачи ее залогодержателю  или в депозит нотариуса, если иное не предусмотрено договором (п. 4 ст. 338 ГК). При залоге именных ценных бумаг соответствующая запись о  залоге делается в реестре владельцев именных ценных бумаг на основании  залогового распоряжения залогодателя. Договор залога должен содержать  точное определение предмета залога, т.е. конкретные параметры закладываемых  ценных бумаг. Некоторые ценные бумаги, например вексель и коносамент, могут  быть выданы в нескольких экземплярах. При залоге ценных бумаг, выданных в нескольких экземплярах, следует требовать предъявления всех выданных экземпляров.

    Ценная  бумага является, с одной стороны, самостоятельным объектом гражданских  прав, с другой стороны, формой удостоверения  другого объекта - имущественного права.

    Залог имущественных прав (требований) является искусственным расширением идеи залога применительно к категории "бестелесных вещей" (res incorporales). При залоге имущественных прав требования, как и при залоге вещей, между залогодержателем и залогодателем возникает длящееся правоотношение. Находясь в нем, залогодатель имеет право в случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства обратить взыскание на заложенное имущественное право и получить удовлетворение за счет денег, полученных от его реализации. Природа права залога на заложенные имущественные права требования юридически однотипна с правом залога на заложенные вещи. Только в отличие от залога вещей формой реализации заложенного права требования, на которое обращено взыскание, будет цессия.

     Не могут быть предметом залога требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности требования об алиментах; о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью; иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом (п. 1 ст. 336 ГК). Перечень прав, уступка которых запрещена, должен определяться с учетом требований ст. 383 ГК.

   При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в состав этого предприятия или комплекса движимое и недвижимое имущество, в том числе исключительные права и права требования, включая приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 340 ГК, п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).

       Согласно п. 1 ст. 336 ГК не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота. Например, не могут быть предметом залога участки лесного фонда (ст. 12 Лесного кодекса); земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, пограничные войска (п. 4 ст. 27 ЗК) и пр.

Объекты гражданских прав, ограниченные в  обороте, могут быть предметом залога. При совершении сделки по передаче в залог таких объектов следует  учитывать специальные требования законов и иных правовых актов, определяющих правовой режим этого имущества. Допустим, при совершении залоговых  операций с золотыми слитками и иными  драгоценными металлами необходимо учитывать правила о субъектном составе таких сделок и порядке их совершения.

    Если  предметом залога является главная  вещь, то права залогодержателя распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено  договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). На плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования заложенного  имущества, право залога распространяется только в случаях, предусмотренных  договором (п. 1 ст. 340 ГК). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                          Ипотека.

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного

имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka —залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

   Приобретение жилья - всегда огромная проблема, традиционно связанная и с нехваткой денежных средств, и с незнанием законов, следствием чего может стать неправильный выбор объекта покупки или обман покупателя. За рубежом уже давно существуют разнообразные программы ипотечного кредитования, рассчитанные на граждан с разным уровнем доходов.

   Ипотека - это кредитование приобретения в собственность жилья (квартиры, таун-хауса или особняка) под залог недвижимости. Институт ипотеки является неотъемлемой составной частью любой развитой системы частного права. Особенно роль ипотеки возрастает тогда, когда состояние экономики страны становится неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, помогает разрешать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении населения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективности предприятий, с другой стороны, способствует снижению инфляции.