Жилое помещение

    Право собственности на приобретенное  жилье возникает с момента  регистрации договора. Имеется в  виду не государственная регистрация  сделки, установленная Гражданским  кодексом 1 января 1995 г. и осуществляемая с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания учреждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья является функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государственной регистрации прав.⁵

    Статья 217 ГК РФ устанавливает приоритет норм о приватизации перед нормами Гражданского кодекса в части порядка передачи имущества, приобретения права частной собственности, прекращения права государственной или муниципальной собственности.

    Глава 28 ("Заключение договора") и статья 433 ("Момент заключения договора") ГК РФ вводят государственную регистрацию сделки как дополнительный юридический акт, необходимый для ее заключения. Однако сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации не во всех случаях. Из требований части 1 статьи 164 ГК РФ, содержащей отсылки к статье 131 ГК РФ и Закону о государственной регистрации прав, следует, что регистрация сделки необходима в случае, установленном Гражданским кодексом. Если договор не подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора - с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Таким образом, договор безвозмездной передачи заключается в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством, не требуется государственной регистрации сделки в учреждении юстиции, установленной Гражданским кодексом. При этом Законом о приватизации установлен и иной, отличный от определенного в Гражданском кодексе, момент приобретения права частной собственности на государственное или муниципальное жилье: право собственности гражданина возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. Регистрации в учреждении юстиции в соответствии с частью 2 статьи 4 Закона о государственной регистрации прав подлежит только возникшее право собственности гражданина. В этом случае государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, поскольку право на недвижимость возникает не с момента государственной регистрации, а с иного установленного законом момента (ч. 2 ст. 8 ГК РФ)⁶

    Момент  возникновения права на недвижимость имеет большое значение при определении  наследственных прав граждан. Государственной  регистрации подлежат не документы  на недвижимость, а возникающие гражданские  правоотношения. Согласно пункту 2 статьи 17 ГК РФ, правоспособность гражданина прекращается с его смертью. Следовательно, после смерти гражданина не может быть проведена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют права на основании справок о полной выплате умершим пая в кооперативе, решений судов о признании права умершего, договоров приватизации на имя умерших. Если указанные документы подтверждают возникновение права при жизни гражданина, то они служат основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя.

    Например, если гражданин заключил договор  безвозмездной передачи жилья и  зарегистрировал его в местной  администрации, но до государственной  регистрации договора и права  собственности в учреждении юстиции  скончался, то жилое помещение включается в наследственную массу, а государственная  регистрация прав наследников проводится на основании выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство. 

    2. Понятие и виды переустройства и перепланировки 

    Условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений установлены  ст. 26-28 Жилищного кодекса Российской Федерации. Акты субъектов Российской Федерации, определяющие условия и  порядок переустройства и перепланировки жилых помещений, утратили силу с 1 марта 2005 г (с момента введения в действие ЖК РФ). В частности, признан утратившим силу Закон города Москвы от 29 сентября 1999 года N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы".

    Согласно  статье 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

    Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

    - установку бытовых электроплит  взамен газовых плит или кухонных  очагов,

    - перенос нагревательных сантехнических  и газовых приборов,

    - устройство вновь и переоборудование  существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену  существующих подводящих и отводящих  трубопроводов, электрических сетей  и устройств для установки  душевых кабин, "джакузи", стиральных  машин повышенной мощности и  других сантехнических и бытовых  приборов нового поколения.

    Перепланировка  жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений. Переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.⁷

    Перепланировка  жилых помещений может включать в себя:

• перенос и разборку перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
• ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

    Порядок и условия проведения переустройства и  перепланировки согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ определяются актами органов государственной власти Российской Федерации, в связи с чем с 1 марта 2005 года акты субъектов Российской Федерации в этой части утрачивают свою силу. Согласно пункту 1.6 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

    Субъекты  Российской Федерации устанавливают  свои правила, касающиеся переустройства и перепланировки жилых помещений. В соответствии со статьей 6 Закона города Москвы от 29 сентября 1999 года N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" разрешения на переустройство жилых помещений (кроме случаев, отнесенных к ведению префектов административных округов) выдаются главами районных Управ по заключениям межведомственных комиссий районов. Срок действия конкретного разрешения устанавливается на основании заключения такой комиссии. Разрешения на переустройство нежилых помещений в жилых домах, приспособление переданных в установленном порядке жилых помещений для использования в нежилых целях, а также на сложные случаи переустройства жилых помещений (объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали и т.п.) выдаются префектами административных округов по представлениям межведомственных комиссий административных округов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения межведомственной комиссии округа. Жалобы на решения, принятые на уровне районов и округов, рассматриваются Городской межведомственной комиссией Правительства Москвы. Решения районных Управ по вопросам переустройства помещений в жилых домах могут быть обжалованы в судебном порядке.

    При переустройстве помещений в жилых  домах не допускаются мероприятия  и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических  и эксплуатационно-технических нормативных  документов, действующих для жилых  зданий. Не допускаются самовольные  мероприятия, влияющие на архитектурный  облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в  эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов. Кроме того, не допускается:

    - переоборудование и перепланировка  помещений, ведущие к нарушению  прочности или разрушению несущих  конструкций здания, ухудшению сохранности  и внешнего вида фасадов, нарушению  противопожарных устройств, затрудняющие  доступ к инженерным коммуникациям  и отключающим устройствам;

    - перепланировка квартир, ухудшающая  условия эксплуатации и проживания  всех или отдельных жильцов  дома или квартиры;

    - установка или переустройство  перегородок, если в результате  образуется комната без естественного  освещения или без приборов  отопления;

    - перепланировка, в результате которой  образуется комната площадью  менее 9 кв. м. или шириной менее 2,25 м;

    - увеличение подсобной площади  квартир за счет жилой;

    - переоборудование и перепланировка  при отсутствии согласия всех  заинтересованных совершеннолетних  жильцов квартиры и ее собственников;

    - переоборудование и перепланировка  помещений, состоящих на учете  штаба по делам гражданской  обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба;

    - переоборудование и перепланировка  строений, предназначенных к сносу  в ближайшие три года и включенных  в соответствующие решения и  распоряжения, если такое переоборудование  не является необходимым для  обеспечения безопасности проживания;

    - перепланировка смежных помещений  без предварительного внесения  поправок в паспорт домовладения  на основании решения межведомственной  комиссии.

    Ограничения на отдельные мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых  серий, обусловленные их конструктивными  особенностями, устанавливаются Правительством Москвы.

    Согласно  части 2 ст. 26 Закона города Москвы от 11 марта 1998 года N 6 "Основы жилищной политики города Москвы" переоборудование, переустройство, перепланировка, перевод в нежилой  фонд, реконструкция жилища осуществляются в порядке и на условиях, установленных законодательством. Таким образом, этот Закон разделяет такие понятия, как переоборудование, переустройство и перепланировка. Однако согласно Закону города Москвы от 29 сентября 1999 года N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" понятие "переустройство" включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройством помещения понимается проведение в нем мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения или размеров помещения, его состава и (или) функционального назначения, а также инженерного оборудования.⁸

    Что касается ответственности, то в отношении  самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно части 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в  порядке, установленном законом  и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это  необходимых разрешений или с  существенным нарушением градостроительных  и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности  и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

    Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим  ее лицом либо за его счет, кроме  одного исключения. Согласно части 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может  быть признано судом за лицом, осуществившим  постройку на не принадлежащем ему  земельном участке, при условии, что данный участок будет в  установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и  более мягкое наказание - штраф. Согласно статье 7.21 КоАП РФ от 30 декабря 2001 года N 195-ФЗ порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ.