Методы оценки земельных участков

      Для учета ценообразующих факторов, характерных  для конкретного землепользования, базовый показатель корректируется с помощью поправочных коэффициентов, учитывающих отраслевую, локальную  и инфраструктурную составляющие ренты. При этом рассматриваются месторасположение участка, развитость инженерно-транспортной инфраструктуры, рентабельность производственной деятельности по различным отраслям и другие факторы.

      Кадастровая оценка земель специального назначения (обороны, безопасности и др.) и линейных объектов (железные и автомобильные дороги, трубопроводы, линии связи и др.) производится на основе данных о кадастровой стоимости преобладающего на территории данного административно-территориального образования типа земель: земли сельскохозяйственного назначения или земли лесного фонда.

      Исходная  информация, необходимая для применения методики включает: местонахождение  и площадь земель объектов рассматриваемой  категории, отраслевую принадлежность объектов, данные о транспортной и инженерной инфраструктуре, землях особо охраняемых территорий, кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда для рассматриваемой территории.

      Данная  методика в настоящий момент существует в виде проекта и проходит этап согласования в различных ведомствах.

      Результаты  кадастровой оценки земель промышленности вне черты поселений намечено использовать для целей налогообложения. Также они могут быть использованы при формировании стартовой цены при аукционной продаже участков таких земель, установлении ставок арендной платы.

6. МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ВНЕ ЧЕРТЫ ПОСЕЛЕНИЙ

      Методика  предназначена для определения  кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений вне черты поселений.

      Основным  методическим подходом к кадастровой  оценке этих земель является установление взаимосвязи (корреляционной зависимости) между существующими рыночными  ценами на земельные участки этих объединений и ценообразующими факторами. К таким факторам относятся наличие обеспечивающей инфраструктуры, водоемов, лесов, качество земель и ряд других.

      На  основе этих данных строится регрессионная  модель зависимости цены объединений (земель) и ценообразующих факторов.

      Для построения регрессионной модели требуется  информация о рыночных ценах земельных  участков как минимум по 15 объединениямй. В случае отсутствия такой информации модель создается на основе анкетирования  специалистов, связанных с рынком земель садоводческих объединений.

      Для использования данной методики необходима следующая информация: цены сделок купли-продажи или цены предложения  по незастроенным участкам; интенсивность  транспортного сообщения; наличие электро-, газо- и водоснабжения; качество земель; удаленность от города -центра, леса, водоемов и т.д.

      Проект  данной методики находится на этапе  доработки.

      Методику  предполагается  использовать при оценке  земель для целей налогообложения. Результаты оценки могут быть использованы также при установлении ставок арендной платы и стартовых цен при аукционной продаже земель , а также при анализе цен на землю, характерных для данного района, и оценке земель других видов использования.

7. МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ОБЪЕКТОВ В СУБЪЕКТАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

      Методика  предназначена для кадастровой  оценки земель, имеющих статус особо  охраняемых территорий, что означает полное запрещение или частичное ограничение на них отдельных видов хозяйственной деятельности.

      Земли особо охраняемых природных территорий (кроме  земель лечебно-оздоровительных  местностей и курортов)  
Кадастровая стоимость земель особо охраняемых природных территорий в субъекте РФ определяется путем умножения величины средней кадастровой стоимости земель по Российской Федерации на поправочные коэффициенты, характеризующие ценность экосистем и уникальность биоразнообразия. Средняя кадастровая стоимость определяется по величине валовой продукции, в качестве альтернативы производства которой общество предпочло строгую охрану природных экосистем и изъятие земли из хозяйственного использования под государственные природные заповедники. Отказ от хозяйственного использования земель, отведенных под заповедники, означает, что общество ценит альтернативную «полезность» охраны экосистем выше того объема продукции, которую на этих землях можно получить.

      Необходимой информацией при определении  поправочных коэффициентов к  кадастровой стоимости земель отдельных  регионов и типов экосистем является информация о местоположении и площади земель особо охраняемых природных территорий, типах экосистем, числе редких видов и степени сохранности естественных экосистем.

      Земли рекреационного назначения и земли лечебно-оздоровительных  местностей и курортов  
При проведении кадастровой оценки в субъекте РФ выделяются территории с рекреационными ресурсами всероссийского значения и регионального значения.

      При оценка земель с рекреационными ресурсами  всероссийского значения по каждому  виду объектов оздоровительного и рекреационного назначения отбираются типовые объекты. Оценка производится методом остатка для земли на основе анализа финансовой информации по типовым объектам посредством выделения из общего дохода от продажи рекреационных услуг его доли, приходящейся на землю, т.е. земельной ренты. Далее земельная рента капитализируется. Объекты, не приносящие доход, например, зеленые пригородные зоны, оцениваются исходя из затрат, необходимых для их создания и эксплуатации.

      Кадастровая стоимость земель с рекреационными ресурсами регионального значения определяется путем умножения величины средней кадастровой стоимости земель рекреационного назначения и земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов на поправочные коэффициенты, характеризующие общий уровень цен на землю в данном административно-территориальном образовании и рекреационную привлекательность территории.

      Необходимой информацией для оценки являются данные о местоположении и типе объектов оздоровительного и рекреационного назначения, финансовых результатах их деятельности и природно-рекреационной привлекательности территории.

      Земли историко-культурного  назначения  
Эти земли оцениваются на основе метода соотнесения, т.е. перенесения на них кадастровой стоимости земель садоводческих объединений как категории земель с наиболее развитым рынком земель вне поселений.

      Данная  методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится  на рассмотрении в Росземкадастре.

      Результаты  кадастровой оценки земель особо  охраняемых территорий намечено использовать в целях налогообложения, при расчете ущерба землям этой категории, анализе экономических решений, связанных с переводом земель из этой или в эту категорию, а также для сравнения с экономическими издержками, возникающими при отказе от хозяйственного использования земли.  
 

      8. МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ВОДНОГО ФОНДА НА УРОВНЕ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

      Методика  предназначена для кадастровой  оценки земель водного фонда по субъектам  РФ. Действие методики не распространяется на оценку земель, покрытых водой внутренних морских вод, территориального моря Российской Федерации и подземных водных объектов.

      Основой для расчета показателей кадастровой  стоимости земель водного фонда  является экономический эффект, получаемый в результате использования водных объектов различными водопользователями.

      В основу оценки экономического эффекта  от использования водных объектов положены платежи за пользование водными объектами и платежи за сброс загрязняющих веществ в водные объекты. Далее экономический эффект капитализируется с коэффициентом капитализации 0,08.

      Необходимой информацией для кадастровой  оценки земель водного фонда являются: площадь земель водного фонда, данные о суммах платежей за пользование водными объектами, за сброс загрязняющих веществ.

      Данная  методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится  на рассмотрении в Росземкадастре.

      Результаты  кадастровой оценки земель водного  фонда намечено использовать для  целей налогообложения.

9. МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОЛЕНЬИХ ПАСТБИЩ

      Эта методика предназначена для  государственной кадастровой оценки оленьих пастбищ на уровне оценочных зон (выделяемых на территории субъектов РФ) и административных районов и по отдельным хозяйствам (пастбищам).

      Оленьи  пастбища являются частью земель сельскохозяйственного  назначения и лесного фонда, вместе с тем специфика их хозяйственного использования предполагает определенные особенности в оценке их кадастровой  стоимости.

      Кадастровая стоимость 1 га оленьих пастбищ на уровне оценочных зон определяется путем капитализации расчетного рентного дохода от их использования. Расчетный рентный доход определяется на основе потенциального поголовья оленей, стоимости продукции от их забоя, средних затрат на содержание оленей и реализацию продукции из них, площади оленьих пастбищ в оценочной зоне.

      Кадастровая стоимость конкретных оленьих пастбищ  по отдельным хозяйствам формируется  на основе базовых оценок кадастровой  стоимости пастбищ на уровне оценочных  зон и учета ряда ценообразующих факторов: значимости сезонных пастбищ (доступность для использования в разные сезоны года и другие пастбищные условия) и качества пастбищ (доступность кормов, условия отдыха оленей, защита от неблагоприятных погодных условий, обеспеченность водоемом и др.).

      При оценке в качестве основных материалов для характеристики пастбищных и  хозяйственных условий оленеводства используется ресурсная оценка земель районов Крайнего Севера, выполненная Научно-производственным центром «Север» РосНИИземпроекта , включающая эколого-хозяйственную классификацию оленьих пастбищ, схему организационно-технологических уровней оленеводства, характеристику пастбищ по условиям выпаса, а также «Карту ресурсов оленьих пастбищ», «Карту бонитетов оленьих пастбищ», геоботанические карты по административным районам субъектов Российской Федерации, отнесенных к районам Крайнего Севера и приравненных к ним местностям, на территории которых имеются оленьи пастбища, типовую структуру и стоимость продукции домашнего северного оленя, среднегодовые затраты общинно-родового хозяйства на производство и реализацию продукции оленеводства.

      Проект  методики государственной кадастровой  оценки оленьих пастбищ в настоящее время находится на рассмотрении в Росземкадастре.

      Методику  предполагается для использовать при кадастровой  в целях кадастровой оценке, а также для определения оленьих пастбищ худшего качества (по минимальной кадастровой стоимости) при необходимости изменения вида использования земель.

10. МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ЗАПАСА

      Методика  предназначена для определения  кадастровой стоимости земель, владение или пользование которыми прекращено и которые на момент их учета не подлежат налогообложению.

      К таким землям относятся как освоенные, так и непригодные к использованию и неосвоенные земельные участки.

      Кадастровая оценка земель запаса определяется путем  умножения кадастровой стоимости  земель по видам угодий, входящих в  состав налогооблагаемых категорий, таких  как земли сельскохозяйственного  назначения, земли лесного фонда, на понижающие коэффициенты, учитывающие затраты на вовлечение земель запаса в хозяйственный оборот.

      Кадастровая оценка земель запаса осуществляется в два этапа. На первом этапе определяется кадастровая стоимость 1 га земель запаса на уровне административного района. На втором этапе определяется кадастровая стоимость конкретного земельного участка, при этом учитывается временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот, а также инженерно-геологические условия для строительства на этом участке и местоположение земельного участка.