Методы оценки земельных участков

      Необходимой информацией при определении  кадастровой оценки земель запаса являются: кадастровая стоимость земель по всем видам угодий, входящих в состав земель запаса; расчетные затраты на вовлечение земель в хозяйственный оборот; временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот; инженерно-геологические показатели, характеризующие условия строительства на этих участках; местоположение земельного участка.

      Данная  методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится  на рассмотрении в Росземкадастре.

      Результаты  кадастровой оценки земель запаса намечено использовать для создания налоговой  базы при вовлечении этих земель в  хозяйственный оборот, а также для определения стартовых цен на такие земельные участки при проведении аукционов по передаче этих участков в собственность или аренду.

11. МЕТОД ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО СТАВКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА БЕЗ УЧЕТА ЕСТЕСТВЕННОГО ПЛОДОРОДИЯ ПОЧВ

      Метод применяется для оценки сельскохозяйственных угодий в целях повышения эффективного использования земельных ресурсов страны в новых условиях хозяйствования и охраны почвенного покрова.

      При оценке земель сельскохозяйственных угодий по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв первоначально необходимо определить потребительную (нормативную) стоимость оцениваемого земельного участка, которая зависит от уровня плодородия, технологических особенностей участка и его местоположения.

      При определении потребительной (нормативной) цены применяются следующие показатели:

      ставка  земельного налога за 1 га;

      площадь оцениваемого участка.

       
Потребительная (нормативная) цена оцениваемого участка корректируется через повышающие (понижающие) коэффициенты, учитывающие местоположение участка, вид использования участка, зону нахождения участка, индекс инфляции.

      Рыночная (базовая) стоимость оцениваемого участка  зависит от цели отвода земли и  определяется на основе потребительной (нормативной) цены путем корректировки на  индекс спроса и предложения.

      Метод рекомендуется использовать в ситуации, когда нужно обеспечить экономическое  регулирование земельных отношений  при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой  собственности, дарении, налогообложении, определении размера арендной платы.

12. МЕТОД ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО СТАВКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА С УЧЕТОМ ЕСТЕСТВЕННОГО ПЛОДОРОДИЯ ПОЧВ

      Метод применяется для оценки сельскохозяйственных угодий в целях повышения эффективного использования земельных ресурсов страны в новых условиях хозяйствования и охраны почвенного покрова.

      При оценке земель сельскохозяйственных угодий по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв первоначально  необходимо определить потребительную (нормативную) стоимость оцениваемого земельного участка, которая зависит от уровня плодородия, технологических особенностей участка и его местоположения.

      При определении потребительной (нормативной) цены земельного участка с учетом естественного плодородия почв применяются следующие показатели:  

      ставка  земельного налога за 1 балл среднеобластного балла бонитета почв;  

      площадь оцениваемого участка.

       
Потребительная (нормативная) цена оцениваемого участка корректируется через повышающие (понижающие) коэффициенты, учитывающие местоположение участка, вид использования участка, зону нахождения участка, индекс инфляции.

      Рыночная (базовая) стоимость оцениваемого участка  зависит от цели отвода земли и  определяется на основе потребительной (нормативной) цены путем корректировки на индекс спроса и предложения.

      Метод рекомендуется использовать при  передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой  собственности, дарении, налогообложении, определении размера арендной платы, при отводе земель для различных нужд.

13. МЕТОД ОЦЕНКИ ОТДЕЛЬНО ВЗЯТОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ТАРИФУ ЗА 1 БАЛЛ БОНИТЕТА ПО КАТЕГОРИЯМ ЗОНАЛЬНЫХ ПОЧВ (ПО ДОХОДНОСТИ НА ЕДИНИЦУ ПОЧВЕННО-ЭКОЛОГИЧЕСКОГО  ИНДЕКСА)

      Метод используется при слежении за охраной почвенного покрова (с помощью расчета почвенно-экологического индекса за период от одного до другого тура обследования); для оценки в денежном выражении положительного или отрицательного изменения плодородия в результате производственной деятельности человека в ситуациях, когда нужно определить рыночную стоимость земельных участков в целях купли-продажи, сдачи в аренду, залога; для расчета размера компенсации при отводе сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные нужды.

      В основе метода лежат две основные составляющие:

      почвенно-экологический  индекс (ПЭи) – балл бонитета, отражающий уровень плодородия почв с учетом конкретных климатических условий  и рельефа;

      тарифная  категория типа почвы оцениваемого участка.

      Расчет  ПЭи базируется на результатах почвенно-агрохимических обследований и данных климатических условий региона. Величина ПЭи представляет собой произведение почвенного, агрохимического и климатического индексов, расчет которых производится с помощью коэффициентов, отражающих влияние на уровень плодородия почв тех или иных показателей.

      Доходность  с единицы площади, деленная на размер ПЭи, дает тариф (стоимость) 1 балла, выраженный в кадастровых ценах.

      Произведение  почвенно-экологического индекса (ПЭи) на тариф и поправочный коэффициент к тарифной категории на лимитирующие факторы дает цену почвы 1 гектара данного участка.

      Чтобы перейти от цены почвы к стоимости  участка, необходимо учесть технологические свойства участка, его местоположение, культурно-техническое состояние кормовых угодий, цель отвода, инфляцию и индекс спроса и предложения.

      Технологические свойства участка определяют через  технологический коэффициент, учитывающий  уклон, конфигурацию участка, длину  гона, изрезанность полей и другие показатели, определяющие увеличение норматива времени на полевые механизированные работы.

      Метод разработан Почвенным институтом имени  В.В. Докучаева [Теоретические основы и пути регулирования плодородия почв./ Л.Л. Шишов, Д.Н. Дурманов, И.И. Карманов, В.В. Ефремов. – М.: Агропромиздат, 1991. – 304 с.]. Привязка к местным условиям сделана по методике ООО “Институт оценки природных ресурсов” [Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие/под общей редакцией В.П. Антонова и П.Ф. Лойко, М. и др.: Институт оценки природных ресурсов, 1999].

14. МЕТОД МАССОВОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ КРУПНЫХ МАССИВОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПО ДОХОДНОСТИ НА ЕДИНИЦУ ПОЧВЕННОГО ПЛОДОРОДИЯ

      Метод применяется при оценке стоимости  земельных участков крупных массивов.

      Цена  почвы зависит от потенциального плодородия на фоне конкретных климатических условий  и природных особенностей окружающего ландшафта (т.е. почвенного-экологического индекса). Второй составляющей стоимости почвы является тарифная категория, которая обусловливается величиной среднегодового дохода в растениеводстве на единицу почвенно-экологического индекса.

      При массовой оценке стоимости земельных  угодий условно принимают, что основная часть их расположена в сельской местности и используется только на сельскохозяйственные цели.

      Для расчета почвенно-экологического индекса определенного массива почвы используются среднестатистические данные почвенно-агрохимического обследования и обобщенные климатические показатели данного региона.

      Потребительская стоимость земельного массива отдельного типа почвы рассчитывается путем перемножения:  

      тарифной  цены за 1 балл бонитета почвы;  

      площади оцениваемого массива;  

      поправки  к цене земли на технологические  свойства;  

      почвенно-экологического индекса;  

      инфляционного индекса к определенному году;  

      поправочного  коэффициента к тарифной категории на окультуренность участка;  

      коэффициента  на местоположение участка;  

      коэффициента  к цене участка в зависимости  от вида угодий;  

      коэффициента  к цене земли кормовых угодий в  зависимости от культур–технического состояния.

       
Расчеты по данному методу можно использовать для оценки в денежном выражении положительного или отрицательного изменения плодородия в результате производственной деятельности человека; в ситуациях, когда нужно определить рыночную стоимость земельных участков в целях купли-продажи, сдачи в аренду, залога, для получения компенсации при отводе сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные нужды.

15. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИ ОЦЕНКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

      Метод предназначен для оценки стоимости  земельного участка путем преобразования денежного дохода в стоимость  с помощью коэффициента капитализации, т. е. доли текущего дохода в полной стоимости участка.

      Применение  данного метода основывается на том, что стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем за счет реализации прогнозируемых объемов выращиваемых сельскохозяйственных культур. Стоимость земельного участка определяется как частное от деления величины чистого дохода на норму (коэффициент) капитализации.

      Чистый  доход определяется путем исключения из расчетного действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и  амортизационных отчислений.

      Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка о чистом доходе и стоимости ряда сопоставляемых земельных участков.  
 

      16. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ                                   СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ПОКАЗАТЕЛЯ ЗЕРНОВОГО ЭКВИВАЛЕНТА

      Оценка  сельскохозяйственных угодий с использованием показателя зернового эквивалента основывается на методе капитализации дохода.

      Оценка  стоимости земельных участков включает следующие этапы:

      расчет  показателей нормальной урожайности  зерновых культур участка;

      определение показателя зернового эквивалента  с учетом чистого дохода, получаемого  от всех возделываемых сельскохозяйственных культур в данной зоне;

      расчет  чистого дохода с 1 га от возделывания зерновых культур с учетом показателя зернового эквивалента;

      определение чистого дохода с 1 га от выращивания  зерновых культур с учетом влияния  местоположения земельного участка;

      установление  срока капитализации чистого  дохода и расчет стоимости земельного участка.

17. МЕТОД СРАВНЕНИЯ РЫНОЧНЫХ ПРОДАЖ В ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ

      Метод предназначен для определения рыночной стоимости земельных участков всех категорий земель, например, сельскохозяйственных (включая садово - огородные, дачные участки) и земель населенных пунктов.

      Оценка  участков производится путем сравнения их с аналогичными, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом. Метод рекомендуется применять при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках. До начала применения метода необходима проверка полученной информации и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

      Для определения цены рассматриваемого участка подыскивается максимально  схожий с ним участок с известной  ценой. Если по каким- либо показателям (элементам сравнения) участки различаются, производится корректировка цен.